Le convenzioni urbanistiche nella pianificazione esecutiva Corso di formazione Pianificazione territoriale e convenzioni urbanistiche 7 novembre 2007 Dott.

Presentazione sul tema: "Le convenzioni urbanistiche nella pianificazione esecutiva Corso di formazione Pianificazione territoriale e convenzioni urbanistiche 7 novembre 2007 Dott."— Transcript della presentazione:

1 Le convenzioni urbanistiche nella pianificazione esecutiva Corso di formazione Pianificazione territoriale e convenzioni urbanistiche 7 novembre 2007 Dott. Tommaso STUFANO

2 CONVENZIONI URBANISTICHE Le criticità degli anni 80: Spesso i titoli concessori nascenti dal piano urbanistico venivano rilasciati ancor prima di stipulare la relativa convenzione. Quasi sempre limporto della cauzione dedotto contrattualmente in convenzione si rivelava fortemente insufficiente a garantire lesecuzione coattiva degli obblighi delloperatore edilizio. In alcuni casi al rogito della convenzione da parte del Segretario Comunale non seguivano i frazionamenti catastali, le trascrizioni presso la Conservatoria dei RR.II. e neppure le volturazioni catastali.

3 1^ ABILITA richiesta al Segretario Comunale (connessa al suo ruolo storico di Ufficiale Rogante) PRESIDIARE, CONTROLLARE E DIRIGERE IL PROCESSO DI CONTRATTUALIZZAZIONE DEI PATTI NEGOZIALI SUSSUNTI NEL PIANO URBANISTICO ESECUTIVO Il rogito della Convenzione in altri termini è solo un pezzo di questo processo che può dirsi concluso solo con il presidio ed il buon esito degli altri adempimenti conseguenti: registrazione dellatto pubblico; trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II.; frazionamenti catastali indotti dagli accordi negoziali; volturazione catastale delle nuove aree acquisite; inserimento dei beni immobili nei relativi elenchi inventariali (beni demaniali e/o patrimonio indisponibile).

4 ROGITO Può il Segretario Comunale rogare in forma pubblico-amministrativa la convenzione annessa ad un piano urbanistico attuativo ? SI art. 97, 4° comma, lett. c), del TUEL Il Segretario … può rogare tutti i contratti nei quali lente è parte ed autenticare scritture private ed atti unilaterali nellinteresse dellente Vista limpostazione normativa, la stessa risposta va data anche per altre convenzioni urbanistiche (atti di asservimento urbanistico, convenzioni di confine, trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà, etc.)

5 ADEMPIMENTI SUSSEGUENTI AL ROGITO Le problematiche derivano tutte dal livello di organizzazione e di dotazione organica dellente di appartenenza ufficio contratti sportello decentrato del catasto abilità del personale UTC Diversamente SOLUZIONE DINAMICA CONVENZIONE URBANISTICA A ROGITO DEL SEGRETARIO COMUNALE ATTO NOTARILE PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI PRELIMINAREATTO DEFINITIVO

6 DIRITTI DI ROGITO QUAL E IL VALORE DELLA CONVENZIONE URBANISTICA ? vedi materiale didattico INDICATORE GARANZIA CONTRATTUALE La garanzia contrattuale dedotta in convenzione deve coprire (a differenza del passato!) tutti gli impegni della parte privata e pertanto rappresenta il vero valore del contratto

7 2^ ABILITA richiesta al Segretario Comunale (connessa al ruolo più innovativo della figura professionale) SAPER ANALIZZARE CRITICAMENTE LE NORME PATTIZIE DI UNO SCHEMA CONVENZIONALE URBANISTICO; SAPER NEGOZIARE LA MAGGIOR UTILITA PER LENTE; SAPER MEDIARE TRA LINTERESSE DIMPRESA DEL PRIVATO E LINTERESSE DELLENTE A CONCRETIZZARE LA PROPRIA IDEA DI CITTA. Attenzione: non si lavora sulla convenzione, come per la 1^ abilità (rogito), ma si lavora sullo schema di convenzione allegato alla proposta di piano attuativo (… forse anche prima che lo stesso venga proposto!).

8 PUNTI DI RIFERIMENTO CONVENZIONE URBANISTICA anello di congiunzione art,. 46, 1° co., lett. c), L.R. n. 12/2005 P.L. – P.I.P. – P.R. – etc. P.I.I. – P.R.U./C.R.U. – P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc. art. 46 L.R. n. 12/2005 art. 93 L.R. n. 12/2005 doppio scenario URBANISTICA CONTRATTATAURBANISTICA NEGOZIATA

9 CASSETTA DEGLI ATTREZZI CONVENZIONE URBANISTICA P.L. – P.I.P. – P.R. – etc. P.I.I. – P.R.U./C.R.U. – P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc. art. 46 L.R. n. 12/2005 art. 93 L.R. n. 12/2005 doppio scenario URBANISTICA CONTRATTATAURBANISTICA NEGOZIATA elaborati tecnici piano attuativo; elaborati tecnici strumento urbanistico generale; POP triennale; provvedimenti OO.UU. e costi costruzione; piani strategici e progetti industriali di eventuali società partecipate. elaborati tecnici piano attuativo; elaborati tecnici strumento uranistico generale; POP triennale; provvedimenti OO.UU. e costi costruzione; piani strategici e progetti industriali di eventuali società partecipate. documento di inquadramento della P.I.; linee programmatiche di mandato.

