Università degli Studi di Pisa Valerio Cutini insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso di laurea magistrale in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Esercitazione n° 3. Gli strumenti dell disciplina edilizia: i titoli abilitativi a.a / 2014

valerio cutini Dallo strumento urbanistico al permesso edilizio a.a Abbiamo fin qui trattato del processo pianificatorio, che conduce in successione dalla formulazione degli obiettivi di trasformazione e gestione del territorio alla elaborazione di piani e di strumenti urbanistici, caratterizzati dalla duplice natura progettuale-prescrittiva essi sono progetti territoriali, a varia scala di rappresentazione e di dettaglio sono anche riferimenti normativi cui devono uniformarsi i redattori di progetti di livello iposcalare e, da ultimo, i progettisti delle singole opere edilizie

valerio cutini Dallo strumento urbanistico al permesso edilizio a.a Ci occupiamo adesso di questo aspetto, ovvero di quali strumenti dispongano le amministrazioni (e in particolare le amministrazioni comunali) per disciplinare la realizzazione delle opere edilizie, e più in particolare per: verificare la conformità dei relativi progetti agli strumenti urbanistici esistenti prescrivere modi e tempi per la realizzazione delle opere imporre il pagamento di eventuali oneri

valerio cutini a.a La subordinazione delle trasformazioni del territorio a un permesso rilasciato dal Comune è relativamente recente il primo riferimento legislativo appare nel 1935, con l’introduzione della licenza edilizia,con il R.D.L. n. 240 sulle zone sismiche La licenza era obbligatoria per tutte le nuove costruzioni da realizzare nell’ambito dell’aggregato urbano La licenza edilizia la licenza diviene obbligatoria sull’intero territorio comunale con la legge 1150/42, esso trovò una definitiva sistemazione L’estensione alle zone agricole avviene solo con la legge 765/67

valerio cutini a.a Nel 1968 la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 55, sancì la incostituzionalità dell’art. 7 della legge 1150 Sono incostituzionali i Piani Regolatori quando vincolano i terreni come inedificabili, determinando di fatto, a danno dei proprietari, una sorta di “esproprio senza indennizzo” Il superamento della licenza edilizia C.C. 55/1968 I vincoli di inedificabilità possono essere legittimamente posti solo a tempo determinato, essendo altrimenti necessaria la previsione di un indennizzo È necessario illustrare la logica, la sostanza e le conseguenze della sentenza

valerio cutini a.a La logica della sentenza n. 55/68 i proprietari hanno il diritto a costruire sul proprio terreno (naturalmente alle condizioni fissate dal PRG) Il superamento della licenza edilizia C.C. 55/1968 questo diritto è tutelato dalla Costituzione in quanto parte integrante del diritto di proprietà il divieto di edificazione senza termini temporali a mezzo di uno strumento urbanistico diviene una limitazione del diritto di proprietà, e come tale è riconosciuto incostituzionale quindi

valerio cutini a.a La sostanza della sentenza n. 55/68 La Corte Costituzionale porta in questo modo al pettine uno dei nodi più problematici della pianificazione urbanistica Il superamento della licenza edilizia C.C. 55/1968 contemperare le esigenze della collettività (in ordine alla disponibilità di scuole, strade, verde, parcheggi, …) con la necessaria tutela del diritto del singolo, e in particolare con il diritto del proprietario dei terreni necessari a soddisfare queste esigenze

valerio cutini a.a Le conseguenze della sentenza n. 55/68 La sentenza della C.C. fece epoca e scalpore, determinando scompiglio nelle amministrazioni che si trovarono con strumenti urbanistici delegittimati Il superamento della licenza edilizia C.C. 55/1968 Per tamponare la falla, restituendo validità ai PRG vigenti, venne immediatamente emanata la legge 1187/68, detta appunto “legge tampone” I vincoli di inedificabilità perdono validità se entro 5 anni dalla data di approvazione del PRG non sono stati approvati i relativi piani attuativi Leggi successive prorogarono poi ulteriormente tale termine fino al 1977, quando il problema della legittimità dei PRG venne infine risolto

valerio cutini a.a La soluzione della questione della sentenza n. 55/68 La sentenza n. 55/68 suggeriva implicitamente un rimedio, facile ma radicale, alla questione Il superamento della licenza edilizia C.C. 55/1968 separare il diritto di edificare (jus aedificandi) dal diritto di proprietà e assegnarlo alla collettività l’apposizione di vincoli su terreni che non siano per il proprietario “naturalmente edificabili” non comporta la necessità di alcun indennizzo ogni vincolo alla edificabilità dei suoli non lede pertanto alcun diritto dei proprietari

