1 a cura di Gian Paolo Tosoni IMMOBILI E FISCO

2 REGIME IVA IMMOBILI ART. 10, N. 8 DPR N. 633/72 Regime Iva locazioni immobili abitativi e strumentali ART. 10, N. 8-BIS DPR N. 633/72 Regime Iva cessioni immobili abitativi ART. 10, N. 8-TER DPR N. 633/72 Regime Iva cessioni immobili strumentali N.B.: norme modificate dall’art. 9 del D.L. n. 83/2012 con effetto dal

3 LE LOCAZIONI IMMOBILI ABITATIVI E IMMOBILI STRUMENTALI

4 OPERAZIONELOCATORECONDUTTORE IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Locazioni di immobili abitativi Tutti i soggetti che agiscono nell’ esercizio d’imprese, arti o professioni Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata 2% Locazioni di immobili strumentali Tutti i soggetti che agiscono nell’ esercizio d’imprese, arti o professioni Chiunque (soggetti passivi e privati)* Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata 1% * Eliminato l’obbligo di applicare l’Iva nei casi di locazione a soggetti esenti o privati

5 OPERAZIONELOCATORECONDUTTORE IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Locazioni di immobili abitativi Imprese di costruzione o ristruttura- zione a condizione che manife- stino l’opzione per l’imposizio- ne Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 10% Ammessa Fissa 67 € Obbligo di stesura del contratto per esercitare l’opzione da registrare a tassa fissa

6 OPERAZIONELOCATORECONDUTTORE IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Locazioni di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l’opzione per l’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 10% Ammessa Fissa 67 €

7 OPERAZIONELOCATORECONDUTTORE IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Locazioni di immobili strumentali Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l’opzione per l’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 21% Ammessa1%

8 Norma transitoria (manca) Locazione fabbricati contratti in corso al Fabbricati abitativi: Imprese di costruzione che stanno locando in esenzione ed intendono passare al regime Iva* se scorporo l’imposta, riduzione del corrispettivo = nuovo contratto Fabbricati strumentali a.Se si applica l’Iva per obbligo (locatario soggetto esente o privato) e si vuole mantenere l’imponibilità* b.Nessuna comunicazione se si intende rientrare nella esenzione da Iva *N.B.: opzione mediante raccomandata A.R. – Agenzia delle Entrate Risoluzione 2/E/2008

9 LE CESSIONI IMMOBILI ABITATIVI E IMMOBILI STRUMENTALI

10 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati abitativi 1a) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 5 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 4% (prima casa) 10% 21% Ammessa Fissa 168 € Fissa 168 € € Cessioni di fabbricati abitativi 1b) Imprese costruttr. o di ripristino a condizione che manifestino l’opzione per l’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Reverse- Charge se acquista un sogg. Passivo 4% (prima casa) 10% 21% Ammessa Fissa 168 € Fissa 168 € €

11 OPERAZIONELOCATORECONDUTTORE IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali 1c) Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l’opzione per l’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Reverse Charge se acquista un sogg. passivo 4% (prima Casa) 10% 21% Ammessa Fissa 168 € Fissa 168 € €

12 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati abitativi 1d) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da oltre 5 anni e che non hanno manifestato l’opzione per l’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata 4% (1°casa) Fissa 168 € € 7% (2°casa) 2% + 1% = 3% * Eliminato l’obbligo di applicare l’Iva nei casi di locazione a soggetti esenti o privati

13 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati abitativi 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui ai precedenti numeri 1) Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata 3% (1°casa) Fissa 168 € € 7% (2°casa) 2% + 1% = 3%

14 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati strumentali 1a) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 5 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 10% 21% Ammessa Fissa 168 € 3% + 1% = 4%

15 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati strumentali 2) Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti- no l’opzione per l ’imposizione Chiunque (soggetti passivi e privati) Reverse- Charge se acquista un sogg. passivo Ammessa Fissa 168 € 3% + 1% = 4%**

16 OPERAZIONECEDENTECESSIONARIO IVA REGI STRO IPO E CAT REGIME DETRA ZIONE Cessioni di fabbricati strumentali 1b) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da oltre 5 anni (no opzione) Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata Fissa 168 € 3% + 1% = 4% Cessioni di fabbricati strumentali 3) Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o profes. diversi dai sogg. di cui ai precedenti num. 1) (no opzione) Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente Non ammessa o ammessa con pro-rata Fissa 168 € 3% + 1% = 4%

17 Autoconsumo de beni immobili (art. 2, comma 2, n. 6), D.P.R. 633/1972) le cessioni di fabbricati strumentali a soggetti privati possono essere esenti da Iva; sia per le imprese individuali che per l’assegnazione da società ai soci; se beni strumentali no pro rata; rettifica della detrazione sull’Iva assolta sull’acquisto o sulle spese incrementative se non sono trascorsi 10 anni; l’importo della autofattura è determinato in base al costo.

18 Reverse charge su immobili strumentali Art.17, comma 5, lett. a-bis) del D.P.R. 633/72 IL REVERSE CHARGE SI APPLICA Dal alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 del D.P.R. 633/72 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. Quindi riguarda sia i fabbricati abitativi che strumentali