LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA

Presentazione sul tema: "LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA"— Transcript della presentazione:

1 LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA
L. 210/ D.LGS. 122/2005 LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA A TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE SLIDE 1 - TITOLO Come tutti sappiamo recentemente (ossia a luglio 2005) è entrato in vigore il D.Lgs. 122/2005 che disciplina il settore dell’edilizia privata, con lo scopo di tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire di fronte a situazioni di crisi in cui versino le imprese di costruzione. Se si pensa che dal 1995 ad oggi, più di famiglie sono rimaste coinvolte nei fallimenti delle imprese di costruzioni, ben si comprendono gli obiettivi che il legislatore ha voluto perseguire attraverso queste norme. (in particolare, gli obiettivi che la normativa si pone sono essenzialmente tre: 1.     tutela del contraente debole = con fideiussione, postuma, diritto di prelazione, limite alla revocatoria 2.     tutela dell’ordine pubblico e della certezza del diritto = contenuto contratto preliminare, divisione pro quota dei finanziamenti bancari, obbligo cancellazione di ipoteca 3.     tutela del risparmio delle famiglie = fideiussione e fondo di solidarietà) DOTT. SANDRA SACILOTTO MORGAN & MORGAN _ AREA TECNICA L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

2 LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE
Fideiussione a garanzia restituzione somme riscosse Polizza postuma decennale indennitaria Contratto preliminare 4. Limiti alla revocatoria fallimentare 5. Diritto di prelazione 6. Obblighi notarili specifici 7. Fondo di solidarietà SLIDE 2 – 7 NOVITA’ Il decreto legislativo n. 122 del 2005, entrato in vigore il 21/07 in attuazione dei principi dettati dalla legge 210, non ha solo introdotto nuovi obblighi per gli operatori del settore, ma ha anche modificato la disciplina vigente per garantire maggiori strumenti di tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire. Vediamo le principali novità: 1.e 2. obbligo fideiussorio e di stipula della postuma decennale, di cui parleremo in seguito. 3. è stato fissato il contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare (come ad esempio la descrizione dell’immobile con le sue caratteristiche tecniche, il prezzo complessivo e le modalità di dilazione, gli estremi della fideiussione di cui al punto 1, ecc.) Contratto preliminare: Elementi minimi del preliminare (art 6 DPR 122/05) Obbligatorie solo per contratti di cessione di immobili da costruire o per i quali è richiesto il permesso di costruire. Obbligatori già con il 21.07/2005 Elementi: -         identificazione e descrizione immobile + pertinenze -         indicazione di atti o che possono limitare il diritto di godimento dell’acquirente sull’immobile (dir. Reali , servitù, ipoteche, ecc.) -         indicazione permesso di costruire o altro titolo abilitativi -         caratteristiche tecniche della costruzione -         termine fine lavori -         indicazione prezzo e modalità di pagamento (es. bonifici) -         estremi della fideiussione -         eventuali indicazioni di ipoteche, trascrizioni, ecc. -         eventuali appaltatori (no subappaltatori) -         capitolato materiali e finiture dell’immobile -         planimetria dell’immobile. L’assenza di uno di questi elementi non comporta automaticamente la nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso x caso a seconda della gravità dell’assenza. E’ possibile integrare il contenuto del contratto con gli elementi mancanti anche successivamente. Inoltre, si ritiene che l’eventuale stipula del contratto definitivo vada a sanare eventuali nullità del contratto preliminare.  4. limiti all’azione revocatoria fallimentare nei confronti dell’acquirente, alla condizione che stabilisca la residenza nell’immobile da costruire (lui od un suo parente entro il terzo grado) e che l’immobile sia stato acquistato al “giusto prezzo”. Limiti alla revocatoria anche per i pagamenti dei premi relativi ai contratti di fideiussione e assicurazione postuma di cui alla L. 210/2004. Il DPR attua questo intento a metà, in quanto è in fase di approvazione la riforma del diritto fallimentare. Il contratto di compravendita si risolve se il promissorio acquirente ha escusso la fideiussione (e ottenuto al restituzione di soldi) prima che il curatore abbia comunicato la scelta fra esecuzione del contratto o scioglimento. 5. diritto di prelazione nella vendita all’incanto dell’immobile, qualora lo stesso sia già stato consegnato all’acquirente e sia stato adibito ad abitazione principale dell’acquirente o del parente di primo grado.  6. a carico del notaio sono posti vari adempimenti, anche per garantire un controllo formale sull’esecuzione di determinati obblighi non altrimenti sanzionati (es. deve verificare che l’eventuale mutuo sia stato suddiviso in quote ovvero sia stato predisposto un titolo per la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile) Ad esempio il notaio non può procedere alla stipula del rogito se prima o contestualmente non si sia proceduto a suddividere il finanziamento in quote o non sia stato perfezionato il titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Per quanto riguarda il frazionamento del mutuo è necessario e sufficiente che gli immobili siano in grado di essere accatastati come singole porzioni. Se la banca non provvede, il richiedente ha diritto di ricorrere al PdT per designare un notaio che provveda alla suddivisione. 7. presso il ministero dell’economia e delle finanze è stato istituito un Fondo di solidarietà , alimentato da un contributo obbligatorio a carico dei costruttori che debbano rilasciare la fideiussione di cui al punto 1, pari al 4 per mille dell’importo della fideiussione per il primo anno e, successivamente, al 5 per mille Il Fondo avrà diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo versato al promissorio acquirente vittima della situazione di crisi. Voglio premettere che il decreto presenta comunque numerosi coni d’ombra, ossia punti oscuri che saranno risolti solo dalla giurisprudenza, attraverso casi concreti discussi in Tribunale. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