valerio cutini a.a Lo strumento per materializzare la separazione fra diritto di proprietà e diritto di edificare è la concessione edilizia, introdotta dalla legge 10/1977 (legge “Bucalossi”) La concessione edilizia legge 10/1977 il Comune è titolare del diritto di edificare (ovvero del diritto di trasformare il territorio mediante interventi sul patrimonio immobiliare) Il Comune, verificata la conformità delle richieste di un intervento con le previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, concede tale diritto al richiedente

valerio cutini a.a Lo strumento per materializzare la separazione fra diritto di proprietà e diritto di edificare è la concessione edilizia, introdotta dalla legge 10/1977 (legge “Bucalossi”) Concessione edilizia versus licenza edilizia legge 10/1977 non viene necessariamente rilasciata al proprietario dell’area è revocabile a determinate condizioni ha durata ragionevolmente contenuta in genere è onerosa è richiesta anche per interventi su edifici esistenti

valerio cutini a.a L’art. 1 della legge 10/77 stabilisce che la concessione è obbligatoria “per ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale” La concessione edilizia: cogenza legge 10/1977 tutte le nuove costruzioni edilizie la ricostruzione di edifici gli ampliamenti degli edifici esistenti le opere di urbanizzazione le modifiche sostanziali agli edifici esistenti In concreto, la concessione edilizia come obbligatoria per gli interventi qui elencati: le modifiche al territorio non urbanizzato

valerio cutini a.a La legge 10/77 stabilisce che la concessione edilizia può essere richiesta dal proprietario dell’area o da “chi abbia titolo per richiederla” La concessione edilizia: soggetti legge 10/1977 la qualifica di proprietario la qualifica di promittente acquirente la qualifica di usufruttuario la qualifica di titolare di affitto poliennale In concreto,, ai fini del rilascio della concessione è sufficiente la dimostrazione del godimento della piena disponibilità dell’immobile, ovvero ad esempio:

valerio cutini a.a La concessione edilizia: procedura legge 10/1977 la domanda di C.E. è corredata da un progetto esecutivo, che descriva in dettaglio (scala 1:100) i lavori da effettuare e dalla attestazione del titolo di possesso del bene l’U.T.C. esegue l’istruttoria della pratica, verificando l’esattezza delle misure e dei conteggi contenuti nel progetto e la conformità di questo a norme, strumenti e regolamenti l’U.T.C. trasmette alla Commissione Edilizia una relazione il Sindaco raccoglie i pareri obbligatori della Comm. Edilizia della A.S.L. degli enti di tutela il Sindaco rilascia la Concessione, subordinandola al pagamento degli oneri di concessione

valerio cutini a.a Il rilascio della concessione è subordinato al pagamento di un contributo di concessione, composto da 2 quote Gli oneri concessori legge 10/1977 una quota di urbanizzazione, proporzionalmente commisurata all’incidenza delle opere di urbanizzazione p. e sec. una quota di costruzione, proporzionalmente commisurata al costo dell’intervento la quota è stabilita dal C. C. sulla base di tabelle regionali, che fissano dei “minimi” inderogabili la quota è fissata dalla Regione fra il 5% e il 20% del costo di costruzione del fabbricato

valerio cutini a.a Il costo di costruzione a base del calcolo della quota varia secondo che l’intervento sia di nuova costruzione o su un immobile esistente Il costo di costruzione legge 10/1977 per interventi di nuova costruzione, il costo si calcola sulla base di tabelle ministeriali, in funzione di superficie complessiva e destinazione d’uso Per interventi su immobili esistenti, il costo risulta da computo metrico estimativo fornito dal richiedente

valerio cutini a.a In alcuni casi in cui la concessione edilizia è agevolata, parzialmente o totalmente, con la riduzione o l’esonero del pagamento degli oneri. Fra questi: La concessione edilizia agevolata legge 10/1977 Il contributo concessorio non è dovuto per gli interventi in zona agricola,purché finalizzati alla conduzione del fondo Il contributo concessorio non è dovuto per gli impianti e le opere di interesse generale Il contributo concessorio non è dovuto per gli interventi da realizzare a seguito di pubbliche calamità Il contributo concessorio per interventi su immobili di proprietà dello Stato è limitato alla sola quota di urbanizzazione

valerio cutini a.a La legge Bucalossi stabilisce i termini temporali di validità della concessione edilizia legge 10/1977 I lavori dovranno avere inizio entro 1 anno dalla data del rilascio della concessione I lavori dovranno avere termine entro 3 anni dalla stessa data L’amministrazione comunale, in relazione a specifiche esigenze, può adottare diversi termini temporali L’amministrazione comunale, su richiesta e in relazione a specifiche motivazioni, può concedere deroghe e procrastinare il termine per l’ultimazione dei lavori La concessione edilizia: validità temporale

