LA CEDOLARE SECCA 1.Legge delega nr. 42 del 2009 2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3) 3.Provvedimento La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi.

Presentazione sul tema: "LA CEDOLARE SECCA 1.Legge delega nr. 42 del 2009 2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3) 3.Provvedimento La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi."— Transcript della presentazione:

1 LA CEDOLARE SECCA 1.Legge delega nr. 42 del 2009 2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3) 3.Provvedimento La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi da locazione lirpef risultante dal 730 o modello unico e consente di evitare il pagamento di bollo e registro alla registrazione del contratto di locazione o alla sua proroga o risoluzione La cedolare secca

2 CHI PUO SCEGLIERRE LA CEDOLARE Possono: persone fisiche (società semplice?) Non possono: soggetti Ires Come il proprietario dellimmobile locato può scegliere la cedolare anche lusufruttuario Le proprietà condominiali dovrebbe dare la possibilità di optare per la cedolare. Da verificare come esercitare la scelta. La cedolare secca

3 PER QUALI IMMOBILI SI PUO SCEGLIERE LA CEDOLARE La cedolare si riferisce solo alle locazione di immobili ad uso abitativo (categorie da A1 a A11 esclusa lA10) e deve essere locato per finalità abitative. Sono esclusi gli immobili che rientrano nel reddito dimpresa o di lavoro autonomo del locatore. Privato vs PrivatoSI Impresa vs PrivatoNO Privato vs ImpresaSI (foresteria) La cedolare secca

4 PER QUALI IMMOBILI SI PUO SCEGLIERE LA CEDOLARE E applicabile alle locazioni delle pertinenze di immobili ad uso abitativo (locate congiuntamente) E applicabile anche ai contratti per cui non vige un obbligo di registrazione (locazioni inferiore ai 30 giorni) La cedolare secca

5 PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è già: in corso e già registrato prorogato scaduto chi vuole applicare la cedolare deve pagare lacconto ed indicherà la scelta nel 730 o unico 2012 Non si rimborsano le imposte di bollo e registro eventualmente già pagate La cedolare secca

6 PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è: è stato prorogato ma non sono trascorsi i 30 giorni per il pagamento dellimposta di registro chi vuole applicare la cedolare deve (pagare lacconto) presentare il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione Non si paga registro e bollo La cedolare secca

7 PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE Se tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011: scade il termine di registrazione scade il termine per pagare limposta di registro sulla proroga chi vuole applicare la cedolare può scegliere entro il 6 giugno 2011 La cedolare secca

8 PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è: in corso e viene risolto successivamente è già stato risolto ma non sono trascorsi i 30 giorni per il pagamento dellimposta di registro chi vuole applicare la cedolare deve (pagare lacconto) presentare il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione La cedolare secca

9 LA MISURA DELLA CEDOLARE Limposta da pagare dipende dal tipo di contratto di locazione ed è pari al: 21% del canone annuo per i contratti a canone libero 19% del canone annuo per i contratti a canone concordato su abitazioni situate in Comuni con carenze di disponibilità abitative oppure in quelli ad alta tensione abitativa (ambedue le condizioni) La cedolare secca

10 COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE Sostituisce, per il periodo di validità dellopzione: lIrpef e le addizionali comunale e regionale. Il reddito tassato con la cedolare secca non può essere inferiore alla rendita catastale dellabitazione limposta di registro limposta di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca

11 COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE Sostituisce anche limposta di registro e limposta di bollo anche: sulle risoluzioni anticipate se il contratto si risolve in unannualità in cui il locatore ha scelto di applicare la cedolare sulle proroghe se alla proroga si opta per la cedolare. Non si rimborsano le imposte di bollo e registro eventualmente già pagate La cedolare secca

12 RILEVANZA DEL REDDITO ASSOGGETTATO ALLA CEDOLARE Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini delle deduzioni o detrazioni Il reddito assoggettato a cedolare rileva anche ai fini dellindicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) Viene meno lIrpef da cui detrarre gli oneri (esempio: 36% o 55%) La cedolare secca

13 COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE La scelta è esercitata in sede di registrazione utilizzando: Il modello Siria o il modello 69. Siria si presenta telematicamente e si può utilizzare se: i locatori non sono più di 3 e tutti scelgono la cedolare; i locatari non sono più di 3 è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e hanno la rendita catastale il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione senza altre pattuizioni. La cedolare secca

