DIRITTI REALI (jus in re aliena)

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1 DIRITTI REALI (jus in re aliena)
Gaetano Di Stefano

2 CLASSIFICAZIONE USUFRUTTO SERVITU’ PERSONALI USO SERVITU’ PREDIALI
ABITAZIONE SERVITU’ PREDIALI Gaetano Di Stefano

3 USUFRUTTO

4 USUFRUTTO Premessa definitoria
L’usufrutto è il diritto reale di godimento su un bene altrui, con il privilegio di disporne completamente, ritraendone i frutti naturali e civili ma con la condizione di rispettarne la destinazione economica, ancorché straordinaria o eccezionale, e di restituire il bene nelle condizioni in cui si trova per l’uso, al termine del diritto. Gaetano Di Stefano

5 DEFINIZIONI USUFRUTTUARIO: colui il quale ha il diritto di godimento del bene NUDO PROPRIETARIO: il proprietario (temporaneamente “spogliato” del possesso) del bene al termine del diritto Gaetano Di Stefano

6 COSTITUZIONE DEL DIRITTO
L’usufrutto si può costituire: Per destinazione del padre di famiglia Per usucapione Per successione Per atto tra vivi Gaetano Di Stefano

7 ESTINZIONE DEL DIRITTO
L’usufrutto si può estinguere: per scadenza del termine per perimento del bene per confusione per prescrizione (non uso continuo per 20 anni) Gaetano Di Stefano

8 DURATA DEL DIRITTO L’usufrutto è un diritto “a scadenza”. Può durare:
vita natural durante, per le persone fisiche massimo 30 anni, per le persone giuridiche (società, Enti, ecc.) Gaetano Di Stefano

9 OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO
Mantenere la destinazione economica del bene Redigere gli inventari iniziali e finali Avere cura del bene caduto in usufrutto con la diligenza del buon padre di famiglia Eseguire tutti gli interventi di manutenzione ordinaria sul bene Restituire, al termine del diritto, il bene nelle stesse condizioni nel quale lo aveva ricevuto, fatto salvo il normale uso Non eseguire miglioramenti o addizioni sul bene senza il consenso esplicito del nudo proprietario Gaetano Di Stefano

10 TIPI DI USUFRUTTO TOTALE: se riguarda il bene intero
PARZIALE: se riguarda una quota parte ( ) del bene QUASI USUFRUTTO (O USUFRUTTO IMPROPRIO): se il diritto cade su beni deteriorabili o su denaro Gaetano Di Stefano

11 PROBLEMI ESTIMATIVI Determinazione del valore del diritto di usufrutto (Vu) Determinazione del valore del diritto della nuda proprietà (Vnp) Gaetano Di Stefano

12 Il valore del diritto di usufrutto
Il diritto di usufrutto è alienabile e può esserne richiesta la valutazione. Il valore del diritto è pari all’accumulazione al momento della stima dei redditi che l’usufruttuario può ottenere dal bene per tutta la durata del diritto Gaetano Di Stefano

13 Il Reddito dell’usufruttuario
Il reddito dell’usufruttuario non coincide con quello del pieno proprietario, in quanto: Il bene potrebbe non trovarsi in condizioni ordinarie Alcune voci di spesa rimarranno a carico del nudo proprietario (quota di reintegrazione, imposte patrimoniali). Pertanto: IL REDDITO NETTO DELL’USUFRUTTUARIO E’ SEMPRE SUPERIORE AL REDDITO NETTO DEL PROPRIETARIO Gaetano Di Stefano

14 Il calcolo del tempo di durata del reddito “n”
Essendo la durata del diritto limitata nel tempo, “n” sarà pari: Alla durata residua “contrattuale” del diritto In caso di mancanza del contratto: Al max 30 anni per le persone giuridiche Vita natural durante per le persone fisiche VITA MEDI PROBABILE Gaetano Di Stefano

15 Il valore del diritto di nuda proprietà
Il valore del diritto della nuda proprietà (Vnp), si ottiene come differenza tra il valore di mercato ordinario del bene e il valore del diritto di usufrutto: Gaetano Di Stefano

16 USO E ABITAZIONE

17 DEFINIZIONE L’uso e l’abitazione sono diritti reali di godimento su bene altrui limitati alla persona avente diritto e ai suoi famigliari. Se l’uso riguarda la casa, sorge il diritto di abitazione. Entrambi i diritti non sono cedibili né si possono dare in locazione. Tali diritti, perciò, non fanno sorgere particolari problemi estimativi (diritti inalienabili). Gaetano Di Stefano

18 segue Tuttavia, nel caso di valutazione di un immobile gravato da tali diritti, gli stessi devono essere considerati come un “peso” imposto sul bene, valutabile in termini percentuali sul pieno valore di mercato. La percentuale di detrazione varia in funzione dell’età del beneficiario del diritto (durata probabile) nelle entità comprese tra il 10 e il 20% del valore di mercato del bene. Gaetano Di Stefano

19 SERVITU’ PREDIALI

20 PREDIALE: predium = FONDO
SERVITU’ PREDIALI Definizione: “peso imposto sopra un fondo (servente), per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario” PREDIALE: predium = FONDO (riferibile ad immobile sia rustico che urbano) Gaetano Di Stefano