valerio cutini a.a I lavori effettuati senza concessione edilizia, o realizzati con concessione edilizia scaduta, o in difformità, totale o parziale, da essa, sono considerati abusivi legge 10/1977 La riduzione in pristino delle opere eseguite abusivamente La concessione edilizia: assenza o difformità L’esecuzione di interventi edilizi abusivi dà luogo a sanzioni penali e amministrative. Fra queste: La demolizione delle opere eseguite abusivamente La acquisizione delle opere eseguite abusivamente al patrimonio immobiliare pubblico Sanzioni pecuniarie Procedimento penale a carico di proprietario, progettista, direttore dei lavori e impresa

valerio cutini a.a La concessione rilasciata per la realizzazione di interventi edilizi è soggetta al pagamento di oneri, spesso pesanti La concessione edilizia: un commento Tuttavia, si rileva che tali oneri vengono trasferiti all’acquirente dell’alloggio, e non eliminano le sperequazioni fra proprietari di terreni vincolati e proprietari di aree edificabili In sostanza, il tanto dibattuto scorporo del diritto di edificare dal diritto di proprietà corrisponde in concreto a poco più di una affermazione di principio L’introduzione dell’istituto della concessione si traduca in effetti in un mero cambio nominalistico Da licenza a concessione, equivalente a licenza edilizia onerosa

valerio cutini a.a La legge 10/77 imponeva l’obbligo della concessione edilizia per tutti gli interventi su edifici esistenti Legge 457/1977 Dalla concessione alla autorizzazione edilizia Nel 1978 la legge 457 alleggerisce quest’obbligo, introducendo la autorizzazione edilizia per i soli interventi di manutenzione straordinaria il suo rilascio segue direttamente l’istruttoria da parte dell’U.T.C., senza l’obbligo del parere della Commissione Edilizia l’autorizzazione edilizia non è soggetta a scadenza temporale, salvo diverse indicazioni comunali il suo rilascio non comporta esborso di contributi (autorizzazione gratuita) Rispetto alla concessione, la autorizzazione edilizia presenta alcune differenze essenziali

valerio cutini a.a La legge 10/77 imponeva l’obbligo della concessione edilizia per tutti gli interventi su edifici esistenti, con l’eccezione delle opere di manutenzione straordinaria Legge 47/1985 Dalla autorizzazione edilizia alla denuncia asseverata Nel 1985 la legge 47 introdusse per la prima volta in Italia l’istituto del condono edilizio, consentendo alle opere abusive esistenti la concessione edilizia in sanatoria La concessione edilizia in sanatoria veniva rilasciata alle opere realizzate abusivamente prima dell’emanazione della legge La concessione edilizia in sanatoria veniva rilasciata dietro il pagamento di un’oblazione pari al doppio degli oneri concessori

valerio cutini a.a Per il futuro, allo scopo di limitare la continuazione del ricorso al “piccolo abusivismo”, fu deciso di alleggerire (proceduralmente ed economicamente) le pratiche relative alle opere edilizie di modesta entità Legge 47/1985 Dalla autorizzazione edilizia alla denuncia asseverata Nel tentativo di rendere più agevole e snello l’intervento sul patrimonio edilizio esistente, una parte di tali opere venne sottratta con l’art. 26 all’obbligo della concessione edilizia a vantaggio di uno strumento più snello e non oneroso: la denuncia asseverata

valerio cutini a.a Con l’art. 26 della legge 47, le pratiche relative alle opere edilizie di modesta entità sono assoggettate alla semplice presentazione, da parte del proprietario, di una denuncia, corredata da una relazione asseverata da un tecnico Legge 47/1985 La denuncia asseverata sono conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti rientrano nelle opere previste come opere di modesta entità Con la denuncia asseverata, un progetto non è soggetto ad approvazione da parte del Comune È il tecnico che, con la propria firma e sotto la sua responsabilità attesta (assevera) che le opere:

valerio cutini a.a Rientrano nella fattispecie delle opere ammesse ad utilizzare tale strumento le opere su edifici esistenti che: Legge 47/1985 Le opere di modesta entità Non comportino aumento del numero delle unità immobiliari Non insistano su un fabbricato che ricade in zona A Non insistano su un fabbricato che ricade in zona soggetta a particolari vincoli territoriali Non comportino pregiudizio all’assetto statico e strutturale Non comportino aumento di volume Non comportino aumento di superficie Non comportino modifiche alla destinazione d’uso Non comportino alterazioni alla sagoma dell’edificio e ai suoi prospetti

