APE: Un’opportunità, non un costo (considerazioni sul patrimonio immobiliare esistente) EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015.

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1 APE: Un’opportunità, non un costo (considerazioni sul patrimonio immobiliare esistente) EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 ing. Giandomenico Merlo

2 Il D.M. 26/06/2015 “Linee guida nazionali …” individua il nuovo formato da inserire negli annunci commerciali. D’ora in poi l’annuncio commerciale non conterrà solo la classe energetica dell’edificio ma anche altre informazioni. EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015

3 Il format commerciale riassume i dati presenti nella prima facciata dell’Attestato di Prestazione Energetica che accompagna il contratto di vendita o acquisto o affitto dell’immobile. EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Rispetto al precedente attestato, questo non riporta più il nome del proprietario: è un documento proprio dell’immobile, non di chi lo utilizza.

4 Analizziamo rapidamente il nuovo Attestato EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Come il precedente Attestato riporta la scala delle classi energetiche e individua quella assegnata all’edificio in esame. Rispetto al precedente Attestato ora la classe energetica dell’edificio è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio e ne riporta il valore. L’utente classico, in genere, non fa caso al valore dell’indice ma esclusivamente alla classe in cui si colloca l’edificio

5 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Nella determinazione dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile si tiene conto di tutti i consumi legati all’utilizzo “standard” dell’edificio durante l’intero anno, quindi consumi per il riscaldamento, per il raffrescamento (se non c’è impianto si considerano quelli prevedibili) e per illuminazione. I valori numerici risultano significativi per un tecnico, ma come si possono rendere percepibili a chi tecnico non è?.

6 SI E’ RICORSI AL METODO GRAFICO EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 EDIFICIO DI ALTA QUALITA’ EDIFICIO DI MEDIA QUALITA’ EDIFICIO DI BASSA QUALITA’ Il messaggio sulla qualità dell’edificio compare sia per le condizioni invernali che estive

7 Dal D.M. 26/06/2015 “Linee guida nazionali …” EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015

8 LE FACCINE (o Emoticon) CREANO L’OPPORTUNITA’ EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 - PER CHI INTENDE VENDERE - PER CHI INTENDE COMPRARE - PER IL TECNICO CERTIFICATORE

9 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 CHI INTENDE VENDERE se nell’APE dell’immobile ci sarà una il venditore valuterà l’opportunità e i costi per farla diventare in modo da ampliare il numero di potenziali acquirenti interessati e possibilmente incrementare il prezzo Il venditore che si colloca in un mercato in regime di concorrenza monopolistica, (ovvero un mercato che pur rappresentato da un bene UNICO subisce la concorrenza di altri venditori dello stesso segmento di mercato), osserva l’APE del suo immobile:

10 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 CHI INTENDE COMPRARE Chi sta valutando l’opportunità di comprare o ha appena comprato un immobile che presenta una cosa devo fare e quanto mi costa per trasformala in SI CHIEDE o meglio in ?

11 Entrambi, sull'Attestato energetico trovano la seguente tabella EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Nella tabella si parla di classi energetiche ma non si trovano le faccine, che sono importanti per sapere se e come potrà variare la QUALITA' dell’immobile; chi può dare loro delle risposte?

12 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 IL TECNICO CERTIFICATORE Se il tecnico ha intravvisto nella redazione dell’APE l’opportunità di acquisire potenziali clienti, dedicherà un surplus del tempo previsto per analizzare tecniche, costi e risultati legati alle migliorie che intende proporre. E’ questa parte dell’Attestato che evidenzia le sue capacità professionali; capacità che non vengono evidenziate dal fatto di essere in grado di determinare la classe energetica del fabbricato.

13 (Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare) EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 In Italia il mercato immobiliare è di tipo EMERGENTE attualmente in Italia la maggior parte delle valutazioni immobiliari viene effettuata con metodi empirici e soggettivi nei mercati immobiliari AVANZATI la valutazione immobiliare è attuata con metodi scientifici

14 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Anche in Italia si stanno però sempre più richiedendo valutazioni immobiliari attuate con applicazione degli standard estimativi internazionali (I.V.S. e E.V.S), standard richiamati da: (Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare) - Codice delle valutazioni immobiliari (C.V.I.) edito da Tecnoborsa - Linee guida A.B.I. - Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI) adottato dall’Agenzia del Territorio