3 AMBITO DI APPLICAZIONE SOGGETTIVO
Acquirente = persona fisica - Costruttore = imprenditore o cooperativa edilizia SLIDE 3 – AMBITO SOGGETTIVO Ma vediamo ora, più in dettaglio, a chi si applica la nuova normativa. Anzitutto la legge definisce la figura dell’acquirente: quale PERSONA FISICA che acquisti o debba acquistare un immobile da costruire per sé o per suo parente entro il primo grado (ad es. il figlio). Oppure, pur se non socio, ha assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un alloggio. Non quindi la persona giuridica, cioè la società., l’associazione, la fondazione, ecc. Sembra debbano comprendersi anche tutte quelle figure di libero professionista che acquistano l’immobile per destinarlo a sede dello studio professionale. Anche se c’è una corrente più restrittiva che li esclude, ammettendo solo la persona fisica che acquista l’immobile per uso personale. E ciò sarebbe in linea con la ratio della legge che tutela il contraente debole (consumatore) Quanto al costruttore, si intende l’imprenditore o la cooperativa edilizia che vendano l’immobile da costruire, sia costruito dagli stessi, che edificato da terzi Non solo l’imprenditore edile, dunque, ma anche la società immobiliare, ed anche una azienda diversa che esercita occasionalmente l’attività di vendita di un immobile da costruire. (non le società di mera intermediazione immobiliare) L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

4 AMBITO DI APPLICAZIONE OGGETTIVO
IMMOBILE DA COSTRUIRE: - il permesso di costruire è stato richiesto dopo il il permesso di costruire è già stato richiesto ma l’immobile non è ancora edificato l’immobile è in corso di costruzione ma non in stadio tale da ottenere il certificato di agibilità  SLIDE 4 – AMBITO OGGETTIVO Quanto agli immobili da costruire, bisogna distinguere: -         per gli obblighi di rilasciare la fideiussione e la garanzia postuma decennale, la normativa si applica agli immobili per i quali il permesso di costruire è stato richiesto dopo il 21/07/2005 (data di entrata in vigore del decreto). Quindi NON per quelli il cui permesso di costruire è stato chiesto PRIMA del 21/07/2005, non sono soggetti all’obbligo di prestare la fideiussione e la postuma. (Non si applica agli immobili già in costruzione con contratto di compravendita già stipulato.) -         Per gli altri obblighi stabiliti dalla legge (obblighi notarili, contenuto del contratto preliminare, ecc.) la normativa si applica dalla data di entrata in vigore del decreto. Ovvio che deve comunque trattarsi di Immobili da costruire, e quindi: - il permesso di costruire è già stato richiesto ma l’edificio non è ancora ultimato -         i lavori sono iniziati ma l’immobile non è in stato tale da ottenere il certificato di agibilità Non ci si deve far fuorviare dal fatto che si parla di “permesso di costruire”. I decreto, infatti, parla di “titolo abilitativi”, in modo da badare più alla sostanza che alla forma di permesso di costruire (ex concessione edilizia)o di DIA (o super-DIA, ecc.). Un problema rimane per le ristrutturazioni edilizie, per le quali, tuttavia, si pensa che se secondo la legge (DPR 380/01) sia necessario un permesso di costruire o il certificato di agibilità, e quindi si tratta di un intervento rilevante, la normativa sia ugualmente applicabile -PERMESSO DI COSTRUIRE: x nuove costruzioni x ristrutturazioni urbane x ristrutturazioni edilizie (demolizione e ricostruzione) CERTIFICATO DI AGIBILITA’: Va richiesto quando l’immobile è ULTIMATO ossia quando è pronto all’uso, sia che abbia destinazione residenziale direzionale. ULTIMATO = completato con impianti, infissi interni ed esterni, ecc. PERCHE’ SIA APPLICABILE LA NORMATIVA E’ NECESSARIO CHE L’IMMOBILE, DOPO VENDUTO, SUBISCA ANCORA TRASFORMAZIONI. (quindi, NON la vendita al rustico o allo stato di fatto) Quindi: -         NO se non c’è un’attività edificatoria successiva -         NO se il permesso di costruire è stato richiesto prima del 21/07/2005 L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

5 AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI “…tutti i contratti ad effetti obbligatori o reali differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire…” SLIDE 5 – TIPOLOGIA CONTRATTI - TESTO Abbiamo visto. Acquirente persona fisica, costruttore/venditore, immobile da costruire e ora Veniamo a definire per quali contratti dovranno rispettarsi gli obblighi imposti dalla legge. Dunque, la normativa si applica a …tutti i contratti: ad effetti obbligatori o reali differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il trasferimento non immediato del godimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire… L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

6 AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI Effetti obbligatori: Effetti reali: Es. Contratto preliminare Es. Vendita di cosa futura (art c.c.) Es. Vendita con termine iniziale o condizione sospensiva SLIDE 6 – ESEMPIO CONTRATTI Vediamo degli esempi, senza entrare troppo in termini giuridici: contratto ad effetti obbligatori (impegno ad acquistare) è il contratto preliminare (+ la promessa unilaterale di acquisto da parte dell’aspirante acquirente accettata dal costruttore) contratti ad effetti reali differiti sono, ad esempio, il contratto di vendita di cosa futura (1472 c.c = cioè vendita sulla carta di un fabbricato da realizzare) oppure un contratto di vendita, dove l’effetto traslativo della proprietà è subordinato all’avverarsi di una condizione, che quindi tiene sospesa l’efficacia del contratto (es. l’effetto traslativo è subordinato al fatto che verrà approvata una determinata variante al progetto, ecc.) ma non solo, qualsiasi contratto che abbia come risultato il raggiungimento di questi effetti verrà sottoposto alla disciplina del DPR 122 e quindi: anche la permuta di area edificabile con immobile da costruire (che viene a costituire, dunque, il corrispettivo, il “prezzo” del terreno) oppure la costituzione del diritto di superficie a favore del costruttore con obbligo di realizzare un immobile a titolo di corrispettivo L’importante è che, dopo la vendita, e sottolineo vendita, non effetto traslativo, l’immobile subisca ancora delle trasformazioni e quindi non possa dirsi ultimato. (fra effetti obbligatori anche: proposta unilaterale di acquisto = atto di prenotazione per cui l’acquirente si offre di comprare l’immobile da realizzare) che sia stata accettata dal costruttore. (anche le operazioni di leasing immobiliare quando abbiano come effetto sostanziale il trasferimento della proprietà da un costruttore ad una persona fisica, così come definiti dalla Legge) Es. Permuta di area con immobile da costruire Es. Costituzione del diritto di superficie a favore del costruttore con obbligo di realizzare un immobile a titolo di corrispettivo Atti equipollenti: L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