valerio cutini a.a Nella originaria stesura della legge, i lavori potevano avere inizio contestualmente alla presentazione della denuncia asseverata Legge 47/1985 La denuncia asseverata: procedura Successivamente, al fine di consentire un minimo di controllo su possibili abusi, il termine minimo per l’inizio dei lavori venne determinato nella misura di 30 giorni a partire dalla presentazione della denuncia

valerio cutini a.a Con gli stessi fini della legge 47/85, alcuni provvedimenti legislativi degli anni ’90 hanno ulteriormente snellito l’intervento sui fabbricati esistenti, sostituendo alla denuncia asseverata la denuncia di inizio attività Legge 537/1993 Dalla denuncia asseverata alla denuncia di inizio attività sono ammesse a DIA anche le opere che comportano trasformazioni “non sostanziali” della sagoma e dei prospetti il termine di attesa prima dell’avvio dei lavori venne fissato in 20 giorni, con la consueta intesa del silenzio- assenso La denuncia di inizio attività (o DIA) è ancora una denuncia corredata da una relazione asseverata, ma che si differenzia dalla prima per due motivi:

valerio cutini a.a Nel 2001 viene emanato con il D.P.R. n. 380 il Testo Unico in materia di edilizia, che, nel raccogliere e organizzare i provvedimenti normativi vigenti in materia, comporta alcune rilevanti modifiche: DPR 380/2001 Il Testo Unico del 2001 sull’edilizia La concessione edilizia scompare e viene sostituita dal permesso di costruire L’autorizzazione edilizia viene soppressa Viene introdotta una nuova regolamentazione della DIA L’attesa minima fra denuncia e inizio lavori viene portata a 30 giorni

valerio cutini a.a Nel dicembre 2001 viene emanata la cosiddetta “legge obiettivo”, legge 443/2001, che contiene la previsione di estensione delle categorie di interventi assoggettati a D.I.A., che il T.U. subordinava a Permesso di Costruire DLgs 301/2002 La Legge Obiettivo e le modifiche al Testo Unico Viene introdotta la cosiddetta super D.I.A. In attuazione della legge 443, il D.Lgs. n. 301/2002 modifica in tale senso il Testo Unico sull’edilizia, ancora prima che questo entri in vigore legge 443/2001

valerio cutini a.a Nel dicembre 2001 viene emanata la cosiddetta “legge obiettivo”, legge 443/2001, che contiene la previsione di estensione delle categorie di interventi assoggettati a D.I.A., che il T.U. subordinava a Permesso di Costruire DLgs 301/2002 La Legge Obiettivo e le modifiche al Testo Unico Viene introdotta la cosiddetta super D.I.A. In attuazione della legge 443, il D.Lgs. n. 301/2002 modifica in tale senso il Testo Unico sull’edilizia, ancora prima che questo entri in vigore legge 443/2001

valerio cutini a.a A seguito della riscrittura del T.U., lo opere edilizie sono così classificate nei riguardi del titolo abilitativo necessario per la loro esecuzione: DLgs 301/2002 La Legge Obiettivo e le modifiche al Testo Unico attività edilizie libere, non assoggettate ad alcun titolo abilitativo legge 443/2001 attività edilizie assoggettate al Permesso di Costruire Attività edilizie assoggettate alla D.I.A.

valerio cutini a.a Sono considerate interventi di attività edilizia libera, eseguibili senza alcun titolo abilitativo, le seguenti opere: DLgs 301/2002 Le attività edilizie libere gli interventi di manutenzione ordinaria legge 443/2001 gli interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, purché non comportino la realizzazione di rampe o ascensori che alterino la sagoma dell’immobile le opere temporanee per attività di ricerca geognostica nel sottosuolo, all’esterno dei centri abitati

valerio cutini a.a Sono assoggettate al possesso del Permesso di Costruire, rilasciato dal Sindaco, le seguenti opere: DLgs 301/2002 Le attività soggette a Permesso di Costruire gli interventi di nuova costruzione legge 443/2001 gli interventi di ristrutturazione urbanistica gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino: un aumento del numero delle unità immobiliari modifiche al volume o alle superfici del fabbricato modifiche alla sagoma o ai prospetti del fabbricato modifiche alla destinazione d’uso, se in zona omogenea A

