COMPRAVENDITA CdL in Scienze dell’ Organizzazione Facoltà di Sociologia COMPRAVENDITA Brescia Veronica Benetti Elisa Di Lorenzo Matteo

La compravendita Art. 1470 c.c. La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Contratto ad effetti reali Nella compravendita la proprietà o il diritto si trasmettono o si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. Consenso effetto traslativo Una volta concluso il contratto l’acquirente consegue immediatamente oltre al trasferimento della proprietà anche il possesso giuridico, con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale

Caratteristiche Del Contratto Consensuale Oneroso A prestazione corrispettive Ad effetti reale A forma libera

Causa oggetto Causa  coincide con la sua funzione economica sociale, è il trasferimento della proprietà o altro diritto verso un prezzo Oggetto  è la cosa o il diritto compravenduto verso il prezzo

Prezzo Il prezzo è essenziale nella compravendita la sua essenza dovrebbe rendere nulla una compravendita ai sensi degli art: 1325  l’oggetto è elemento essenziale del contratto 1346  esso deve essere determinato o determinabile 1418  la sua mancanza rende nullo il contratto ECCEZIONI: Art 1473 la determinazione del prezzo può essere affidata ad un terzo Art 1474 detta delle regole per determinare quel prezzo che le parti non hanno determinato

Obblighi a carico delle parti Obbligazione del compratore: Pagare il prezzo Obbligazione del venditore: Consegnare la cosa al compratore Garantire il compratore dall’evizione Garantire il compratore dai vizi della cosa Fare acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto

Garanzia dall’evizione Evizione quando il compratore perde la proprietà della cosa a seguito dell’azione del terzo, fatto dannoso che consegue alla rivendica del terzo. Evizione totale: compratore chiede il risarcimento del danno. Evizione parziale: compratore chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno se condizionava nell’acquisto la parte che ha subito l’evizione, altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo.

Garanzia dei vizi Art. 1490 Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata. Vizi: imperfezione o anomalia materiale della cosa vizi palesi (riconoscibili) vizi occulti (non riconoscibili)

Denuncia dei vizi e decadenza dal diritto Scoperto il vizio il compratore deve immediatamente denunciarlo. Se non denunciato entro otto giorni dalla scoperta, decade dal diritto alla garanzia. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato.

La vendita obbligatoria In alcuni casi, allo scambio dei consensi non consegue l’effetto traslativo. Vendita di cose determinate solo nel genere Vendita di cosa futura Vendita di cosa altrui Vendita a rate con riserva di proprietà Vendita sottoposta a condizione sospensiva

SENTENZA Cassazione civile, sez. II, 11 gennaio 2008, n°569, Pres. Vella – Rel. Colarusso – P.m. Ceniccola – G.E. Bogramare S.r.l.

Massima Nella vendita ad effetti reali, una volta concluso il contratto, l’acquirente consegue immediatamente e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico («sine corpore») della «res vendita», con l’obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale («corpus») che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione ben può essere regolato dall’accordo dell’autonomia delle parti. (Nella specie, la S.C. enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza di merito che aveva correttamente interpretato un contratto preliminare di vendita immobiliare nel senso della validità ed efficacia della pattuizione concernente l’immissione del promissario acquirente nel solo possesso giuridico del bene, ritenendo, quindi, irrilevante ai fini della pretesa risoluzione del contratto per preteso inadempimento del promissario alienante al fatto che l’immobile fosse locato a terzi, quale di costanza conosciuta da entrambe le parti contrattuali).

Cronologia dei fatti Tizio acquirente Alfa s.r.l. venditore Contratto preliminare vendita immobiliare Tizio acquirente Alfa s.r.l. venditore Apprende immobile promesso locato a terzi Conviene in giudizio

Sentenza di primo grado… Accolta Egli conviene in giudizio la società Alfa chiedendo la risoluzione del preliminare, per inadempimento all’obbligo di consegnare al promissario acquirente l’immobile «libero da persone e cose» Segue…

… in Appello Respinto La corte osserva che Tizio era a conoscenza della locazione dell’immobile; il bene doveva essergli trasferito «nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava», non a caso era stata pattuita l’immissione nel solo possesso «giuridico». Segue…

… Ricorso in Cassazione Rigetto in quanto accertato che lo stato di locazione era stato reso nel testo del Contratto Preliminare. Segue…

…Ricorso in Suprema Corte Rigetto sulla base delle seguenti argomentazioni: In ordine all’aspettativa di ricevere l’immobile «libero da persone o cose», presupposto che la Corte d’Appello aveva accertato la situazione. Avente ad oggetto la clausola del preliminare che prevedeva il trasferimento del solo possesso giuridico e non anche di quello materiale del bene.

… segue Contro la doglianza di Tizio fondata sulla considerazione che l’espressione «possesso giuridico» sarebbe priva di senso in base all’art.1140 comma 2 c.c. La Suprema Corte afferma che l’espressione «possesso giuridico» non è per niente priva di senso.

Considerazioni Finali della Corte Nei contratti ad effetti reali occorre distinguere: Trasferimento del possesso giuridico «sine corpore» acquirente consegue immediatamente al trasferimento di proprietà; Trasferimento del possesso materiale «corpus» consegue al trasferimento di proprietà con la consegna materiale del bene da parte del venditore, che può essere contestuale o successiva alla sottoscrizione del contratto definitivo

Norme Considerate Art. 1140 Art. 1351 Art. 1362 Art. 1376 Art. 1470

conclusioni Quando l’impegno del promittente venditore è limitato al trasferimento del mero «possesso giuridico» della res, deve intendersi che è volontà dei contraenti che il trasferimento del possesso materiale del bene si realizzi successivamente alla sottoscrizione del definitivo, con la conseguenza che tale circostanza non può essere adotta come causa di risoluzione per inadempimento del preliminare.