14 COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE Chi sceglie la cedolare secca deve prima comunicare, con raccomandata, al locatore la rinuncia, per il periodo di validità dellopzione, alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, inclusa la variazione Istat Se non è previsto alcun aumento la raccomandata è necessaria? Gli aumenti relativi ad anni precedenti ma pagati dopo la scelta sono validi? La raccomandata può essere sostituita da una clausola contrattuale? La cedolare secca

15 COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE E possibile: scegliere la cedolare in sede di registrazione e mantenerla negli anni successivi di contratto scegliere la cedolare in sede di registrazione e revocarla per anni successivi di contratto adempimenti ancora da individuarsi) non scegliere la cedolare in sede di registrazione e farlo negli anni successivi di contratto entrare e uscire dalla cedolare secca La cedolare secca

16 COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE Se la locazione si riferisce a più abitazioni si può scegliere la cedolare per una sola abitazione: si deve pagare limposta di bollo; il registro è pagato in base al canone. Se il canone è unico il registro è calcolato in proporzione alla rendita. La cedolare secca

17 COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE Se i locatori sono più di uno ognuno può scegliere la cedolare: si deve pagare limposta di bollo; i locatori che non scelgono la cedolare pagano il registro in base alla propria quota di canone. La cedolare secca

18 COME SI VERSA LA CEDOLARE Si versa come lIrpef in saldo e acconto ed alle stesse scadenze dellIrpef. Stessa misura sanzionatoria (30%) e possibile il ravvedimento operoso. 2011: lacconto è fissato nella misura dell85% Dal 2012: lacconto è fissato nella misura del 95% Nel 2011 metodo previsionale (dal 2012 anche metodo storico) La cedolare secca

19 ACCONTO 2011 1.Si versa se la cedolare supera 51,65 (85%) 2.Se è inferiore a 257,52 si versa per intero entro il 30 novembre 2011 3.Se è uguale o superiore a 257,52: 40% entro il 16 giugno (18 luglio con 0,40). E possibile rateizzare lacconto fino a novembre 60% entro il 30 novembre Contratti post 31 maggio: acconto dovuto a novembre Contratti post 31 ottobre: nessun acconto La cedolare secca

20 ACCONTO 2011 Ricalcolo dellacconto Irpef per evitare un doppio pagamento (Irpef e cedolare). E applicazione del metodo previsionale o storico? Conseguenze sanzionatorie. Nel modello 730 devo indicare nel rigo F6 di volere versare un acconto in misura inferiore (posso farlo anche entro il 30 settembre con riduzione del secondo acconto) La cedolare secca

21 OBBLIGHI DI DICHIARAZIONE Obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Obbligo di registrazione del contratto. Viene meno lobbligo di comunicazione allautorità di Pubblica Sicurezza. La cedolare secca

22 REGIME SANZIONATORIO 1 raddoppio sanzione omessa/infedele dichiarazione omessa: senza imposte da 516 a 2.064, con imposte da 240% a 480% infedele: da 200% al 400%) Colpisce tutte le locazioni abitative (anche quelle che non possono accedere alla cedolare) 2 NO riduzione sanzioni in caso di adesione o rinuncia allimpugnazione La cedolare secca

23 REGIME SANZIONATORIO 3 contrapposizione di interessi nel caso di mancata o errata registrazione. In caso di registrazione il contratto dura 4 anni con canone pari a 3 volte la rendita catastale Es: immobile rendita 1.000, canone di locazione annuo 12.000 derivante da un contratto inizialmente non registrato Il locatore rischia una perdita di 36.000 (9.000 * 4 anni) 4 prevista possibilità di regolarizzare entro il 06.06.2011 La cedolare secca

24 Cedolare secca sugli affitti 3 Ambito soggettivo Conseguenze dellinapplicabilità della cedolare per imprese, professionisti, enti non commerciali Imprese: articolo 65 Per individuare la relatività dellimmobile allimpresa problema maggiore per imprese individuali in semplificata Professionisti: previsione normativa è pleonastica poiché immobile locato non può essere relativo allattività professionale Enti non commerciali: esclusione soggettiva quindi anche per immobili gestiti nella sfera istituzionale