RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E RISPARMIO ENERGETICO

Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 in vigore dal 30 giugno 2003 Attualmente la disciplina dell’attività edilizia può essere così ricostruita: - attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione; la relativa disciplina è dettata dall’art. 6, c.1, T.U. D.P.R. 380/2001; Tra la documentazione richiesta per il riconoscimento della detrazione figurano, se previste, le abilitazioni amministrative, cioè concessioni, autorizzazioni o comunicazioni di inizio lavori. Nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo è richiesta la “dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente” (ris. n. 325/E del 12/11/2007; circ. n. 19/E del 1/06/2012, quesito 1.5). - attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori: si tratta degli interventi edilizi eseguibili senza alcun titolo abilitativo ma previa comunicazione al Comune dell’inizio lavori; la relativa disciplina è dettata dall’art. 6, c.2, 3, 4, T.U. D.P.R. 380/2001; In premessa ad entrambe le detrazioni è necessario fare un accenno al Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), in vigore dal 30 giugno 2003. Il Testo Unico sostituisce la Legge n. 457 del 5 agosto 1978 (Norme per l’edilizia residenziale). Prima di iniziare qualsiasi intervento edilizio è necessario capire in quale categoria si rientra. Per fare questo bisogna leggere l’art. 3 del Testo Unico (ex art. 31 della Legge 457/1978), intitolato appunto definizioni degli interventi edilizi. Gli interventi sono 6: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica. A seconda dell’intervento che si deve eseguire è, in genere, necessario ottenere un titolo abilitativo. Fino al 2010 lo strumento più utilizzato per la maggior parte degli interventi edilizi era la DIA (denuncia di inizio attività) che si caratterizzava per il silenzio-assenso di 30 giorni dopo il quale era possibile cominciare i lavori. Oggi, dopo le modifiche apportate dalla Legge 73 del 2010 e dal Decreto Legge 70 del 2011, la DIA è sostituita (salvo alcune eccezioni) dalla CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e dalla SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Ci sono però alcuni interventi che non necessitano di alcun titolo abilitativo e rientrano, pertanto nell'attività edilizia libera. Si tratta della manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.) e della manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.). La manutenzione straordinaria vi rientra però solo se gli interventi non modificano parti strutturali dell'edificio, non comportano l’aumento delle unità immobiliari o la modifica dei parametri urbanistici. All’interno dell’attività edilizia libera, insieme alle due manutenzioni sono inclusi altri lavori come l’eliminazione di barriere architettoniche, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, etc.

- attività edilizia soggetta a permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art. 10 T.U. D.P.R. 380/2001 (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d’uso); la relativa disciplina è dettata dagli articoli da 10 a 21 del T.U. D.P.R. 380/2001; - attività edilizia soggetta a super-D.I.A. (dichiarazione di inizio attività): si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla D.I.A. in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire (quali ad esempio gli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001); la relativa disciplina è dettata dagli artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 nonché dall’art. 5, c.2, lett c, D.L. 70/2011; - attività edilizia soggetta a S.C.I.A. (Segnalazione certificata di inizio attività): si tratta di tutti i restanti interventi edilizi che non rientrano tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, di attività edilizia soggetta a permesso di costruire, di attività edilizia soggetta a super- D.I.A.; la relativa disciplina è dettata dagli artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 nonché dall’art. 5, c.2, lett b e lett c, D.L. 70/2011. Vista la complessità della classificazione, prima di iniziare qualsiasi lavoro è necessario valutare con il proprio tecnico di fiducia quale strumento normativo utilizzare per realizzare regolarmente i lavori. Ai fini del controllo della spettanza della detrazione è necessario conservare una serie di documenti, tra i quali figurano le abilitazioni amministrative, cioè concessioni, autorizzazioni o comunicazioni di inizio lavori. Nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo è richiesta la “dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (cioè una autocertificazione) in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente” (ris. n. 325/E del 12/11/2007; circ. n. 19/E del 1/06/2012, quesito 1.5). La detrazione non spetta in caso di esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate. In merito alle opere edilizie difformi occorre fare una precisazione. Si possono distinguere due situazioni: la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso, quali, ad esempio, opere soggette a SCIA erroneamente considerate in una Comunicazione Inizio Lavori , ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Tale caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto nelle normative vigenti; la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Ciò comporta la decadenza dai benefici fiscali, in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa. (Circ. n. 57 del 24/02/1998, punto 7).