7 Il costruttore ha l’obbligo, all’atto della stipula
OBBLIGO FIDEIUSSORIO Il costruttore ha l’obbligo, all’atto della stipula del contratto preliminare, di consegnare all’acquirente una fideiussione, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento SLIDE 7 – FIDEIUSSIONE – TESTO Articoli principali su fideiussione: 1936 = è fid. Colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui. 1942 = salvo patto contrario la fid. Si estende a tutti gli accessori del debito principale… 1944 = il fid. È obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Le parti possono convenire che il fid. non sia tenuto a pagare prima dell’escussione del debitore principale (beneficio di preventiva escussione) 1950 = il fid che ha pagato ha regresso contro il debitore principale NB = in conseguenza dell’obbligo di trascrizione del preliminare redatto per atto pbl o scrittura privata, la trascrizione dà diritto ad un privilegio speciale sull’immobile nel momento in cui viene ad esistenza. Il privilegio speciale > ipoteca di I° della banca In sintesi, gli elementi della fid secondo c.c. sono: garanzia personale, subordinata e dipendente da quella principale opponibilità al creditore di tutte le eccezioni del deb principale non è un contratto autonomo di garanzia. Veniamo ora agli aspetti per noi più interessanti della normativa, ed in particolare all’obbligo fideiussorio. Dunque, l’art. 2 del DPR 122/2005, stabilisce che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al momento della stipula di uno dei contratti che abbiamo visto prima, una fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che gli verranno versate sino all’atto di vendita (rogito) che garantisca all’acquirente la restituzione delle somme versate nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi. Non garantisce NE’ per il ritardo nella costruzione, NE’ Per l’esatto adempimento) L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

8 Se il costruttore non consegna la fideiussione all’acquirente
OBBLIGO FIDEIUSSORIO Se il costruttore non consegna la fideiussione all’acquirente il contratto è NULLO PERO’: Nullità Relativa = può essere fatta valere solo dall’acquirente SLIDE 8 – SANZIONE Cosa succede se il costruttore non adempie all’obbligo e quindi non consegna la fideiussione all’acquirente? La legge stabilisce che il contratto stesso di compravendita è nullo, come se non fosse mai esistito. Questa nullità però è, come si dice, relativa, perché può essere fatta valere solo ed esclusivamente dall’acquirente. Alcuni hanno già pensato che se il costruttore e l’acquirente si mettono d’accordo per non fare questa fideiussione, la questione è risolta, ma in realtà non è così semplice… Si tratta pur sempre di un obbligo di legge e, comunque, è previsto un correlato obbligo di segnalazione nel contratto preliminare da parte del notaio degli estremi della fideiussione… Ed è anche la fonte da cui si ricava l’importo del contributo obbligatorio per il Fondo di Solidarietà… perciò è facilmente sanzionabile in un modo o nell’altro anche d’ufficio (sanzioni tributarie, ex Guardia di Finanza, ecc.) Più probabilmente questo sarà uno di quei problemi che verranno risolti a colpi di sentenza. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

9 Acquirente = beneficiario
OBBLIGO FIDEIUSSORIO I RAPPORTI FRA LE PARTI: Fideiussore = garante SLIDE 9 – RAPPORTO FRA LE PARTI Quindi, tornando a noi, il rapporto che si instaura fra le parti è il seguente: il COSTRUTTORE è obbligato e debitore principale verso l’ACQUIRENTE il FIDEIUSSORE garantisce l’ACUIRENTE per le somme versate al costruttore-debitore principale il FIDEIUSSORE ha azione di regresso (in linea teorica) nei confronti del COSTRUTTORE-debitore Costruttore = obbligato principale Acquirente = beneficiario L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

10 2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni
OBBLIGO FIDEIUSSORIO SOGGETTI ABILITATI: 1. Istituti di credito 2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni 3. Intermediari finanziari ex art. 107 DPR 385/1993 SLIDE 10 – SOGGETTI ABILITATI Chi può rilasciare la fideiussione? prima di tutto le banche, gli istituiti di credito. Ovvio che in questo caso, si va ad impegnare il castelletto, ossia il monte-fidi concesso dalla banca, il che può diventare problematico nel momento in cui si hanno diversi cantieri aperti. Inoltre, le banche, presumibilmente, già impegnate ad erogare i mutui sulle opere da costruire (generalmente nella misura del 50% del valore dell’opera) avranno meno capacità ed interesse ad impiegare il loro capitale in soluzioni poco remunerative come le fideiussioni (tassi anche 10 volte inferiori a quelli dei mutui). in secondo luogo abbiamo le imprese di assicurazioni che sono state autorizzate al ramo cauzioni (e sono quasi tutte) e che, almeno in linea teorica, dovrebbero fare la parte del leone. gli intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del DPR 385/1993. Non mi soffermo + di tanto su queste figure perché, pur rappresentando un’alternativa, è più onerosa dovendo controllare di volta in volta che si tratti di intermediari autorizzati. Si controlla sul sito della Banca d’Italia, alla sezione Intermediari Finanziari. E anche perché vi sono in realtà due elenchi, quello dell’art. 106 e quello dell’art Quelli dell’art. 106 sono autorizzati a rilasciare fideiussioni solo in via occasionale, perciò bisogna andare molto coi piedi di piombo. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

