Premessa.Questioni proprietà fondiaria e edilizia. Cessione cubatura Premessa.Natura ius aedificandi. Permesso a costruire. Rinvio amm. Nozione. è possibile.

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1 Premessa.Questioni proprietà fondiaria e edilizia. Cessione cubatura Premessa.Natura ius aedificandi. Permesso a costruire. Rinvio amm. Nozione. è possibile definire la cessione di volumetria come quel negozio in virtù del quale un soggetto proprietario di un fondo determinato viene a cedere, totalmente o parzialmente, ad altro soggetto, di solito proprietario di un fondo finitimo, la facoltà di edificare legata al proprio fondo, affinché tale ultimo proprietario possa servirsi della volumetria ulteriore acquisita per ottenere dal Comune il permesso di costruire per una volumetria complessiva maggiorata rispetto a quella prevista per il fondo di sua proprietà. Effetto.Secondo la recente giurisprudenza, gli effetti che derivano dalla cessione di cubatura hanno carattere definitivo ed irrevocabile, integrano una qualità oggettiva dei terreni e producono una minorazione permanente della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario.Corte di cassazione, sentenza. n. 21177 del 2009. 1 Premessa. Disciplina amministrativa urbanistica. Rinvio amm. 1

2 Natura dell'atto di cessione e acquisto di cubatura. Tesi natura privatistica, secondo la quale l'effetto traslativo sarebbe da ricondurre all'accordo dei privati, che si pone come preparatorio rispetto al provvedimento, il quale è condicio iris sospensiva di efficacia. Tesi natura pubblicistica, secondo cui l'effetto traslativo è subordinato al provvedimento amministrativo. Si avrebbe dunque una fattispecie a formazione progressiva. 2 Tesi liceità accordo. Gli strumenti urbanistici prevedono indice edificabilità e l'assetto del territorio si può realizzare con strumenti privati. Tesi illiceità. Si tratta di materia sottratta alla contrattata zone privata e rimessa agli strumenti urbanistici Si avrebbe, infatti, un accordo ex legge 241-90 sub specie convenzione lottizzazione. Questa tesi non ha convinto perché finisce per creare una servitù di non edificare, che fino al provvedimento della PA non ha effetti. Inoltre, l'interesse pubblico è perseguito in via mediata, essendo prevalente l'interesse di cedente e cessionario. 2

3 Tesi del diritto reale atipico. Si sostiene che la volumetria è un altro diritto reale, ma questa tesi contrasta con: Numerus clausus; Inerenza delle facoltà al diritto reale. Ma vedi Cassa. Trib. 10979-07 che ammette trasferimento separato della facoltà di edificare. Tesi della servitù negativa. Si tratterebbe di una servitus non aedificandi o nel caso di cessione parziale si avrebbe una servitus altius non tallendi. Questa tesi salva il principio di tipicità e consente la trascrizione. Essa si fonda sulla vicinanza dei fondi e sull'utilità arrecata all'altro (case.3937-01). 1.Critica. non si ricollega al peso imposto, ma la provvedimento; 2.È eccessivamente gravosa, onerando in modo permanente te il suolo servente. Tesi del diritto personale di godimento. Questa tesi pende le mosse dal fatto che la cessione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori, consistenti nell'impegno a non sfruttare la volumetria. Avrebbe natura preparatoria, essendo condizionato dal successivo provvedimento. Critica. L'accordo sarebbe opponibile solo al cedente e agli eredi, mentre sarebbe inopponibile ad aventi causa e successori poichè non trascrivibile. Cass. 1352-92 e TAR Brescia 24-06 Il legislatore opta per il diritto reale trascrivibile. L' art. 5, comma 3, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (in G.U. n. 110 del 13.5.2011), in vigore dal 14 maggio 2011, come m odificato dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 (in G.U. n. 160 del 12.7.2011), in vigore dal 13 luglio 2011, ha inserito nel codice civile, allí art. 2643, il seguente n. 2-bis:- i contratti che trasferiscono, o modificano i diritti edificatori co munque denominati, previsti da normative statali o regionali, o vvero da strumenti di pianificaz ione territoriale. Nb.Secondo alcuni il legislatore avrebbe recepito l"orientamento espressamente aderito alla tesi del diritto reale atipico, ma prevedendolo espressamente elimina ogni profilo circa l'ammissibilità. Si reputa altresì che la previsione sia una conseguenza della Sentenza di Consiglio di Stato 13 luglio 2010, n. 4545, la quale ha salvato il meccanismo di perequazione- subspecie compensazione urbanistica-prevista dal PRG di Roma. In sostanza è scissione tra proprietà e volumetria. 3 3