Ristrutturazioni edilizie su immobili residenziali Abolizione dell'obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara (art. 7, comma 2, lett. q), del D.L. 70/2011; circ. n. 19/E dell'1/6/2012). A decorrere dal 14 maggio 2011 subentra l’obbligo di indicare alcuni dati nella dichiarazione dei redditi e conservare la documentazione prevista dal provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 2/11/2011. Obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l'importo detraibile, per le spese sostenute dal 2012, in 10 quote annuali (art. 4, comma 7 del D.L. 201/2011). Non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di rideterminare la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali. Interventi di cui all'art. 16-bis del TUIR   Dal 1/1/2012 al 25/6/2012 Dal 26/6/2012 al 30/6/2013 Dall'1/7/2013 Detrazione IRPEF 36% 50% Limite di spesa per unità immobiliare euro 48.000 euro  96.000 euro  48.000 Tra le novità più significative della normativa sulla ristrutturazione edilizia è necessario segnalare, prima di tutto , la stabilizzazione della detrazione attraverso l’inserimento nel TUIR dell’art. 16-bis. Seconda novità, che decorre dal 14 maggio 2011, è l’abolizione dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara e l’obbligo di indicare alcuni dati in dichiarazione. Si tratta di una semplificazione, che mette però in discussione diversi pronunciamenti di prassi in caso di incompletezza dei dati del bonifico: Circ. n. 55/E del 14/06/2001, punto 1.5.3; Circ. n. 122 del 1/06/1999, quesito 4.5; Circ. n. 20/E del 13/05/2011, quesito 2.1). Le spese sostenute a partire dal 2012 dovranno essere ripartite in dieci quote annuali indipendentemente dall’età del contribuente. A partire dal 2012 sparisce la possibilità di rideterminare le rate residue in 5 o 3 quote annuali, a seconda che il contribuente abbia compiuto rispettivamente 75 o 80 anni. Dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 la detrazione sale da 36% a 50% e sale contestualmente anche il limite di spesa per unità immobiliare a 96.000, al netto delle spese già sostenute alla predetta data, comunque nei limiti di 48.000 euro, per le quali resta ferma la detrazione del 36%. A partire dal 1° luglio 2013 la detrazione scenderà al 36% con il limite di spesa a 48.000 euro.

A seguito delle modifiche introdotte dal D. L A seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 70 del 2011, nell’ipotesi di interventi sulle parti comuni di edifici residenziali, il condomino potrà fruire della detrazione se in possesso della certificazione dell’amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini della detrazione, di essere in possesso della documentazione originale e la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione (circ. 1/06/1999, n. 122/E, par. 4.6). Estensione dell'agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza (art. 16-bis, comma 1, lett. c), del TUIR). Introduzione della detrazione per spese per risparmio energetico con particolare riferimento all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Cumulabilità con le agevolazioni previste per gli immobili oggetto di vincolo ai sensi della Legge 1° giugno 1939, n. 1089 e successive modificazioni, ridotte però nella misura del 50 per cento. In caso di lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali, il singolo condomino può beneficiare della detrazione anche se ha solo la certificazione dell'amministratore di condominio, con cui questi attesta: 1) di aver adempiuto tutti gli obblighi previsti per la detrazione; 2) di essere in possesso della documentazione originale; 3) la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione - La documentazione originale indicata dal provvedimento del direttore delle Entrate del 2/11/2011 sarà conservata dall'amministratore - Nella dichiarazione dei redditi, i condomini devono solo indicare il codice fiscale del condominio; i dati catastali sono riportati dall'amministratore nel quadro AC (Circ. 19/E del 1/06/2012, quesito 1.4). La circolare 19/E del2012 parla solo del 36%, ma si può ritenere che lo stesso principio valga anche per il 55%. Con l’introduzione nel TUIR dell’art. 16-bis si amplia la casistica degli interventi per i quali i contribuenti potranno usufruire della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio abitativo. Si tratta: degli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza (art. 16-bis, comma 1, lett. c), del TUIR); degli interventi finalizzati al risparmio energetico con particolare riferimento all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Infine, vi segnalo una particolarità della detrazione del 36%. In questo caso, a differenza di quanto previsto per il 55% è possibile cumulare la detrazione del 36% con le agevolazioni previste per gli immobili di interesse storico o artistico (immobili oggetto di vincolo ai sensi della Legge 1° giugno 1939, n. 1089 e successive modificazioni), ridotte però nella misura del 50%.