11 OBBLIGO FIDEIUSSORIO IMPORTO DA GARANTIRE: “…somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento…” SLIDE 11 – IMPORTO DA GARANTIRE Quanto deve garantire la fideiussione, che importo? Il DPR 122/05 parla di “… somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo (e qui si riferisce alla permuta) che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà …” Si intendono quindi i pagamenti che generalmente vengono stabiliti nel preliminare a fronte dell’avanzamento dei lavori. Allora, devono essere garantiti con la fideiussione: tutto quanto pagato fino al rogito, ad esclusione di: il saldo prezzo le somme oggetto di mutuo (erogate da un soggetto mutuante) (es. il mutuo che la banca concede all’acquirente con garanzia ipotecaria da parte del costruttore = vedi vendita casa+mutuo) problemi: - la caparra va garantita o no? Ci sono tesi diverse (a seconda che abbia una funzione di anticipo = e allora va compresa o una funzione di garanzia = e allora non andrebbe compresa), ma la tesi prevalente è nel senso di comprendere la somma ricevuta a titolo di caparra nella garanzia. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

12 Costruttore promette di vendere un edificio al prezzo di € 300.000 con
OBBLIGO FIDEIUSSORIO Costruttore promette di vendere un edificio al prezzo di € con Caparra confirmatoria per € Acconti ad avanzamento lavori per € Saldo al rogito pagamento per € SLIDE 12 – ESEMPIO IMPORTO Facciamo un semplice esempio: Il costruttore promette di vendere un immobile a fronte del prezzo di € che verranno così versati: caparra confirmatoria : € acconti vari stabiliti nel preliminare per € saldo al rogito per € L’importo che va garantito con la fideiussione è pari alla caparra + acconti, escluso il saldo e quindi ad e (se ci fosse stato un mutuo, le somme relative non vanno comprese nella fideiussione; ma se l’acquirente si accolla la parte di mutuo rimanente prima del rogito, come acconto, allora va compresa) Importo da garantire per fideiussione € L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

13 OBBLIGO FIDEIUSSORIO CONTENUTO ESSENZIALE DELLA FIDEIUSSIONE:
1. Rinuncia al beneficio della preventiva escussione 2. Pagamento entro 30 giorni dalla richiesta scritta dell’acquirente con documentazione comprovante l’ammontare complessivo del credito 3. Inopponibilità all’acquirente del mancato pagamento dei premi 4. Adeguatezza della durata della fideiussione rispetto al termine di adempimento dell’obbligazione garantita. SLIDE 13 – ELEMENTI FIDEIUSSIONE In ogni caso, quello che deve essere sicuramente previsto in questa fideiussione è: ci deve essere la rinuncia da parte del fideiussore al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Quindi l’Acquirente, in caso di situazione di crisi del costruttore, può rivolgersi direttamente al fideiussore per il pagamento, cioè non è obbligato a chiedere prima al costruttore e, se questo non adempie, al fideiussore. il fideiussore deve impegnarsi a pagare quanto dovuto entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta scritta da parte dell’acquirente, purché corredata dalla documentazione comprovante l’ammontare complessivo effettivamente versato al costruttore. Tali pagamenti dunque, devono poter essere provati (sono esclusi i pagamenti in contanti, e comunque la legge 197/1991 prescrive che i pagamenti di somme superiori a € siano effettuati con bonifico bancario, assegno circolare e/o bancario non trasferibili.) Il fideiussore non può opporre all’acquirente l’eccezione che il costruttore contraente non ha pagato il relativo premio ma la garanzia nei confronti dell’acquirente deve valere comunque. (nella postuma che poi vedremo, ad esempio, viene scritto che la garanzia opera solamente se tutto il premio è stato versato) Infine, la fideiussione deve avere una durata adeguata a quella dell’obbligazione principale. Non può essere che il cantiere dura tre anni e la mia fideiussione solo un anno e mezzo. La legge infatti stabilisce che l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà (quindi al rogito) (Però se il certificato di agibilità è successivo al rogito, la fideiussione cessa al rilascio di questo. Pertanto, se nell’esempio di prima i pagamenti vengono eseguiti al rogito, o c’è un accollo di mutuo da parte dell’acquirente, anche al momento del rogito, l’importo versato prima dell’ottenimento del certificato di agibilità va compreso nella fideiussione) L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

14 Esecuzione immobiliare Fallimento Concordato preventivo
OBBLIGO FIDEIUSSORIO L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANDO SITUAZIONE DI CRISI: Esecuzione immobiliare Fallimento Concordato preventivo Liquidazione coatta amministrativa SLIDE 14 – SITUAZIONI DI CRISI Vediamo ora QUANDO opera la garanzia, ossia quali sono le situazioni di crisi del costruttore di cui parla il DPR 122. esecuzione immobiliare = ossia alla trascrizione del pignoramento immobiliare relativo all’immobile di cui al contratto (non è necessariamente una situazione di crisi, ma piuttosto una esecuzione individuale) Fallimento = ovvero con la pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento Concordato preventivo = presentazione della domanda di ammissione della procedura di concordato preventivo Liquidazione coatta amministrativa = dalla pubblicazione del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

15 OBBLIGO FIDEIUSSORIO L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANTO L’ammontare delle somme ed il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente RISCOSSI dal costruttore interessi legali se il fideiussore non paga entro i 30 giorni, anche il rimborso delle spese effettivamente sostenute per il recupero del credito. SLIDE 15 – QUANTO PAGA Una volta che si è verificata la situazione di crisi e l’acquirente ha escusso la fideiussione, vediamo QUANTO e COSA deve restituire il fideiussore all’acquirente: ovviamente, gli viene restituito tutto quello che il costruttore ha effettivamente riscosso dall’acquirente fino a quel momento. Si ricorda che la prova di tali versamenti deve essere fornita già al momento della richiesta di pagamento al fideiussore. (quindi bonifici, assegni bancari e circolari, ma non pagamenti in contanti) + gli interessi legali maturati su tale somma (quindi si dovrebbe tenere conto di un tanto nella determinazione della somma da assicurare) Il fideiussore, come detto, deve pagare entro 30 giorni dalla richiesta. Se ritarda, dovrà rimborsare all’acquirente anche le spese che questi ha sostenuto per recuperare il credito dal fideiussore stesso (es. raccomandate, eventuali spese legali, ecc.) unitamente agli interessi. (la legge parla di spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie- quindi non ci si rivolge al legale al 31° giorno) L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

