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Riassunto 1 giornata introduzione e spiegazione MEV 2 giornata VdR … reddito e diritto locazione 3 giornata VdR ….Tasso lordo/netto …costi 4 giornata Costi.

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1 Riassunto 1 giornata introduzione e spiegazione MEV 2 giornata VdR … reddito e diritto locazione 3 giornata VdR ….Tasso lordo/netto …costi 4 giornata Costi costruzione e vetustà Sufficiente per valutare oggetti di reddito semplici! ……e per i terreni come facciamo? Diversi approcci !

2 2 Categoria di Posizione È una indicazione della qualità di posizione per terreni indica il valore del terreno in % (del tutto) Funziona per ogni tipo di immobile Serve per suddividere il valore globale (VdR) in valore relativo del terreno e valore relativo della costruzione CP ? Serve poco per terreni edificati: Per fissare il canone in caso di diritti di superficie Per individuare eventuali differenze economiche Serve maggiormente per terreni non ancora edificati: Ledificazione ipotetica ci può dare VRT che qui equivale al valore venale del terreno..Rating x terreni

3 Valore da 1 a 9 ?? Lugano…..Collina doro CP 7 (x abitazione)

4 Valore da 1 a 9 ??? Biasca…..vicino lautostrada….x abitazione! CP 2

5 Valore da 1 a 9?? Locarno, centro CP 4……massimo 5 (per abitazione)

6 6 BUONA o PESSIMA Qualità della posizione degli immobili Buona posizione Pessima posizione Soleggiata con vista Rumorosa e ombreggiata Urbana, posizione centrale, fuori mano, periferica Eccezionale Penosa... Nota 1, insufficiente Nota 6, eccellente Cat. di posiz.:CP 1 = posizione pessima CP 10 = posizione ottima Rischi e opportunità

7 7 QUALITÀ DELLA POSIZIONE In Svizzera di regola la qualità della posizione viene indicata con la CATEGORIA DI POSIZIONE: Naegeli (dal 1955)Criterio delle cat. di posiz.CP da 1 a 8 SIVTabelle delle cat. di posiz.CP da 1 a 10 In Svizzera il metodo delle categorie di posizione è generalmente diffuso e anche giuridicamente riconosciuto. Esiste solamente in CH! SVKG – SEK/SVITTabelle CP Kaspar FierzCriteri strutturali

8 8 CARATTERISTICHE QUALITATIVE Quali criteri influiscono sulla qualità del terreno? Ubicazionecittà, paese, villaggio, ecc. Utilizzozona edificabile, sfruttamento Posizioneposiz. dellabitaz., immissioni, vista, ecc. Viabilitàraggiungibilità, offerte, infrastruttura, ecc. Mercatodomanda, andamento del mercato

9 A Ubicazione Citta…paesino…campagna….zona turistica 9 zoom sulla regione (macro)

10 B Utilizzo Indice di occupazione (IO) Indice di sfruttamento (IS) Residenziale 10

11 C Posizione Zona micro Vista Rumori 11

12 D Viabilità Mezzi pubblici Infrastrutture 12

13 E Mercato Rischi o chance Sviluppo dei prezzi futuri 13

14 14 LE TABELLE CP DELLA SIV 4 tabelle SIV per le categorie di posizione Abitazioni Commercio e servizi Artigianato e industria Infrastrutture pubbliche, costruzioni speciali

15 Criteri diversi a dipendenza del tipo di immobile Locarno, centro abitazione CP 5 uffici CP 4

16 16 SUDDIVISIONE DEL VALORE GLOBALE Il valore di un immobile edificato si compone di: Quota valore costruz.= Somma valori a nuovo (non deprezzato) Quota valore terreno= Valore rel. terreno Tra il valore del terreno e il valore globale (VdR) vi è una specifica relazione quantitativa. Per questo si parla di valore relativo del terreno 60 % 40 %

