La multiproprietà Precedente disciplina: D. lgs 1998/427 in attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti.

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1 La multiproprietà Precedente disciplina: D. lgs 1998/427 in attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Disciplina riordinata negli artt. 69- 81 del Codice del Consumo. Ultimo aggiornamento con D. lgs. 79/2011: Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della Direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.

2 Nuova disciplina : artt. 69- 81 bis cod. cons. Definizione CONTRATTO DI MULTIPROPRIETA’ (mp) ai sensi dell’ art. 69 lett. a): «un contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per di più di un periodo di occupazione». Definizione più ampia che permette di estendere la tutela al consumatore in modo più omogeneo nell’Unione facendo rientrare in essa più fattispecie contrattuali.

3 PUBBLICITA’ Come sappiamo rientra nei diritti del consumatore ex art. 2 Cod. Cons.: -adeguata informazione e ad una corretta pubblicità (lett. c) ) -alla correttezza, trasparenza ed all’equità nei rapporti contrattuali (lett. e) ). per tale motivo l’art. 70 Cod. Cons. ha previsto L’OBBLIGO per l’operatore, nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, di indicare CHIARAMENTE nell’invito lo SCOPO COMMERCIALE E LA NATURA DELL’EVENTO, precisando, al comma III, che la mp o il prodotto per le vacanze di lungo termine non sono commercializzati o venduti come investimenti.

4 ULTERIORI FATTISPECIE CONTRATTUALI: Nello stesso articolo si inseriscono le ulteriori diverse fattispecie contrattuali che sono oramai in uso nella pratica commerciale: il contratto relativo a un prodotto per le vacanze a lungo termine: «contratti di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi» Il contratto di rivendita: «un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell'acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine» Il contratto di scambio : «un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l'accesso all'alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell'accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà». CONTRATTO ACCESSORIO: acquista servizi connessi forniti dall’operatore o da un terzo (pulizia, l’utilizzo di impianti sportivi, ma anche in via esemplificativa l’accesso ad un finanziamento); SUPPORTO DUREVOLE: strumento che permetta al consumatore o all'operatore di memorizzare informazioni a lui personalmente dirette in modo che possano essere utilizzate per riferimento futuro per un periodo di tempo adeguato ai fini cui sono destinate le informazioni e che consenta la riproduzione immutata delle informazioni memorizzate. NUOVI CONCETTI:

5 Oggetto contratto di mp : godimento di uno o più alloggi. Il riferimento ad altri servizi è scomparso e si parla del solo pernottamento. In merito la Direttiva 2008/122/CE, al considerando n. 6, precisa che « Ai fini della presente direttiva, le prenotazioni multiple di alloggi, incluse le stanze d’albergo, non dovrebbero essere intese come contratti di multiproprietà, in quanto non implicano altri diritti e obblighi rispetto a quelli risultanti da prenotazioni separate. Né i normali contratti di loca­zione dovrebbero rientrare nell’ambito di applicazione dei contratti di multiproprietà, giacché si riferiscono a un unico periodo continuativo di occupazione e non a periodi multipli.» Soggetti del contratto non più «acquirente» e «venditore» ma Operatore e Consumatore (come da art. 3, comma 1 lett. c) e a) )

6 Informazioni precontrattuali Al fine di rendere omogenea la disciplina ed in particolare in relazione agli obblighi informativi a tutela del consumatore nell’Unione, l’art. 71 Cod. cons. prevede che «in tempo utile prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un’offerta l’operatore fornisce al consumatore in maniera chiara e comprensibile, informazioni accurate e suff.» predisponendo i FORMULARI INFORMATIVI previsti negli Allegati dell’art. 2 d.lgs. 2011/79. Tali formulari informativi devono essere già disponibili, al tempo della promozione o dell’iniziativa di vendita (art. 70 comma 2) su carta o su altro supporto durevole. Sostanzialmente i dati obbligatori da inserire nel formulario informativo sono gli stessi previsti nel precedente art. 70 Cod. Cons. rubricato documento informativo.

7 Requisiti del contratto Art. 72 Cod. Cons. : -Forma scritta, pena nullità (d’obbligo traduzioni conformi all’originale del contratto nella lingua del consumatore e nella lingua italiana) ; -Le informazioni precontrattuali dell’art. 71 Comma 1 Cod. Cons. le quali sono PARTE INTEGRANTE E SOSTANZIALE del contratto modificabili solo previo accordo esplicito dalle parti, oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volontà dell’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza; -Identità, luogo di residenza e firma delle parti; -Data e luogo di conclusione del contratto ; -Eventuale fideiussione ex art. 72 bis; -Tutte le dovute avvertenze ex comma 6: clausole da sottoscrivere separatamente (esistenza diritto recesso ex art. 73; divieto di acconto durante periodo di recesso ex art. 76) ; -Allegato: formulario separato di recesso come riportato nell’allegato II-sexies; -Copia da rilasciare al consumatore all’atto della conclusione.