Eliminazione dell'obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall'impresa che esegue i lavori (art. 7, comma 2, lett. r) del D.L. 70/2011; circ. n. 19/E dell‘1/6/2012). Facoltà riconosciuta al venditore di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile (commi 12-bis e 12-ter dell'art. 2 del D.L. 138/2011). Per gli atti di cessione (anche a titolo gratuito, cfr. circ. n. 57 del 24/2/1998) successivi al 17/9/2011, le parti possono accordarsi sul soggetto che può fruire delle rate residue di detrazione. In assenza di specifiche indicazioni nell'atto di trasferimento, il diritto a fruire della detrazione residuante è riconosciuto all'acquirente, conformemente alla previgente disciplina (circ. n. 19/E dell'1/06/2012, quesito 1.6 e 1.7). Le nuove disposizioni sul trasferimento della detrazione trovano applicazione solo qualora per effetto della cessione pro-quota, il diritto di proprietà si consolida in capo all’acquirente che diventa proprietario esclusivo dell’immobile (ad es. comproprietario per metà che acquista l’altra metà). Diversamente, la detrazione delle quote residue permane in capo al cedente (circ. n. 25/E del 19/06/2012, quesito 1.3). Per entrambe le detrazioni (36% e 55%) sono state introdotte le seguenti novità: il DL 70 del 2011 ha soppresso l’obbligo di indicare nella fattura in maniera distinta il costo della manodopera utilizzata per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, posto, in precedenza, come condizione per la fruizione delle relative detrazioni. La soppressione della condizione della separata indicazione della manodopera nella fattura ha effetto sia per le spese sostenute nel 2011, ma in data antecedente al 14 maggio 2011, sia per quelle sostenute negli anni precedenti, considerata la sostanziale riferibilità della soppressione dell’obbligo alla fattispecie di cui all’art. 3, comma 2, del d.lgs. n. 472 del 1997 (c.d. principio del favor rei). I commi 12-bis e 12-ter dell'art. 2 del D.L. 138/2011 riconoscono al venditore la facoltà di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile. Per gli atti di cessione (anche a titolo gratuito, circ. n. 57 del 24/2/1998) successivi al 17/9/2011, le parti possono accordarsi sul soggetto che può fruire delle rate residue di detrazione. In assenza di specifiche indicazioni nell'atto di trasferimento, il diritto a fruire della detrazione residua è riconosciuto all'acquirente, in conformità a quanto previsto dalla precedente normativa (circ. n. 19/E dell'1/06/2012, quesito 1.6 e 1.7). Le nuove disposizioni sul trasferimento della detrazione trovano applicazione solo se per effetto della cessione pro-quota, il diritto di proprietà si consolida in capo all’acquirente che diventa proprietario esclusivo dell’immobile (ad es. comproprietario per metà che acquista l’altra metà). Diversamente, la detrazione delle quote residue permane in capo al cedente (circ. n. 25/E del 19/06/2012, quesito 1.3).

1. la causale del versamento; In caso di morte del soggetto che ha diritto alla detrazione la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede purché conservi la detenzione materiale e diretta del bene. Questa sussiste qualora l’erede assegnatario abbia la immediata disponibilità del bene ( circ. n. 15/E del 5/03/2003, punto 2; circ. n. 24/E del 10/06/2004, quesito 1.1; circ. n. 20/E del 13/05/2011, quesito 2.2). Il contribuente che intende fruire dell'agevolazione deve effettuare il pagamento tramite bonifico dal quale risulti: 1. la causale del versamento; 2. il codice fiscale del beneficiario della detrazione; 3. il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato (ris. n. 55/E del 7/06/2012). Riduzione della percentuale (dal 10 al 4%) della ritenuta d'acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l'obbligo di operare (art. 25, D.L. 78/2010, come modificato dall'art. 23, comma 8, del D.L. 98/2011). Innalzamento dal 36% al 50% della detrazione delle spese per tutti gli interventi elencati nell’art. 16-bis, limitatamente alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto) sino al 30 giugno 2013. In caso di decesso del contribuente prima che lo stesso abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione del 36% spettanti per i singoli periodi d'imposta, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell'immobile. Questa sussiste qualora l’erede assegnatario abbia la immediata disponibilità del bene ( circ. n. 15/E del 5/03/2003, punto 2; circ. n. 24/E del 10/06/2004, quesito 1.1; circ. n. 20/E del 13/05/2011, quesito 2.2). Per poter fruire della detrazione è necessario che le spese agevolabili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino: la causale del versamento; il codice fiscale del soggetto che paga; il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. In caso di bonifico errato la detrazione potrà essere riconosciuta nell’ipotesi in cui il contribuente proceda alla ripetizione del pagamento alla ditta beneficiaria mediante un nuovo bonifico bancario/postale nel quale siano riportati, in maniera corretta, i dati richiesti dall’art. 1, comma 3, del DM n. 41 del 1998, in modo da consentire alle banche o a Poste Italiane SPA di operare la ritenuta del 4%, secondo il disposto dell’art. 25 del DL n. 78 del 2010 (ris. n. 55/E del 7/06/2012). Il Decreto Legge 98/2011 ha ridotto dal 10% al 4% la ritenuta che le banche e Poste Italiane applicano sui pagamenti effettuati con bonifico per le spese relative agli interventi di recupero patrimonio edilizio e risparmio energetico. La nuova aliquota si applica ai bonifici effettuati dal 6 luglio 2011 e corrisponde ad un acconto sulle imposte sul reddito dei beneficiari del bonifico.