15 Gli standard estimativi internazionali I.V.S. e E.V.S EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 prevedono che nella determinazione del valore di un edificio si valuti il PREZZO MARGINALE che consenta, ad una particolare caratteristica dell’immobile di modificare la propria classe alcune di queste caratteristiche sono: - manutenzione; - qualità delle finiture; - classe energetica; ……….. ad ognuna di queste classi il perito estimatore attribuisce un valore ad esempio: 1, 2, 3, 4 equivalente a scarso, mediocre, buono, ottimo e valuta il costo necessario per passare da una classe a una classe superiore; questo costo è il Prezzo Marginale. (Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare)

16 Ne consegue che EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 anche se allo stato attuale solo il 30÷35% degli operatori sul mercato immobiliare considerano importante la classe energetica di un edificio, nel tempo, questa caratteristica dell’edificio è destinata a diventare sempre più importante e, nel mercato dell’esistente, a incidere in modo decisivo sul prezzo.

17 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Passiamo ad alcuni esempi di interventi su edifici esistenti in modo da analizzare che conseguenze hanno gli interventi di miglioramento sulla CLASSE ENERGETICA e sulla qualità rappresentata dalle

18 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Superficie lorda esterna = 106,00 mq Superficie lorda interna = 88,60 mq

19 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine Classe energetica E Qualità invernale: BASSA Qualità estiva: MEDIA

20 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine I muri esterni contribuiscono per il 63,6% alla dispersione di calore

21 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine Si prevede di isolare le murature esterne realizzando un cappotto interno con 7 cm di polistirene e lastra in cartongesso

22 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine Con questo intervento la superficie lorda interna passa da 88,60 mq a 85,83 mq, si perdono 2,77 mq

23 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine Dal punto di vista energetico l’immobile passa dalla classe E alla classe B, ma la qualità invernale risulta sempre BASSA Si decide di intervenire anche sulle finestre e sulle altre parti delle chiusure con esclusione del pavimento

24 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine STATO DI FATTO STATO DI PROGETTO

25 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Appartamento situato in un piccolo condominio a Udine: analisi economica dell’intervento Potendo utilizzare l’incentivo del 65%, sui 15.100,00 euro che si sono investiti, si ha una rendita annuale di 981,50 euro corrispondente al 6,5% per dieci anni, inoltre la cifra investita viene recuperata nel plusvalore dell’immobile

26 IMMOBILE AD USO UFFICI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Costruzione 1970 - Sle 23.998,31 mq - Sli 21.874,26 mq

27 IMMOBILE AD USO UFFICI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Costruzione 1970 - Sle 23.998,31 mq - Sli 21.874,26 mq

28 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 IMMOBILE AD USO UFFICI DISPERSIONI TERMICHE DELL’INVOLUCRO

29 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 IMMOBILE AD USO UFFICI Intervento valutato: sostituzione delle aperture trasparenti con triplo vetro + kripton e telai in PVC Riduzione delle dispersioni del 40,4%

30 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 IMMOBILE AD USO UFFICI Intervento valutato: sostituzione delle aperture trasparenti con triplo vetro: 2 lastre con trattamento basso emissivo e telai in PVC + isolamento delle murature sotto finestra (S=1.731,65 mq) che rappresentano il 17,47% delle murature. Riduzione delle dispersioni del 47,75%

31 CASERMETTA EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 CAMERATE UFFICI

32 CASERMETTA EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 CAMERATEUFFICIINTERO EDIFICIO

33 CASERMETTA EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Con l’intervento proposto si ha una riduzione delle dispersioni del 41,5% Intervento proposto: isolamento estradosso del soffitto con 10 cm di lana di roccia

34 CASERMETTA EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 CAMERATEUFFICI

35 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Per concludere Si è visto dagli esempi riportati che gli edifici ante 1970 possiedono in genere qualità estive discrete anche a fronte di pessime qualità invernali. Per curiosità vediamo come si comporta un edificio di nuova costruzione. Il caso è particolare: piscina pubblica di recente costruzione. Per motivi di temperatura, ventilazione, umidità, l’edificio è stato suddiviso in quattro zone, il software mi fornisce l’APE di ogni singola zona.

36 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015

37 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Zona spogliatoi

38 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Zona uffici

39 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Zona bar e annessi servizi

40 EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI UDINE 11 DICEMBRE 2015 Zona vasche