8 Fideiussione Art. 72 bis Obbligo di prestare fideiussione: per operatori non aventi sede legale e sedi secondarie nel territorio nazionale, no forma giuridica società di capitali oppure con capitale sociale inferiore a 5.500.000 euro. Quando l’alloggio ogg contratto di mp sia in corso di costruzione.

9 Recesso -Periodo per recedere 14 giorni naturali e consecutivi -Senza motivo -Per tutti i contratti previsti nel presente capo I -IL CONSUMATORE NON DEVE SOSTENERE ALCUNA SPESA O PENALITA’, NON E’ DEBITORE DEL VALORE DI EVENTUALE SERVIZIO RESO PRIMA DEL RECESSO. Calcolo: a)dal g della conclusione del definitivo o del preliminare b)dal g in cui il consumatore riceve definitivo o il preliminare se dopo la data di cui alla lett. a) Scadenza: Dopo un anno e 14 g dalla data per il calcolo se il formulario di recesso separato non compilato dall’operatore e consegnato su carta o supporto durevole; Dopo 3 mesi dalla data per il calcolo se le informazioni di cui all’art. 71 co 1 e nel rispettivo formulario non sono state fornite al consumatore per iscritto o su supporto durevole. I TERMINI DELLA SCADENZA PARTONO DA QUANDO IL CONSUMATORE RICEVE IL FORMULARIO (SE NON ERA STATO COMPILATO E CONSEGNATO). OPPURE DA QUANDO RICEVE LE INFORMAZIONI SE NON ERA NO STATE FORNITE EX ART. 71 CO1. MODALITA’: comunicazione scritta del consumatore su carta o supporto che assicuri la prova della SPEDIZIONE PRIMA DELLA SCADENZA DEL PERIODO DI RECESSO! EFFETTI: - pone fine all’obbligo di eseguire il contratto per le parti - PORTA ALLA RISOLUZIONE DI TUTTI I CONTRATTI DI SCAMBIO AD ESSO ACCESSORI E DI QUALSIASI ALTRO CONTRATTO ACCESSORIO EX ART. 77 COD CONS., IDEM PER I CONTRATTI DI CREDITO AI CONSUMATORI COLLEGATI AL CONTRATTO VERSO CUI SI E’ ESERCITATO IL DIRITTO DI RECESSO, previa esistenza di un accordo tra operatore e terzo, ma secondo parte della dottrina considerandolo anche implicito quando il terzo finanzia l’acquisto.

10 Divieto di acconto Art. 75 Cod. Cons. DIVIETO DI QUALUNQUE VESAMENTO DI DENARO A TITOLO DI ACCONTO, PRESTAZIONE DI GARANZIE. ACCANTONAMENTO DI DENARO SOTTO FORMA DI DEPOSITO BANCARIO, IL RICONOSCIMENTO ESPLICITO DI DEBITO ED OGNI ALTRO ONERE DA PARTE DI UN CONSUMATORE A FAVORE DELL’OPERATORE O DI UN TERZO PRIMA DELLA FINE DEL PERIODO DI RECESSO. Tale previsione permette di lasciare completamente libero il consumatore di decidere ed eventualmente esercitare il diritto di recesso senza essere condizionato nella scelta per via dell’effettuazione di un acconto.

11 Imperatività delle disposizioni del presente capo L’art. 78 stabilisce il carattere IMPERATIVO di tali disposizioni: «sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia del consumatore ai diritti previsti dal presente capo o di limitazione della responsabilità perviste a carico dell’operatore.» Occorre precisare che la sanzione è la NULLITÀ cd. di protezione che considera nulle tali clausole o patti aggiunti facendo rimanere valido tutto il restante contratto.

12 STRUMENTI A TUTELA DEL CONSUMATORE ART. 79 cod. cons.: Tutela Amministrativa con istanza all’Autorità garante della concorrenza e del mercato affinché utilizzi tutti i poteri ad essa attribuiti ex art. 27 cod. cons. Tutela giurisdizionale attraverso le istanze delle associazioni dei consumatori e degli utenti legittimati ex art. 139 cod. cons. per attivare la procedura ex art. 140 cod. cons.; oppure con le azioni di classe ex art. 140 bis cod. cons. Resta salva la giurisdizione del giudice ordinario.

13 Sanzioni Il regime sanzionatorio è previsto all’art. 81 cod. cons.: Violazione normative: artt. 70 co 1° e 2°; 71, 72, 72 bis, 75, 76, 77 Cod. cons. Per ogni singola violazione si applica la sanzione amministrativa: Pena pecuniaria da 1.000 a 5.000 euro + eventuale pena accessoria (in caso di ripetuta violazione) della sospensione dell’esercizio dell’attività da 30 giorni a 6 mesi. Applicazione dell’art. 62 co 3 ai fini dell’accertamento dell’infrazione secondo il quale a tale compito procedono gli organi di polizia amministrativa, d’ufficio o su denunzia, salvo restando i poteri di accertamento degli ufficiali e degli agenti di polizia giudiziaria previsti dall’art. 13 della legge n. 689 del 1981.