I mutui subprime Giuseppe Squeo

I riflessi della crisi sulle banche Abbassamento tassi della FED Sviluppo mutui sub prime Rialzo tassi e crisi mutui sub prime Crollo mercato immobiliare Pesanti perdite per banche e altri intermediari Fallimento banche

I riflessi della crisi sulle banche Fallimento banche Inadempienza su interbancario Crisi mercato interbancario Intervento autorità monetarie Criteri restrittivi e accorciamento scadenze Rischio credit crunch Crisi economica

I mutui subprime “Finanziamenti concessi a soggetti con una storia creditizia deficitaria e/o una situazione finanziaria instabile, per i quali, conseguentemente, le banche applicano tassi di interesse più elevati rispetto a quelli normalmente applicati nel mercato.” Rientrano in questa categorie: i prenditori con lavoro precario; i prenditori lavoratori stranieri; i prenditori con problemi di inadempienza. Il termine subprime è riferito al debitore e non al tasso.

per definizione generano insolvibilità I mutui subprime (2) Sostanzialmente, i mutui subprime sono mutui concessi anche dove non ci sono i presupposti del merito creditizio, per sopperire a questa deficienza, anziché agire sulla lgd, vengono innalzati i tassi d'interesse che il cliente si trova a dover pagare nell'immediato. Perchè sono pericolosi i mutui subprime? per definizione generano insolvibilità avviano, inevitabilmente, tutta la gestione del pignoramento e del processo d'inadempienza se di ammontare elevato, nelle fasi negative del ciclo di fatto mettono in ginocchio tutto il mercato immobiliare

I mutui subprime (3) Le condizioni aggravanti al mutuo subprime: valore bene prossimo a valore prestito (più elevata LGD); rata ingresso bassa (illusione di potersi comprare la casa e innalzamento PD); tasso variabile (potenziale scatenante il default). Valore garanzia: tra 50 e 80% Valutazione banche italiane Reddito annuale e 3 volte maggiore della rata annuale

I mutui subprime in Usa Negli ultimi anni è aumentata in misura significativa la quota di mutui concessi a famiglie con basso merito di credito (subprime mortgages), salita dal 5 per cento del totale nel 2001 al 14 per cento nel 2006; per i due terzi si tratta di mutui a tasso variabile. In questo segmento del mercato i finanziamenti concessi sono di importo elevato rispetto al valore dell’immobile a garanzia e utilizzano formule di ammortamento differito nel tempo, secondo le quali le famiglie iniziano a rimborsare capitale e interessi a distanza di mesi o anni dall’accensione del mutuo. (Bollettino economico Bankit)

Il mercato dei mutui subprime in Usa (da sito Sole 24 ore)

Il mercato dei mutui subprime in Usa (2) (da sito Sole 24 ore) La relazione del GAO (Government Accountability Office) Una interessante analisi è stata presentata a giugno dal Gao (la "Corte dei conti" di Washington), che ha analizzato dieci anni di statistiche sull'operatività delle Agenzie federali per la casa alla ricerca delle motivazioni alla base della progressiva perdita di quote di mercato di Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Con un interessante grafico che segue l'evoluzione del mercato dei mutui Usa tra il 1996 e il 2005, il Gao dimostra che, mentre la quota dei mutui prime è rimasta stabile negli anni, anzi è andata lentamente aumentando (+3%), il numero di clienti che si sono rivolti alle Agenzie federali per la casa è cominciato a calare dal 2001, quando era pari a al 19%, e a fine 2005 si era ridotta di due terzi finendo al 6%. Dove sono finiti i clienti? La risposta è chiara: si sono rivolti ai mutui subprime offerti dagli operatori privati, che sono cresciuti esattamente allo stesso passo (+13%) con il quale calano quelli dei mutui di Stato.