21 CLASSIFICAZIONE Volontaria: se costituite per volontà delle parti
Coattiva: se costituita in forza di legge Permanente: se dura più di 9 anni Temporanea: se dura meno di 9 anni Continua: se l’esercizio non richiede l’intervento dell’uomo Discontinua: se l’esercizio richiede l’intervento dell’uomo Apparente: se visibile con opere Non apparente: se non visibile con opere Affermativa: se consente di fare qualcosa Negativa: se non consente di fare qualcosa Gaetano Di Stefano

22 PRINCIPALI SERVITU’ Passaggio coattivo Acquedotto coattivo
Elettrodotto coattivo Metanodotto coattivo Gaetano Di Stefano

23 ESEMPIO VIA PUBBLICA Gaetano Di Stefano Fondo servente Fondo dominante
SERVITU’ Gaetano Di Stefano

24 COSTITUZIONE DEL DIRITTO
PER CONTRATTO O PER TESTAMENTO PER VOLONTA’ DELLA LEGGE (coattive) PER USUCAPIONE (solo per s. apparenti) PER DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA Gaetano Di Stefano

25 ESTINZIONE DEL DIRITTO
PER SCADENZA DEL TERMINE (s. temporanee) PER CONFUSIONE PER RINUNCIA DEL FONDO DOMINANTE PER PRESCRIZIONE Gaetano Di Stefano

26 Servitù coattiva di passaggio (art. 1051 e seg. del CC)
- Qualora un fondo non abbia agevole sbocco sulla via pubblica (fondo intercluso), né possa procurarselo senza eccessivo dispendio, può chiedere ed ottenere servitù di passaggio sui fondi altrui purchè: il passaggio risulti il più vantaggioso per il f. dominante e il meno pregiudizievole per il f. servente; paghi, prima di iniziare l’esercizio della servitù, un’indennità; dimostri che il passaggio richiesto sia necessario per lo svolgimento delle attività previste sul fondo servente e sia dimensionalmente adatto. Gaetano Di Stefano

27 segue Vo = valore di mercato del suolo asservito
Calcolo dell’indennità: dove: Vo = valore di mercato del suolo asservito Imposte = imposte gravanti sull’area asservita che rimarrà fiscalmente a carico del proprietario del fondo servente (le servitù non implicano passaggio di proprietà) Fp/Ac = frutti pendenti e/o anticipazioni colturali perduti Vss = valore del soprassuolo arborato eventualmente distrutto D = ogni altro eventuale danno non indennizzato nelle altre voci Gaetano Di Stefano

28 segue Se la servitù è temporanea, l’indennità è pari alla META’ di quella calcolata: La servitù potrà essere trasformata in permanente prima della scadenza del termine novennale, versando l’altra metà dell’indennità aumentata degli interessi legali fino al momento della trasformazione. Trascorso il novennio, per ottenere la servitù permanente bisognerà ricalcolare per intero l’indennità. Gaetano Di Stefano

29 Servitù coattiva di acquedotto (art. 1033 e segg. del CC)
Ciascun proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per gli usi agricoli o industriali. Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i cortili e i giardini. Gaetano Di Stefano

30 segue L’acquedotto, che deve essere realizzato e mantenuto a spese del f. dominante, può essere: Scavato in trincea Condotta interrata Gaetano Di Stefano

31 Acquedotto in trincea 2 2 1 Acquedotto interrato 1 d
AREE DI SPURGO 2 2 1 Acquedotto interrato d 1 Gaetano Di Stefano

32 segue Calcolo dell’indennità Acquedotto in trincea
Acquedotto interrato Gaetano Di Stefano

33 segue Se la servitù è temporanea, l’indennità è pari alla META’ di quella calcolata: Gaetano Di Stefano

34 Servitù coattiva di elettrodotto (art. 1056 e segg. del CC e art
Servitù coattiva di elettrodotto (art e segg. del CC e art. 121 del R.D. n° 1775/1933) Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche. Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i cortili e i giardini. Gaetano Di Stefano

35 Area sottoposta a vincoli edificabili (Ve)
segue Area di transito (Vt) Area con limitazioni colturali (Vc) Basamento (Vb) Area sottoposta a vincoli edificabili (Ve) Gaetano Di Stefano

36 segue Calcolo dell’indennità:
In caso di servitù inamovibile, è previsto l’aumento del 50% dell’indennità calcolata. Date le caratteristiche di servizio di pubblica utilità dell’erogazione dell’energia elettrica e allo scopo di evitare che l’opposizione dei singoli proprietari all’imposizione della servitù possa impedire o rallentare i lavori, la servitù viene imposta adottando la procedura espropriativa, seguendo l’iter procedurale e di calcolo delle indennità previste dalle norme in materia. Gaetano Di Stefano

37 Servitù coattiva di metanodotto
Servitù atipica: non esiste una norma che contempli il calcolo dell’indennità. Il calcolo dell’indennità unisce le modalità previste per la servitù di acquedotto coattivo e quella per elettrodotto. Per evitare ritardi o impedimenti all’inizio dei lavori di costruzione del metanodotto, nel caso in cui il proprietario servente rifiuti di sottoscrivere una convenzione con la Società erogatrice (composizione bonaria), la stessa Società può richiedere l’attivazione delle procedure espropriative e il calcolo delle indennità così come previste dalle norme in materia. Gaetano Di Stefano

38 segue Tubazione interrata (Vt) Area vincolata a colture erbacee (Vc)
10 1,80 2 Area con vincoli edificatori (Ve) Gaetano Di Stefano

39 segue Calcolo dell’indennità (proposta da diversi Autori):
Gaetano Di Stefano