16 OBBLIGO FIDEIUSSORIO PROBLEMI DEL MERCATO ASSICURATIVO: Settore nuovo (prima erano solo per appalti pubblici) È sempre un rischio catastrofale Per il fideiussore non c’è possibilità reale di rivalsa ! SLIDE PROBLEMI MERCATO ASSICURATIVO E’ pronto il mercato assicurativo a far fronte agli obblighi cui sono soggetti gli operatori del settore edile per effetto di questa legge? In linea di principio sì e no: è pur vero che le polizze richieste dal legislatore sono già esistenti sul mercato, non sono mica nuove. Però, in realtà, questo tipo di polizze era prima prerogativa quasi esclusiva del settore dell’edilizia pubblica, non privata… E si sa che gli enti pubblici richiedono già di per sé tutta una serie di garanzie sulle imprese che appaltano i lavori pubblici (o così dovrebbero fare). Quindi, le problematiche che il mondo assicurativo si trova a dover affrontare sono le seguenti: la novità del prestare tali garanzie per il settore privato (che ad esempio prevede pagamenti in anticipo da parte dei promissori acquirenti di circa l’80% del valore dell’immobile). Le Compagnie possono avere problemi sul fronte riassicurativi, e comunque per tutte, non accettano fideiussioni per importi superiori al 40% circa del valore. il fatto che si tratta sempre (soprattutto per quanto riguarda la fideiussione) di un rischio catastrofale = non ci sono mezzi termini, se il costruttore incorre in una delle situazioni di crisi che abbiamo visto, il fideiussore deve pagare tutto quello che il costruttore ha incassato e da tutti gli acquirenti di quell’immobile (e se ha altri cantieri aperti e con polizza emessa dallo stesso fideiussore, sarà lo stesso per tutti gli acquirenti di tutti i cantieri aperti. per il fideiussore non c’è una reale possibilità di rivalersi sul costruttore dopo che ha pagato, perché in effetti il costruttore è in crisi… perciò, per la normalità dei casi, si tratterebbe quasi di una garanzia a fondo perduto… E’ ovvio a questo punto che il fideiussore cercherà di tutelarsi il più possibile. Come? Solo selezionando il rischio, ossia scegliendo quali costruttori assicurare e quali no. Spesso le imprese edili in Italia hanno un rating bassissimo, hanno pochi mezzi propri, sono sottocapitalizzate, ecc. (particolari difficoltà per le imprese neo-costtuite) Anche se ogni Compagnia assicurativa ha la propria politica assuntiva, e non è possibile parlare per tutte, è probabile che, già nell’atto di decidere se affidare o meno un costruttore, la Compagnia chiederà di poter valutare l’intero progetto e, quindi, verranno richiesti dati in merito a: la storicità dell’aziende (i cantieri già conclusisi, quelli in corso, la percentuali di unità vendute ed invendute, ecc.) copia del preliminare copia del permesso di costruire bilanci degli ultimi due anni Altro punto fondamentale è che molte Compagnie non accetteranno garanzie spot, ma vorranno poter quotare anche la CAR (tutti i rischi del cantiere) che diventa quindi polizza obbligatoria di fatto (ma ne parleremo in seguito) e la postuma. Il consiglio, in ogni caso è quello di muoversi sempre per tempo, chiedendo di essere affidati in previsione della stipula di preliminari per la vendita di immobili. ALTRO SULLA FIDEIUSSIONE: si chiede l’affidamento, fino a che importo – fino ad un limite che stabilisce la compagnia Categorie escluse o poco gradite – aziende neocostituite, dovrebbero esserci almeno due bilanci – però se i soci sono buoni e vi è una loro coobbligazione, si può vedere. Quanto tempo – almeno 2 – 3 settimane, dipende dalla documentazione e dalla Compagnia Che tasso applicano +/-? – 1 – 1,50% lordo annuo, ma anche molto di più, dipenderà dall’azienda richiedente Che garanzie richiedono? Se necessario in base alla documentazione dell’azienda richiedono una coobbligazione, ossia una garanzia personale del titolare o di altra azienda che risponda con tutto il suo patrimonio Differenze fra società di persone e di capitali? – no, soprattutto nelle srl stanno molto attenti al capitale sociale, se è il minimo previsto dalla legge, se è stato interamente versato, che vicende ha avuto, ecc. In Ati – richiedono la docuemtnazione per tutti i partecipanti Funzionamento pratico della Fideiussione: Ci dovrà essere un c/c specifico per il versamento degli anticipi (ma x cantiere o per acquirente?) Prima del primo preliminare va richiesta la fideiussione alla Compagnia. Una volta ottenuto l’OK sull’affidamento dalla compagnia, man mano richiederà alla Compagnia la copertura x ogni contratto di compravendita. Il termine di scadenza sarà quello di cogitazione, salvo proroghe sulla durata dei lavori. Ci saranno singole polizze per ogni acquirente, sulla base di un tasso/condizioni già fissate con la compagnia e il costruttore. QUINDI: ATTENTA SELEZIONE DEL RISCHIO L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

