Questa casa (non) è un albergo! Albergo vs. locazione turistica Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T ordinanza 19 febbraio – 20 marzo 2014, n. 6501 Presidente Cicala – Relatore Cosentino Anno accademico 2016/2017 Carne Martina 805075 Merisio Sara 805460 Vignola Isabella 805024

Massima Dal punto di vista contrattuale, i contratti di locazione immobiliare non sono contratti di albergo, in quanto l'imprenditore (locatore) non fornisce al conduttore (turista) servizi centralizzati tipici di una struttura alberghiera (pulizia quotidiana dell'alloggio, vigilanza), ma solo la disponibilità di godimento dell'immobile. Mentre poi nel contratto di albergo è consentito al personale alberghiero accedere all'alloggio per ragioni di servizio, i locali concessi in godimento nella casa o nell'appartamento per vacanze vengono utilizzati esclusivamente dal conduttore.

I soggetti Signora L.M. Creditore Debitore

Il fatto Turisti e TO Signora L.M. Forniva la locazione di case e appartamenti al mare Turisti e TO Signora L.M. Cambio settimanale della biancheria e la pulizia finale dei locali

Il fatto Agenzia delle Entrate Signora L.M. Anno 1999 Pagamento IVA agevolata del 9% per la locazione di unità immobiliari ad uso di «casa vacanze» Signora L.M. Agenzia delle Entrate

Il fatto Agenzia delle Entrate Signora L.M. Successivamente Agenzia delle Entrate Invia una rettifica di pagamento IVA per la locazione di immobili (inclusi servizi personali) Signora L.M. Fa ricorso

Viene accolta la richiesta della signora L.M. Si presume dal testo. 1° GRADO Viene accolta la richiesta della signora L.M. Si presume dal testo. 2° GRADO La Commissione Tributaria Regionale della Sardegna conferma la sentenza di primo grado e annulla l’avviso di rettifica IVA ricevuto dalla signora L.M. (19 febbraio 2014)

Commissione Tributaria Regionale della Sardegna Motivazione 2° grado Agenzia delle Entrate Violazione e falsa applicazione dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72 «La prestazione di singoli servizi connaturati alla atipicità della locazione, quali la pulizia finale del cambio della biancheria, non basta per sé stessa a cambiare la natura del rapporto e configurare lo stesso come prestazioni tipo alberghiero». La signora L.M. non è albergatore ma locatore di immobili. Commissione Tributaria Regionale della Sardegna

3° GRADO L’Agenzia delle Entrate ricorre alla Corte di Cassazione (20 marzo 2014).

Motivazione 3° grado In Italia le sentenze non fanno legge ma possono essere usate come fonti che si possono citare in giudizio. Per questa sentenza si è fatto riferimento ad altre sentenze: Sentenza n. 8129/ 01: requisiti per aliquota IVA agevolata sono: l’alloggio e i servizi non meramente accessori (pulizia, cambio biancheria, pasti,…). Sentenza n. 7957/97: chi gestisce un fabbricato condominiale che non si limita a svolgere compiti di amministrazione ma ceda il godimento dell’immobile a terzi, e unisca tale cessione tutte le prestazioni dell’albergo, dietro corrispettivo, assume la qualità di imprenditore alberghiero. Sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10: l’attività di affittacamere si differenzia da quella alberghiera per le dimensioni ma ha analoga natura in quanto richiede la cessione del godimento di locale, le somministrazioni necessarie e anche la prestazione di servizi personali. Sentenza n. 1713/97: La casa albergo è assimilabile alla categoria del negozio (luogo deputato allo svolgimento di attività d’impresa) piuttosto che alla casa di abitazione. In questa sentenza viene applicata la Legge Tupini.

Conclusioni Si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione di godimenti di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non inerenti al godimento della res locata (climatizzatore o la somministrazione di acqua, luce e gas) ma di carattere personale (pulizie dei locali o cambio biancheria) il rapporto non è qualificabile come locazione immobiliare.

La decisione della Corte di Cassazione La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e condanna L.M. a pagare le spese del giudizio. Inoltre, viene cassata la sentenza gravata e rigetta il ricorso introduttivo della contribuente.

Articoli trattati (Da non studiare) Decreto del Presidente della Repubblica - Art. 10 legge n. 633/72 Punto 8: Sono esenti dalle imposte: le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Codice civile Art. 1321 - Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. Inoltre è sia un modo di acquisto di diritti reali sia una fonte di obbligazioni. Art. 1571 – La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Il contratto di albergo è un contratto atipico, quindi non regolato dalla legge.

Grazie per l’attenzione!