10 3^ ABILITA richiesta al Segretario Comunale (connessa ad un ruolo estremamente dinamico della figura professionale) SAPER REDIGERE UNA CONVENZIONE URBANISTICA PONENDOSI COME PREZIOSO PUNTO DI MEDIAZIONE TRA INTERESSI DIVERSI (PUBBLICI E PRIVATI), ESIGENZE DIVERSE (AMMINISTRATIVE ED IMPRENDITORIALI) E CULTURE DIVERSE (GIURIDICA E TECNICA). Attenzione: si lavora con una propria cassetta di attrezzi, senza che esista ancora uno schema di convenzione, se non i punti di riferimento delle proprie esperienze.

11 IL MERCATO DELLE PROFESSIONI NON OFFRE ANCOR OGGI UNA FIGURA UNIVOCA DI RIFERIMENTO PER LA REDAZIONE DI UNA CONVENZIONE URBANISTICA Le competenze professionali necessarie sono molteplici: preparazione giuridico civilistica; conoscenze tecnico-urbanistiche-edilizie; competenze notarili; conoscenza delle procedure amministrative. Si tratta di un terreno fertile, di un humus in cui il Segretario Comunale può mettere a dimora le proprie competenze generaliste, sfruttandole sia per funzioni di vero Direttore Generale, sia (eventualmente) per collaborazioni (previamente autorizzate dal proprio Sindaco) con altri Enti Locali o persino operatori privati (purché non operanti nella propria sede di Segreteria).

12 IL CONTENUTO DELLA CONVENZIONE URBANISTICA Come già detto in occasione della 2° abilità, il doppio scenario (urbanistica CONTRATTATA e urbanistica NEGOZIATA) può essere ricondotto ad unità, in quanto (per effetto dellart. 46, 1° comma, lett. c) della L.R. n. 12/2005) anche il contenuto di una convenzione di piano attuativo (P.L. – P.I.P. – P.R. – etc.) può risultare fortemente destrutturato, potendo recepire altri accordi convenuti tra i contraenti per la concretizzazione delle programmazioni comunali. Ciò non di meno, è possibile individuare anche nella più destrutturata convenzione annessa ad un piano di urbanistica negoziata, se non un contenuto standard, almeno una TRAMA CONTENUTISTICA

13 EPIGRAFE PARTE MOTIVA (premesse) PARTE PATTIZIA (articolato) attuazione del piano; volumetria edificabile; destinazione duso aree a standard standard qualitativo urbanizzazione primaria esecuzione opere di urbanizzazione impegni reciproci garanzie norme finali e transitorie

14 EPIGRAFE formule notarili; legittimazione dellUfficiale Rogante; data e sede; esatta identificazione delle parti; legittimazione delle persone fisiche; citazione di eventuali allegati che legittimano la rappresentanza;

15 PARTE MOTIVA E la parte della convenzione che spesso viene sottovalutata, mentre risulta essenziale per la fluidità stessa dellatto. MEGLIO DIRE QUALCOSA IN PIU, CHE QUALCOSA IN MENO perché tutti i precedenti che si trascurano nelle premesse risulteranno poi necessari nellarticolato, dove cè invece esigenza di patti agili e chiari per il senso complessivo dellaccordo. Elencazione contenuti a titolo esemplificativo: precedenti storici e documentali; atti di provenienza delle proprietà; esatta individuazione catastale delle aree; motivazioni di fatto e di diritto; aggancio alle programmazioni comunali; certificazioni urbanistiche; pareri prodromici; approvazioni deliberative; esatta identificazione degli atti richiamati; esatta identificazione degli allegati;

16 PARTE PATTIZIA – attuazione del piano Si tratta in parole povere delloggetto della convenzione. Vanno richiamati: tutti gli elaborati tecnici del piano; le aree occupate dal comparto urbanistico; lindividuazione del soggetto attuatore; leventuale efficacia infradecennale del piano; le eventuali articolazioni in stralci funzionali (ambiti unitari di intervento); le eventuali iterazioni fra volumi privati e opere di urbanizzazione.

17 PARTE PATTIZIA – volumetria edificabile Viene definito il limite di volumetria edificabile con le eventuali articolazioni tra destinazioni duso diverse e (eventualmente) tra i diversi ambiti di intervento. La norma pattizia in altri termini stabilisce i limiti entro cui potranno essere successivamente rilasciati i titoli edilizi per ledificazione. La norma richiama e temporizza gli eventuali atti notarili che devono seguire alla convenzione.