17 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART. 4 D. LGS. 122/2005 “Il costruttore è obbligato a … consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale … a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ex art c.c.…..” SLIDE 17 – POSTUMA DECENNALE Vediamo ora l’altro obbligo di tipo assicurativo, che è stato posto a carico del costruttore. L’art. 4 del DPR 122/2005, infatti, stabilisce che, il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà (e quindi del rogito) una polizza assicurativa indennitaria decennale …a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,….” Ribadiamo che questo obbligo riguarda gli immobili per i quali il contratto preliminare di vendita sia stato stipulato prima dell’ultimazione dell’immobile stesso. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

18 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
LE CONSEGUENZE PER MANCATA PRESTAZIONE… NULLA L’acquirente può solo: diffidare ad adempiere entro congruo termine - trascorso il quale il contratto è risolto per inadempimento SLIDE 18 – SANZIONE Tuttavia, mentre per la fideiussione era stabilita la sanzione della nullità del contratto in caso di violazione di questo obbligo, qui la legge non dice nulla. Non prevede alcuna sanzione nel caso il costruttore non consegni la postuma… Però, non tirate sospiri di sollievo che sono prematuri… Fra gli obblighi cui è soggetto il notaio, infatti, vi è anche quello di informare l’acquirente del diritto di ricevere la polizza e, comunque, il Consiglio del Notariato ha raccomandato di scrivere sull’atto, al momento del rogito: o gli estremi della polizza postuma decennale, nonché di verificare il rispetto dei contenuti richiesti dalla legge che poi vedremo oppure che la L. 210 non è applicabile e perché… Quindi, nei fatti, se il costruttore non consegna all’acquirente la polizza, questi può diffidarlo ad adempiere in un congruo termine (solitamente 15 giorni) a norma dell’art c.c., scaduto il quale ci sarà la risoluzione del contratto ai sensi dell’art c.c. + il risarcimento del danno. PERO’…… L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

19 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ELEMENTI ESSENZIALI Soggetti abilitati al rilascio = Imprese di assicurazione Natura del contratto = indennitaria Contraente del contratto = costruttore ex art. 1 DPR 122/05 Beneficiario del contratto = acquirente o futuro proprietario Bene assicurato = l’intero edificio realizzato Durata della garanzia = 10 anni dalla ultimazione dei lavori Eventi garantiti = ex art c.c. SLIDE 19 – ELEMENTI ESSENZIALI Il legislatore, a differenza di quanto ha fatto per la fideiussione, di cui sappiamo tutto, per la postuma non ha detto granché… solo quelle poche righe che abbiamo appena letto. Mentre della fideiussione ha stabilito il contenuto, i modi i tempi ecc, qui no. Sono fissati solo alcuni elementi essenziali che devono necessariamente essere presenti: e per il resto le Compagnie potranno strutturare il testo di polizza come vogliono, tanto più che ci sono già dei testi “tradizionali” di polizza postuma decennale. Gli elementi necessari della postuma sono questi: intanto deve essere per forza emessa da una Compagnia di assicurazione. Non banche non SIM, solo Compagnia di assicurazione il contratto deve avere natura indennitaria = ossia non deve essere richiesto di provare la responsabilità del costruttore perché la garanzia sia operativa (altrimenti sarebbe risarcitoria) il contraente del contratto = è il costruttore così come definito dal DPR 122/05 (e quindi il costruttore-venditore, per essere precisi. E se venditore è una società immobiliare, sarà questa che farà la polizza postuma, cioè chi vende) il beneficiario del contratto deve essere l’acquirente dell’unità immobiliare, ma anche i suoi aventi causa, ossia chiunque diventi proprietario dell’immobile sino alla scadenza della polizza decennale. Ognuno sarà beneficiario della polizza in proporzione alla sua quota di proprietà (millesimi). il bene assicurato è l’intero edificio realizzato = mentre per la fideiussione ci saranno tante polizze quanti sono i compratori, qui ci sarà presumibilmente un’unica polizza per l’intero edificio, che deve essere stipulata quando anche una sola delle unità immobiliari viene venduta prima che l’immobile sia realizzato interamente. la polizza è decennale a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori gli eventi che per legge devono essere garantiti, sono quelli di cui all’art c.c., che tutti voi dovreste conoscere… + i danni ai terzi L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

20 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART C.C. “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera per: vizio del suolo o per difetto di costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o di gravi difetti, l’appaltatore è responsabile …..” SLIDE Tranquilli, il 1669 l’ho trascritto… Dunque, gli eventi garantiti sono: la rovina in tutto o in parte dell’opera (per rovina ovviamente si intende crollo) l’evidente pericolo di rovina o di gravi difetti per causa di : vizio del suolo o difetto di costruzione Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti In tema di rovina e difetti di cose immobili destinate per loro natura a durare nel tempo, l'art c.c. prescrive, oltre al termine decennale attinente al rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore (ricollegabile anche alla posizione del venditore - costruttore), due ulteriori termini: uno di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla "scoperta" dei vizi o difetti, e l'altro di prescrizione, per l'esercizio dell'azione di responsabilità, di un anno dalla denuncia. I detti termini sono interdipendenti, nel senso che, ove uno soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente (o dei suoi aventi causa) non può essere fatta valere. Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art c.c. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affermato dalla S.C. in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita). L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