Il mercato dei mutui subprime in Usa (3) (da sito Sole 24 ore) Il mercato dei mutui Usa (Quote percentuali sulle erogazioni dei nuovi mutui residenziali, per categoria di contratto e operatore) Effetto sostituzione

Il mercato dei mutui subprime in Usa (4) Secondo il Gao le motivazioni del minor appeal sulla clientela delle agenzie pubbliche vanno cercate nella convergenza di numerosi fattori: tra questi: le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza di innovazione nell'offerta di prodotti finanziari; l'innovazione di prodotto e l'aumento dei finanziamenti erogati dagli operatori privati; l'aumento progressivo dei tassi di interesse e dei valori immobiliari. In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici, che non possono superare il tetto dei 417mila dollari, per inseguire il miraggio di case sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l'erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento "civetta", costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo. A tutto discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente, dei clienti.

I mutui subprime: le cartolarizzazioni (da sito Sole 24 ore) Le cartolarizzazioni di mutui residenziali subprime Usa (miliardi di dollari)

Il settore immobiliare Negli Stati Uniti, tra il 2002 e il 2005, l’espansione del mercato immobiliare: ha visto crescere gli investimenti residenziali, ha sostenuto i consumi delle famiglie. Ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni nell’ultimo decennio (60 per cento in termini reali), che alimenta l’ipotesi che tali valori siano sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo e che sia pertanto aumentato il rischio di repentine flessioni dei prezzi, con potenziali ripercussioni sull’attività economica.

I mutui subprime: la crisi Restrizione monetaria Andamento negativo dell’occupazione in alcuni Stati dalla fine del 2006 un aumento delle sofferenze (la quota di debitori subprime classificati come inadempienti è cresciuta al 13,3 per cento del totale di questa categoria.) il dissesto di alcune istituzioni finanziarie non bancarie specializzate nell’erogazione di tali mutui (originators).

I mutui subprime: la crisi (2) Ne sono discese pesanti ripercussioni sul valore delle attività finanziarie basate sulla cartolarizzazione dei mutui sub-prime; come: le mortgage backed securities (MBS) le collateralized debt obligations (CDO), soprattutto in seguito ai declassamenti del merito di credito da parte delle principali agenzie di rating. Dal 9 luglio, i prezzi degli MBS nella classe con rischio più elevato (BBB-) sono scesi in misura compresa tra il 40 e il 50 per cento. 

I mutui subprime: la crisi (3) I riflessi nel bollettino economico di ottobre Dalla metà del 2006 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti hanno iniziato a flettere. Analogo, ma sfasato andamento, segna anche il mercato immobiliare del Regno Unito.

I mutui subprime: la crisi (4) La flessione dei prezzi si è accompagnata con un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari. Le difficoltà di pagamento si sono acuite prevalentemente nel settore dei mutui sub-prime.

I mutui subprime: la crisi (5) I fattori che hanno concorso a determinare l’aumento dei casi di morosità e di insolvenza, sono stati nell’ambito della: politica monetaria: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine (di quasi un punto percentuale dall’inizio del 2006); politica creditizia: una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi; un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse, ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa anche in assenza di variazioni dei tassi di mercato; mercato immobiliare: la discesa dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

I riflessi della crisi sulle banche Aumento rata Aumento tassi Riduzione reddito disponibile Primo riflesso: aumento inadempienza crescita sofferenze Gravi perdite su mutui riduzione garanzia Secondo riflesso: calo prezzi abitazioni Aumento offerta abitazioni Vendita volontaria o coatta immobile Insolvenza

I riflessi della crisi sulle banche (2) Riduzione valore abitazione Aumento rata Incapacità della garanzia di ripagare L’esposizione a default L’ American Home Mortgage Investment ha chiuso gran parte delle sue attività con il conseguente licenziamento di 7.000 persone. Perdite per le banche

Crisi e riflessi su economia Crisi subprime ha provocato fortissime cadute dei corsi di borsa, ha generato il fallimento o il salvataggio di grandi istituzioni finanziarie americane ed europee ha suscitato timori di un collasso dei sistemi finanziari crisi mercato interbancario recessione delle economie avanzate restrizione criteri concessione credito

I mutui subprime: tassi interbancario Si evidenzia come il differenziale tra tassi interbancari con e senza garanzia sia cresciuto in modo molto elevato a partire da luglio 2007.