valerio cutini a.a Sono assoggettate alla presentazione della Denuncia di Inizio Attività le seguenti opere: DLgs 301/2002 Le attività soggette a Denuncia di Inizio Attività gli interventi che non rientrano fra le attività edilizie libere e che non sono soggetti a Permesso di Costruire legge 443/2001 le varianti in corso d’opera a progetti muniti di Permesso di Costruire, purché non incidano su volume, superficie, sagoma, prospetti e destinazione d’uso

valerio cutini a.a Possono essere eseguite a seguito di presentazione di D.I.A., in alternativa al rilascio di Permesso di Costruire, le seguenti opere: DLgs 301/2002 Altre attività soggette a Denuncia di Inizio Attività tutte le opere di ristrutturazione edilizia legge 443/2001 gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, purché disciplinati da Piani Attuativi vigenti forniti di prescrizioni planivolumetriche di dettaglio ovvero, occorre che il PRG non rimandi, per le precisazioni delle previsioni, ad un successivo strumento attuativo In questi casi al momento del deposito devono essere versati gli oneri concessori: la DIA è onerosa ed ha durata triennale

valerio cutini a.a Anche gli interventi su immobili soggetti a vincolo di tutela (es. L.1089/39, L.1497/39, L.431/85) sono assoggettati a D.I.A., purché questa sia corredata da parere di nulla osta da parte dell’ente preposto alla tutela DLgs 301/2002 Altre attività soggette a Denuncia di Inizio Attività legge 443/2001 In questo caso, l’attesa di 30 giorni decorre dalla data del rilascio di tale parere

valerio cutini a.a L’ampliamento dell’elenco delle opere soggetta a D.I.A. ha valso ad essa l’attribuzione dell’appellativo di DIA allargata, DIA onerosa o superDIA I titoli abilitativi: un commento nel quale le opere escluse dal permesso comunale costituiscono una eccezione alla regola, che prescrive ovunque l’obbligo della concessione edilizia Con l’introduzione della super DIA si rafforza la tendenza alla deregulation, con il passaggio da un regime autorizzativo ad un regime asseverativo nel quale l’eccezione è invece costituita dagli interventi che restano soggetti all’esplicito permesso comunale

valerio cutini a.a Nel 2010, il DL 40 (decreto incentivi) ha modificato il T.U., introducendo la possibilità di realizzare interventi di manutenzione straordinaria senza DIA Un nuovo intervento di snellimento: le opere di manutenzione straordinaria legge 40/2010 le opere di manutenzione straordinaria sono state equiparate alle opere di manutenzione ordinaria entrambi gli interventi sono assoggettati all’obbligo da parte del proprietario di presentare una semplice comunicazione di inizio lavori Le associazioni professionali di ingegneri e architetti hanno fortemente polemizzato contro questo provvedimento

valerio cutini a.a In sede di conversione in legge (legge 73/2010), è introdotto l’obbligo di allegare alla comunicazione una relazione a firma di un tecnico abilitato, che attesti Un nuovo intervento di snellimento: le opere di manutenzione straordinaria DL 40/2010 che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti che per tali lavori la normativa statale e regionale non prevede l’obbligo di un titolo abilitativo Le opere di manutenzione ordinaria restano escluse dall’obbligo della relazione legge 73/2010

valerio cutini a.a Nel 2010, la legge 122 introduce un nuovo titolo abilitativo, che si affianca alla DIA: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) Un ulteriore titolo abilitativo: la SCIA legge 122/2010 la SCIA sostituisce la DIA per tutte le trasformazioni che non comportino modifiche del volume, sagoma e destinazione d’uso la DIA resta quindi solo nella versione (onerosa) alternativa al permesso di costruire (superDIA) La SCIA ha un iter semplificato rispetto alla DIA, in quanto i lavori possono essere avviati contestualmente alla presentazione entro 30 giorni dal deposito, il Comune può emanare un provvedimento di divieto di prosecuzione dei lavori

valerio cutini a.a Licenza edilizia I titoli abilitativi: un riepilogo legge 1150/1942 Concessione edilizia Autorizzazione edilizia Denuncia asseverata Denuncia di Inizio Attività Permesso di Costruire SuperDIA Comunicazione di Inizio Attività Segnalazione Certificata di Inizio Attività legge 10/1977 legge 457/1978 legge 47/1985 legge 573/1993 DPR 380/2001 DLgs 301/2002 legge 73/2010 legge 122/2010

valerio cutini a.a Attività edilizie libere I titoli abilitativi: la situazione attuale comunicazione Attività edilizie che comportino mutamento del volume, delle superfici, delle sagome o della destinazione d’uso manutenzione ordinariacomunicazione semplice manutenzione straordinariacomunicazione con relazione permesso di costruire DIA allargata Altre attività edilizie segnalazione certificata di inizio attività