21 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE Art. 1 Oggetto della assicurazione rovina totale o parziale gravi difetti costruttivi … derivanti da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione ed abbiano colpito parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata rovina totale rovina e gravi difetti di parti dell’opera destinate per loro natura a lunga durata che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell’opera; certo ed attuale pericolo di rovina rovina di parti non destinate a lunga durata consequenziali SLIDE 21 – NOTE SULLA POSTUMA E INTRO TABELLA Con questo finisce quanto prescritto dal legislatore a proposito della postuma decennale. Non sono stabiliti massimali, non si dice nulla sulle franchigie (secondo alcuni dovrebbe essere a franchigia zero, le Compagnie le mettono lo stesso, ecc.). Da qui in poi ogni Compagnia elabora un proprio testo che deve rispettare solamente i requisiti appena elencati… L’ANIA (associazione Nazionale far le imprese assicuratrici) di concerto con l’ANCE (ass. naz. Costruttori edili) ha elaborato un testo-guida, che le Compagnie, però, sono libere di seguire o non seguire e devo dire che in questi primi tempi la confusione è tanta e non c’è un comportamento comune. E’ molto importante, allora, confrontare attentamente i vari testi di polizza per individuare quello che fa più al caso vostro. Ricordate infatti che la polizza non solleva completamente il costruttore dalle responsabilità che gli derivano dalla legge. La polizza prevede sempre un ambito più ristretto. Perciò, se concordate una franchigia alta (o un massimale basso) sulla polizza, sappiate che, sempre che vi sia la Vostra responsabilità ex art c.c., la differenza fra quello che paga la polizza e il danno effettivo la mettete comunque voi. Quindi attenzione, quando si fanno le polizze: a volte per pagare un premio inferiore tagliamo garanzie o massimali, o mettiamo franchigie che poi ci si ritorcono contro. Abbiamo fatto per Voi un veloce confronto fra il testo di polizza postuma decennale indennitaria dell’ANIA e quello “tradizionale” fra virgolette. Ricordate, comunque, che ogni Compagnia ha un suo testo… che va letto attentamente. Ora, purtroppo non abbiamo il tempo di vedere tutte le differenze che ho evidenziato— Le novità principali della polizza ANIA rispetto a quella tradizionale sono le seguenti: Polizza ANIA – Struttura 1.     Scheda tecnica 2.     CGA con: - sezione A – danni all’immobile -        sezione B – RC terzi - norme comuni A e B Quanto all’OGGETTO: come abbiamo detto copre due sezioni: 1 – i danni materiali e diretti all’immobile conseguenti a rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi che derivino da accidentale vizio del suolo o accidentale difetto di costruzione. Eventualmente comprese le estensioni di copertura 2 – responsabilità civile verso terzi Desta perplessità la richiesta del requisito dell’accidentalità: soprattutto in considerazione che il contraente –costruttore (cui si riferisce il vizio del suolo o difetto di costruzione non accidentale) è soggetto diverso dall’incolpevole beneficiario della polizza. Ciò soprattutto in considerazione del fatto che l’art. 12 prevede a carico del beneficiario l’onere della prova che il danno rientra nella garanzia di polizza. Come potrà il proprietario dimostrare che l’evento è stato accidentale se la Compagnia sosterrà il contrario? L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

22 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE Gravi difetti: Gravi difetti costruttivi: gli eventi … di cui all’art c.c. che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità o agibilità dell’immobile, sempre che, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità … Non erano definiti SLIDE 22 – GRAVI DIFETTI Quanto alle definizioni, la novità è costituita dal fatto che la polizza tenta di definire i “gravi difetti” che per essere coperti dalla polizza devono essere: -         di tipo costruttivo -         riferirsi a parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata (e sono quelle strutturali -         compromettere in modo certo ed attuale la stabilità o la agibilità dell’opera. Quindi il grave difetto si riferisce solo alle parti strutturali, oppure alle parti non strutturali (purchè coperte nelle estensioni di garanzia che vedremo). Ne deriva che sono sempre esclusi i gravi difetti agli impianti idrici, elettrici e di riscaldamento. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

23 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE Art. 3 Efficacia della garanzia che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita; … che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali; …. SLIDE 23 – EFFICACIA GARANZIA Quanto all’efficacia della garanzia, come possiamo vedere, nella polizza ANIA è necessario che siano rispettate tutte le seguenti condizioni: 1.     l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, in piena osservanza di leggi, regolamenti, norme tecniche 2.     ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita (si ritiene che possano essere fatte delle integrazioni) 3.     che sia usato e destinato secondo il progetto e quanto dichiarato in scheda tecnica di polizza 4.     che il contraente presenti certificato di collaudo con esito favorevole e senza riserve o certificato di agibilità rilasciato dalla P.A. 5.     i rapporti tecnici con esito favorevole, qualora richiamate estensioni di garanzia. Qualora anche una sola non sia rispettata, la garanzia non è operante. Nella polizza tradizionale, i rapporti tecnici erano richiesti già per la garanzia base. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

24 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE Possibili estensioni di garanzia danni materiali e diretti a: - l’involucro le impermeabilizzazioni le pavimentazioni e rivestimenti interni gli intonaci e rivestimenti esterni danni materiali e diretti: alle parti dell’opera destinate a lunga durata che non compromettano … la stabilità dell’opera alle impermeabilizzazioni - RC verso terzi Rapporti tecnici del controllore Tecnico organo di controllo accreditato Sincert solo se richiamate le estensioni di garanzia organo di controllo beneviso dall’ANIA richiesti per la garanzia base SLIDE 24 – ESTENSIONI E CONTROLLO TECNICO Possibili estensioni di garanzia per la sezione Danni materiali e diretti nella polizza ANIA: 1.     Involucro, cioè i muri di tamponamento verticali esterni, esclusi fissi e infissi, intonaci e rivestimenti… per accidentale difetto di costruzione 2.     Impermeabilizzazioni delle coperture 3.     pavimentazioni e rivestimenti interni 4.     intonaci e rivestimenti esterni, tutti verificatisi per accidentale difetto di posa in opera e comunque limitati a partire dal 2° anno e fino al 5°. D’altra parte, in conseguenza di queste estensioni sono previste della percentuali di indennizzo per ricerca e riparazione del danno e per montaggio e smontaggio di impalcature e ponteggi. Garanzie che sono assenti nella polizza tradizionale. Nella polizza tradizionale, infatti, tali opere erano considerate “parti non destinate a lunga durata” e, quindi, erano in copertura i danni materiali e diretti a queste solo se conseguenti ad un evento indennizzabile per le opere destinate a lunga durata. Le impermeabilizzazioni possono essere assicurate a parte. Alcune Compagnie consentono la garanzia per i gravi difetti che colpiscano parti dell’opera destinate a lunga durata che non compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell’opera. Praticamente, nella polizza ANIA rimarrebbero fuori solo l’impiantistica e fissi/infissi. Controllo Tecnico: Nella polizza ANIA è richiesto solo per le estensioni di garanzia e NON per la garanzia BASE della polizza. Il controllore deve essere accreditato SINCERT (che è criterio maggiormente obiettivo rispetto al criterio precedentemente adottato della società benevisa) L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