Il mercato secondario Dietro alle concessioni di nuovi crediti, che rappresentano il mercato primario, esiste un enorme mercato secondario che si basa sulle obbligazioni emesse dagli operatori per finanziarsi sulle cartolarizzazioni di mutui: Rmbs, se i contratti finanziano immobili residenziali, Cmbs, se riguardano immobili commerciali. A fine 2006 questo mercato valeva 9.200 miliardi di dollari circa: un terzo è gestito direttamente o indirettamente dalle Agenzie federali per la casa, grandi operatori pubblici gestiti dal Tesoro di Washington (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae) che emettono titoli garantiti dallo Stato attraverso varie agenzie come la Federal Housing Administration (FHA), la Rural Housing Service (RHS) e il Dipartimento per i Veterani (VA). La quota di mercato dei mutui erogati a famiglie senza incagli di Fannie Mae e Freddie Mac sale al 70% del totale. (sito Sole 24 ore)

Il mercato secondario Le agenzie federali per la casa sono finanziate dalle cartolarizzazioni gestite dal Federal Home Loan Bank System, che maneggia una massa di bond del valore di 934 miliardi di dollari. Agli operatori privati che non utilizzano le garanzie federali fa capo invece più della metà delle cartolarizzazioni di mutui emesse nel 2005 e 2006. I contratti di valore troppo elevato per gli standard di Fannie Mae e Freddie Mac (i cosidetti mutui jumbo, finanziamenti superiori a 417mila dollari), così come i mutui subprime, quelli con poche verifiche documentali e gli altri contratti atipici fanno capo ai privati. Nel 2006, le emissioni di cartolarizzazioni di operatori privati hanno raggiunto i 1.100 miliardi di dollari. I contratti non cartolarizzati gestiti direttamente nei portafogli di banche, assicurazioni e fondi pensione valgono all'incirca altri 3.400 miliardi. (sito Sole 24 ore)

Il canale mutui – mercato finanziario Trasmisione perdite a mercati finanziari Mutui Effetto leva dei mutui sul mercato finanziario securitization Obbligazioni garanzia Cessione del rischio di credito dalla banca al mercato Altri crediti CDO garanzia CDO Altri crediti

Cartolarizzazione dei mutui fondiari Mutuo 1 Mutuo 2 Banca finanzia Mutuo 3 junior tranche investitori SPV Mutuo 4 mezzanine tranche senior tranche …………….. Mutuo n

Il mercato della cartolarizzazione dei mutui Le obbligazioni derivanti da cartolarizzazione dei mutui possono riguardare: mutui prime; mutui subprime; mutui misti. Se il rating è assegnato in modo corretto non ci sono problemi, poichè deve risultare migliore per la prima categoria, intermedio per la terza e peggiore per la seconda.

Il mercato della cartolarizzazione dei mutui Gli ABX Index sono indici composti da obbligazioni strutturate. L'indice ABX con rating BBB (non investiment grade) composto da obbligazioni aventi come sottostanti mutui sub-prime.

Il mercato della cartolarizzazione dei mutui L'indice ABX con rating AA (investiment grade) composto invece da mutui erogati a soggetti con elevato merito di credito e quindi raramente insolventi, non hanno subito grosse perdite.

Minore impatto della crisi sull’Italia Tre importanti differenze rispetto ai paesi maggiormente coinvolti: bassa quota di cartolarizzazioni immobiliari detenuta da investitori e banche italiane; minore crescita (rispetto a quella repentina degli Usa) dei prezzi degli immobili residenziali registrata negli ultimi anni; un approccio al finanziamento molto meno aggressivo (rapporto indebitamento/valore immobile più basso rispetto a Stati Uniti e Regno Unito).