17 17 QUALITÀ DELLA POSIZ. = QUALITÀ DEL VALORE Qualità del valore a seconda della posizione Posizione pessima:bassa quota di terreno Rapporto del reddito (valore locativo) con il valore del terreno Quota del valore del terreno dal valore globale (valore di reddito) Posizione buona:elevata quota di terreno

18 Il valore CP CP fino al 3=posizione scadente 18 CP dal 3 al 5=posizione mediocre CP sopra il 5=posizione buona Massimo CP x 6,25 = 55 % Massimo valore del terreno Meglio è la qualità della posizione, maggiore è il valore del terreno in relazione al valore globale

19 19 CP – NUMERO MAGICO 6,25% 6,25% per punto CP Biasca (vicino A2) x abitazione: posizione scadente! Cat. di posizione p.es. CP 1,00 Val. del terreno = 2,00 x 6,25% 12.5% del valore globale Locarno (città) x abitazione: posizione media! Cat. di posizione p.es. CP 4,0 Val. del terreno = 4,00 x 6,25% 25,0% del valore globale Lugano (zona ville) x abitazione: buona posizione Cat. di posizione p.es. CP 7,00 Val. del terreno = 7,00 x 6,25% 43,75% del valore globale Moltiplicatore CPVale per tutto!

20 CP....si calcola dal VdR! Perche si parte dal Valore di Reddito e non dal valore venale (deprezzato) ? Il terreno non si deprezza, non invecchia Usando il valore venale, ogni anno il terreno diminuirebbe di valore, come ledificio. In realtà si svaluta solo ledificio. 20

21 21 ESEMPIO Si calcoli: Val. locativo Tasso dint.5,00% Cat. di pos.CP 3,20 Val. terr.? Val. costr.? Val. locativo Tasso dint.5,00% Cat. di pos.CP 5,80 Val. terr.? Val. costr.?

22 22 SOLUZIONE Val. di reddito : 5% = Cat. di pos.CP 3,20 VT%3,20 x 6,25% = 20% Val. terreno x 20% = Val. costruz.= Val. di reddito : 5% = Cat. di pos.CP 5,80 VT%5,80 x 6,25% = 36% Val. terreno x 36% = Val. costruz.= Il valore di reddito è uguale in entrambi gli immobili, ma la suddivisione è totalmente diversa

23 23 INDIPENDENTE DALLA SUPERFICIE DEL TERRENO Val. locativo Tasso dint.5,00% Val. reddito Val. locativo Tasso dint.5,00% Val. reddito Valore di reddito: indipendente dalla superficie del terreno Valore di reddito 600 m m2

24 24 DIPENDE DALLA CATEGORIA DI POSIZIONE Valore del terreno: non dipende dalla superficie del terreno, ma dalla categoria di posizione Val. reddito Cat. di pos.CP 2,40 Val. terreno Val. reddito Cat. di pos.CP 5,80 Val. terreno720000

25 25 IL VALORE RELATIVO DEL TERRENO Il valore relativo del terreno: non dipende dalla superficie del terreno dipende dalla categoria di posizione in una det. relazione con il valore globale (val. reddito) in una det. relazione con il reddito (valore locativo)... dipende dallutilizzo dellimmobile edificato!

26 26 VALORE DEL TERRENO quale controllo del valore assoluto del terreno secondo il metodo del valore di confronto Immobili edificati: quota del valore globale esistente (valore di reddito) Non ancora edificato: quota del valore globale possibile teorico futuro (valore di reddito)

27 CP e VRT e VRE 27 ASCONA VdR = Terreno 1300 m2 Valore venale

28 La tabella

29 Dai dati al calcolo 29 Valore di Reddito:Fr Valore Venale:Fr non ci interessa per questo calcolo perchè è il valore di reddito deprezato (vetustà) e il terreno non si deprezza MAI, non invecchia! La superficie del terreno:m non ci interessa perchè il terreno grande o piccolo che sia, vale una parte (%) di tutto il valore (VdR) e il VdR non dipende dalla grandezza del terreno La media delle Classi di Posizione: CP 7.2 ci serve per moltiplicarla con il fattore fisso 6.25 in modo da trovare a che percentuale (%) del valore globale (VdR) equivale il valore del terreno 7.2 x 6.25 = 45 (%) è la parte di valore del terreno del valore globale (VDR) : 45 % di = Fr (Valore relativo Terreno)