25 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE Sezione RC E’ già compresa nel testo E’ una garanzia aggiuntiva RC – soggetti non considerati terzi il coniuge, il convivente di fatto, i genitori e i figli dell’Assicurato, le persone iscritte nello stato di famiglia… … in caso di condominio l’amministratore in caso di quota di proprietà locata, il conduttore nonché qualsiasi altro parente od affine con lui convivente - il coniuge, i genitori e i figli dell’Assicurato, … - … SLIDE 25 - RC Per quanto riguarda la sezione RC, mentre nella polizza ANIA questa fa parte integrante della polizza, dovendosi solo stabilire il massimale, nella polizza tradizionale è un’estensione di garanzia che va richiesta specificatamente. Nella polizza ANIA, tuttavia, la sezione RC riguarda solo danni a terzi derivanti da eventi di cui alla garanzia base ed alla sola garanzia aggiuntiva per l’involucro, con espressa esclusione delle altre estensioni di garanzia. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

26 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE Denuncia sinistri Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza … comunque non oltre 12 mesi dalla scadenza della polizza Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza Art. 18 Recesso in caso di sinistro Non previsto fino al 60° giorno da quando l’indennizzo è stato pagato o il sinistro definito SLIDE 26 - RECESSO Quanto ai sinistri, segnaliamo solo che mentre nella polizza tradizionale, verificatosi il sinistro, la Compagnia ha facoltà di recedere dal contratto, nella polizza ANIA, considerata la ratio della legge ispiratrice di tutela del contraente debole, tale facoltà di recesso non è prevista. L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

27 POLIZZA POSTUMA DECENNALE
COMUNQUE: VALORE A NUOVO INDICIZZAZIONE DEROGA ALLA PROPORZIONALE 4. PRESUPPOSTO DI FATTO: POLIZZA CAR ! SLIDE 27 – RICOSTRUZIONE, INDICIZZAZIONE, DEROGA In questa sede quello che mi preme sottolineare è che: 1 – il valore da assicurare è quello di ricostruzione a nuovo (non quello commerciale). Attenzione perché in caso di sottoassicurazione si va in proporzionale. 2 – in polizza è presente una clausola di indicizzazione per garantire un aggiornamento del valore assicurato e delle franchigie nel corso degli anni. 3 – Controllate sempre che la polizza abbia una clausola di deroga alla regola proporzionale adeguata (almeno il 20%) Qual è l’interesse del costruttore-contraente a stipulare queste clausole, nel momento in cui chi andrà a beneficiare della polizza è l’assicurato? Certo, a prima vista, nessuno. Anzi, il costruttore avrebbe tutto l’interesse a cercare di mantenere il tasso di polizza più basso possibile. In realtà, il costruttore ha per legge l’obbligo di tutelare l’acquirente verso danni determinati attraverso la stipula di una polizza postuma decennale. Nulla vieterebbe, dunque, all’acquirente che si trovi l’indennizzo spettategli decurtato per colpa del contraente-costruttore che non ha considerato il “giusto” valore di ricostruzione dell’immobile, di chiedere proprio a questo il maggior danno che ha subito. Perciò, è sempre più conveniente stipulare una polizza equa, piuttosto che una fatta male. POLIZZA CAR: OBBLIGO DI FATTO? Se la fideiussione (polizza o meno) e la postuma sono degli obblighi di legge, la polizza CAR (tutti i rischi del cantiere) diventerà obbligatoria di fatto. Questo perché se per la fideiussione potete rivolgervi ad altri operatori (banche o finanziarie), per la postuma dovete necessariamente interpellare le Assicurazioni e nessuna Compagnia vi quoterà una postuma senza aver fatto preventivamente (o quanto meno visionato) la polizza CAR, ed il rapporto di sinistrosità su questa polizza. Rimane la costante della forte selezione del rischio da parte delle Compagnie che, in attuazione della volontà del legislatore, premieranno le ditte più serie, che possano vantare una solidità economico-finanziaria ed affidabilità tecnica. Per rispondere a mille quesiti che nella pratica sicuramente rimarranno aperti o risolti in modi diversi, così come per verificare l’effettiva utilità di tale legge nel mercato, dovremmo aspettare qualche tempo, con le prime applicazioni e le prime controversie. Nella scheda di solito è presente una CLAUSOLA DI COMPROMESSO: con la quale si blocca l’impegno della assicurazione quanto alla futura emissione (stabilendo già condizioni, limiti e franchigie) della polizza Postuma. La polizza postuma viene emessa contestualmente alla CAR –a fronte del pagamento di un acconto sul premio-, e decorrerà dalla data di ultimazione dei lavori –a fronte della corresponsione del conguaglio del premio-. Le condizioni cui è soggetta l’efficacia della garanzia sono: a – pagamento premio, ovvio; b – che non intervenute varianti in corso d’opera (forse solo le varianti che modifichino sostanzialmente il progetto originario??) e che proroghe nella durata lavori superiori ai 12 mesi (forse perché allora sarebbero 12 mesi?) c – che non vi siano stati sinistri gravi tali da compromettere al stabilità dell’opera d – ci sia stato parere favorevole del Controllore tecnico quando siano chieste le garanzie Impermeabilizzazioni, pavimentazioni, ecc. Se non si verificano tali condizioni, la polizza decade. Domanda e problema aperto: come si concilia l’obbligo per il costruttore di prestare una polizza postuma se la Compagnia pone tutti questi limiti? L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005