Risparmio energetico su edifici esistenti La detrazione è stata prorogata al 30 giugno 2013 nella misura del 55% delle spese sostenute, entro il limite massimo che varia a seconda della tipologia dell'intervento eseguito (art. 11, co. 2 del D.L. n. 83 del 22/06/2012, convertito con modificazioni dalla Legge n. 134 del 7/08/2012) . La ripartizione obbligatoria della detrazione in dieci rate annuali di pari importo è iniziata con gli interventi eseguiti dal 2011 (per gli anni 2009 e 2010 andava ripartita in cinque rate). Documentazione necessaria: - asseverazione da un tecnico abilitato, il quale ne risponderà civilmente e penalmente, che l’intervento corrisponde ai requisiti previsti dalle norme; - certificazione energetica dell’edificio, ovvero un “attestato di qualificazione energetica”, predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, nel quale siano riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo; - scheda informativa sugli interventi realizzati, redatta da un tecnico abilitato (per i soli interventi di installazione di pannelli solari e di sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, la scheda informativa deve essere redatta dal soggetto beneficiario della detrazione, in base allo schema di cui all'allegato F del D.M. 19 febbraio 2007). Riguardo alla detrazione del 55% l’unica novità è la proroga della stessa al 30 giugno 2013. i soggetti che intendono fruire della detrazione del 55% sono tenuti a rispettare le regole vigenti per il 2011. Vediamo perciò alcuni aspetti della detrazione: la ripartizione in 10 rate, in questo caso, era già previsto dall’anno d’imposta 2011; la documentazione necessaria ai fini del riconoscimento della detrazione, oltre al bonifico e alle fatture relative agli interventi eseguiti, sono: l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato, il quale ne risponderà civilmente e penalmente, che l’intervento corrisponde ai requisiti previsti dalle norme; la certificazione energetica dell’edificio, ovvero un “attestato di qualificazione energetica”, predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, nel quale siano riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo; la scheda informativa sugli interventi realizzati, redatta da un tecnico abilitato (per i soli interventi di installazione di pannelli solari e di sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, la scheda informativa deve essere redatta dal soggetto beneficiario della detrazione, in base allo schema di cui all'allegato F del D.M. 19 febbraio 2007).

È previsto l'esonero dalla presentazione della certificazione energetica per la sostituzione di finestre (Art. 1, co. 24, lettera c), Legge 24/12/07, n. 244), per gli impianti di climatizzazione invernale (Art. 31, Legge 23/07/2009, n. 99) e per l'installazione di pannelli solari (Art. 1, co. 24, lettera c), Legge 24/12/2007, n. 244). Invio a ENEA, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori, dei dati contenuti nell'attestato di certificazione/qualificazione energetica, nonché della scheda informativa relativa agli interventi realizzati. Nel caso in cui i lavori di riqualificazione energetica siano proseguiti oltre il periodo d'imposta, trasmissione di un'apposita comunicazione telematica all'Agenzia delle entrate (adempimento previsto a partire dal 2009). Non è più necessario presentare l'attestato di certificazione (o qualificazione) energetica: per le spese effettuate dal 1°gennaio 2008 per la sostituzione di finestre, comprensive di infissi, in singole unità immobiliari e all'installazione di pannelli solari; per le spese effettuate dal 15 agosto 2009 per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione; Entro novanta giorni dalla data di fine lavori il contribuente deve trasmettere all'ENEA, la copia dell'attestato di certificazione (o qualificazione) energetica e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati. La trasmissione deve essere effettuata con modalità telematiche, attraverso il sito www.acs.enea.it (l'invio della documentazione cartacea a mezzo raccomandata è ammesso solo quando la complessità dei lavori eseguiti non trova adeguata descrizione negli schemi resi disponibili dall'ENEA). Infine, i contribuenti devono inviare all'Agenzia delle Entrate un'apposita comunicazione che: deve essere presentata in via telematica con riferimento ai soli interventi i cui lavori proseguono oltre il periodo di imposta, per comunicare le spese sostenute nei periodi di imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati; deve essere presentata per ciascun periodo di imposta, per gli interventi i cui lavori proseguono in più periodi di imposta; non deve essere presentata qualora i lavori siano iniziati e conclusi nel medesimo periodo d'imposta; non deve essere presentata se nel periodo di imposta cui la comunicazione si riferisce non sono state sostenute spese. La comunicazione deve essere presentata entro novanta giorni dal termine del periodo d'imposta nel quale i lavori hanno avuto inizio. Per gli interventi i cui lavori proseguono per più periodi d'imposta, la comunicazione deve essere presentata entro novanta giorni dal termine di ciascun periodo di imposta in cui sono state sostenute le spese oggetto di comunicazione.