30 Valori 30 Si osserva: Immobili di pregio (costi di costruzione alti) sono edificati su terreni di valore elevato Immobili economici (costi di costruzione bassi) sono edificati su terreni di valore basso Spesso il valore di un oggetto aumenta rapidamnte per la sua buona qualità di posizione (facilità nella vendita, rischi minori) di conseguenza tasso di capitalizzazione piu basso e affitti piu alti ne segue VdR maggiore!!!

31 31 CARATTERISTICHE DEL V alore R relativo T erreno Calcolo: con lutilizzo massimo teorico possibile (edificazione) Calcolo: con lutilizzo edile effettivamente disponibile Valore: allacciato, pronto a essere costruito, senza vizi Valore: CCC Terreno non ancora edificato Immobile edificato Superficie: sup. necessaria per ledificazione rispettivo terreno Superficie: superficie richiesta terreno normale

32 32 METODO DIRETTO Metodo diretto Val. rel. terreno= Val. Globale (VdR) x VT% ( x 45 %) Val. globale (VdR)= VT% = CP (cat.pos.) x 6,25% (7.2 x 6.25 = 45 %) Val. rel. terreno =x CP x 6,25% Val. rel. terreno = Val. locativo x CP x Tas.cap. Val.loc. Tas.cap. Val.loc. Tas.cap. 6,25% (350000:5 % = 7 Mio)

33 33 METODO INDIRETTO Metodo indiretto Valore globaleCCC 0 Valore Rel. Terreno CCC Valore Edificio Nuovo (o VRC) VRT = Valore globale (VdR) x VT% VEN (VRC)= Valore globale (VdR) x (100% meno VT%) Val. Rel. Terreno = CCC x VT%) - (100% VT% In mancanza del VdR (manca tasso di capitalizzazione e/o valore locativo) Costi di costruzione

34 34 SEMPRE VALORI A NUOVO Il valore del terreno non invecchia Basi per il calcolo del valore relativo del terreno: valore globale (valore di reddito non deprezzato) valore locativo costante val. a nuovo delledif. ( senza deduz. per vetustà) Il valore del terreno è indipendente dallattuale stato delledificio e dal suo deprezzamento per vetustà.

35 35... SOLO OGGETTI DI UTILIZZO Scartare le parti ininfluenti per il valore del terreno Val. loc. per oggetti utilizzabili Raffronto dellutilizzo (reddito, valore locativo) con il valore del terreno Val. terr. per oggetti utilizzabili Nessun valore locativo per: parti inutilizzabili opere artistiche componenti ininfluenti sul piano dei canoni daffitto (parti storiche) sistemazione individuale a scopo di consumo attrezzature desercizio, mobilio Nessun valore locativo per: parti inutilizzabili opere artistiche componenti ininfluenti sul piano dei canoni daffitto (parti storiche) sistemazione individuale a scopo di consumo attrezzature desercizio, mobilio

36 36 STRUTTURA DEI VALORI A NUOVO Scartare le parti ininfluenti per il valore del terreno Influente o ininfluente sul valore del terreno A seconda dellutilizzo e dellaffittabilità Tipologia dellimmobile Gruppo di compratori, esigenze Utilizzo alternativo Criteri relativi alla posizione Disponibilità al rinnovo, alla sostituzione Disposizioni delle autorità

37 Consiglio per stime Allegare SEMPRE una valutazione della CP sia per terreni edificati che non edificati Non farne sempre un valore in soldi (o %)! È un RATING di terreni (AAA BBB) Aiuta a giustificare il vostro tasso netto (rischio…location-location-location) 37


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