18 PARTE PATTIZIA – destinazioni duso In questo articolo si sviluppano eventuali relazioni tra le diverse destinazioni duso ammesse. Larticolo disciplina altresì le eventuali successive varianti alle destinazioni duso ammesse.

19 PARTE PATTIZIA – aree a standard Larticolo deve essere dedicato a delineare esattamente la cessione delle aree a standard così come localizzate dal piano urbanistico. Vengono disciplinati i tempi per la stipula dei successivi atti notarili, anche a seguito di spesso inevitabili frazionamenti catastali. Viene affrontata – se del caso – il tema della monetizzazione.

20 PARTE PATTIZIA – standard qualitativo Lo standard qualitativo è una invenzione della nuova urbanistica negoziata. In pillole non è uno standard che si sviluppa su aree, ma è uno standard che si individua su un fabbricato (esistente o futuro) in termini di S.L.P.. Non esiste una vera e propria norma per lo standard qualitativo, ma la sua esistenza può in un certo senso desumersi dallart. 9, 3° co., della L.R. n. 12/2005. In altri termini esso può definirsi sinteticamente come un maggiore peso negoziale che lAmministrazione richiede al soggetto attuatore per interventi connotati da una più elevata rendita fondiaria e alla quale viene direttamente agganciata la realizzazione di un nuovo servizio pubblico o del suo potenziamento. La fantasia …. la fa da padrona. Lunico limite esistente è la realizzazione dellaccordo.

21 PARTE PATTIZIA – urbanizzazione primaria Nella norma convenzionale vanno individuate esattamente le aree che devono essere cedute per lurbanizzazione primaria. In genere è lo stesso Documento di inquadramento della programmazione integrata che già dispone al riguardo, soprattutto per esigenze di ricucitura del tessuto urbano e sviluppo dei servizi pubblici. Saranno inevitabili i più opportuni frazionamenti catastali per la cessione delle aree (ad es. nuove strade).

22 PARTE PATTIZIA – esecuzione opere di urbanizzazione Larticolo contrattuale va dedicato alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria che il soggetto attuatore è tenuto a costruire. Il relativo elenco e il relativo importo si ricavano dagli atti progettuali del piano attuativo. Occorre verificare il computo metrico delle opere per capire se il relativo parametro sia o meno congruo. Un indicatore di congruità può essere ricavato dai valori di aggiudicazione degli appalti comunali. La tendenza è quella di sovrastimare il valore delle opere per scomputare il più possibile dei contributi concessori edilizi. Si scomputano solo gli OO.UU. e non il contributo per costo di costruzione.

23 PARTE PATTIZIA – impegni reciproci Vanno declinati tutti gli impegni del Comune e del soggetto attuatore non diversamente compresi negli altri articoli della convenzione: iniziative e tempi per i successivi adempimenti tecnici e/o amministrativi; supervisione UTC; spese progetti esecutivi e collaudi a carico del soggetto attuatore; eventuali servitù prediali; …… etc.. CIO CHE NON VIENE DISCIPLINATO PUO DIVENTARE UN PROBLEMA INTERPRETATIVO O UN CONTENZIOSO IN FASE ESECUTIVA

24 PARTE PATTIZIA – garanzie Occorre assolutamente evitare il tipico errore degli anni 80, quando la cauzione, per una malintesa analogia, veniva assimilata a quella degli appalti pubblici (5 – 10%). La garanzia deve coprire finanziariamente tutti gli obblighi del soggetto attuatore sino al collaudo finale delle opere di urbanizzazione e dello standard qualitativo. Devono essere disciplinati: i casi di prelievo dal fondo cauzionale; lobbligo di reintegro della cauzione; la rinuncia alle opposizioni giudiziali/stragiudiziali; lesonero da responsabilità per i prelievi operati dal Comune nei casi di inadempimento; la riduzione proporzionale della cauzione a seguito di collaudi parziali di opere di urbanizzazione; in caso di fideiussione, la clausola di esclusione dal beneficio di cui allart. 1944, 2° co., codice civile; …… etc..

25 PARTE PATTIZIA – norme finali e transitorie Non si può dare un contenuto tipico: le esigenze sono connesse a quanto dedotto in contratto. In genere può inserirsi: clausola pattizia in base alla quale il Comune potrebbe essere facultato a sospendere i lavori di edificazione, il rilascio dei titoli concessori o eventualmente le licenze duso in casi gravi di inadempienza indipendentemente dallutilizzo della cauzione; la competenza arbitrale per controversie interpretative e/o esecutive; il rinvio a particolari normative regolamentari del Comune; le clausole obbligatorie da inserire negli atti di alienazione dei singoli lotti a terzi; la rinuncia a diritti di ipoteca legale; …… etc..