Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia Prof. Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma I fondi immobiliari ad apporto: valutazione di convenienza rispetto ai veicoli tradizionali

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: diffusione Nel comparto degli investimenti real estate si è assistito a una progressiva diffusione dei fondi immobiliari ad apporto privato. Questi risultano finalizzati soprattutto a: –Operazioni di smobilizzo di patrimoni immobiliari di grandi investitori; –Razionalizzazione della gestione di investimenti da parte di operatori privati.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: costituzione Per la costituzione del fondo, occorre procedere preventivamente all’individuazione dei beni che si desidera conferire al fondo; Dopo la valutazione i beni vengono effettivamente apportati e il soggetto conferente riceve le quote del fondo; Il conferimento può riguardare un intero portafoglio o singoli beni.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: costituzione L’apporto privato può essere realizzato senza particolari vincoli; Esiste tuttavia l’obbligo che la valutazione dei beni da conferire sia effettuata da un esperto indipendente nominato dalla Sgr; Deve inoltre essere condotta una verifica da parte di un intermediario finanziario sulla coerenza dei conferimenti rispetto alla politica di gestione dichiarata nel regolamento del fondo.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: gestione La gestione del patrimonio del fondo viene demandata a una SGR; Alternative per la soluzione dei problemi di corporate governance: –Diffusione di comitati o assemblee dei quotisti, con prerogative che possono essere di controllo o di veto, fino ad arrivare a decisioni su tutti gli aspetti straordinari; –Presenza di fund manager relativamente autonomi, con retribuzioni correlate ai risultati effettivamente conseguiti dai portatori delle quote; –Presenza di strutture dialettiche nel processo decisionale delle Sgr, come amministratori indipendenti nei Cda, comitati di garanzia.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: gestione

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione indiretta Gli imprenditori e le società commerciali che conferiscono beni immobili al fondo pongono in essere: –operazioni generalmente soggette a IVA, nel caso in cui oggetto del trasferimento siano immobili strumentali per natura. In tale ipotesi, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si applicano in misura fissa; –operazioni generalmente esenti da IVA, nei casi in cui si tratti di conferimento di fabbricati a destinazione abitativa. In tali ipotesi, l’imposta di registro incide in misura fissa; l’imposta ipotecaria nella misura proporzionale del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1%.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione indiretta Alcuni casi particolari… –Nel caso in cui l’immobile oggetto di conferimento sia parte di un complesso aziendale o possa qualificarsi esso stesso quale entità aziendale, l’operazione dovrà ritenersi esclusa da IVA e assoggettata a imposta di registro in misura fissa; –L’apporto di una pluralità di asset “prevalentemente locati” costituisce una cessione di azienda. Di conseguenza, l’operazione è da considerarsi non soggetta a IVA.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione indiretta Se gli immobili oggetto di conferimento al fondo sono posseduti non in regime d’impresa da persone fisiche, devono ritenersi esclusi dal campo di applicazione dell’IVA; Nel caso gli immobili conferiti siano posseduti non in regime d’impresa da persone fisiche, il conferimento è in genere soggetto all’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale e dell’imposta di registro in misura proporzionale con aliquota differente a seconda della tipologia di immobile.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione diretta Per la tassazione dei redditi in capo al soggetto imprenditore che trasferisce immobili a un fondo sono previste modalità differenti a seconda che il passaggio dei beni dia luogo a un ricavo oppure a una plusvalenza; Genera un ricavo il conferimento di un immobile classificato tra i cosiddetti “beni merce”; Invece, dà luogo a una plusvalenza l’immobile che costituisce un’attività immobilizzata.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione diretta La valutazione del corrispettivo dell’operazione è diversamente determinato a seconda che l’apporto sia effettuato in un fondo con quote negoziate nei mercati regolamentati, oppure in un fondo con quote non negoziate; Nel primo caso, si considera come corrispettivo conseguito il valore normale delle quote ricevute, coincidente con la media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese;

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione diretta Nel caso di apporto a un fondo con quote non negoziate, il valore normale va determinato in proporzione al valore effettivo del patrimonio netto del fondo che ha ricevuto l’apporto; Per i fondi di nuova costituzione, il valore normale è determinato proporzionalmente all’ammontare complessivo degli apporti.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione diretta Con riferimento all’imposizione sui redditi in capo alle persone fisiche, il conferimento di immobili a un fondo può dar luogo a plusvalenze tassabili; L’importo imponibile si determina generalmente per differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costruzione del bene.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione diretta La legge finanziaria per il 2006 ha introdotto una modalità alternativa di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita o dal conferimento di immobili; In particolare, è prevista la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 12,50%. A tal fine, è necessario che il cedente renda apposita dichiarazione al notaio rogante l’atto di cessione.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: il regime della participation exemption La plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni detenute in una società immobiliare, si considera esente solo se l’effettiva attività d’impresa svolta dalla società è la costruzione o la vendita degli immobili e non il mero godimento degli stessi, fra cui rientra anche la concessione in locazione dei medesimi; Bisogna verificare l’effettiva attività svolta dalla società a prescindere dall’oggetto sociale e l’effettiva destinazione economica degli immobili, indipendentemente dalla loro classificazione nel bilancio d’esercizio.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione dei proventi La tassazione dei redditi e delle entrate del fondo immobiliare avviene direttamente in capo ai partecipanti; Sui proventi distribuiti dal fondo e su quelli realizzati attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote viene applicata una ritenuta nella misura del 12,50%.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 1. I fondi ad apporto privato: imposizione dei proventi La ritenuta è applicata a titolo d’acconto se i proventi sono percepiti da soggetti che detengono le quote nell’esercizio di attività d’impresa commerciale; È applicata a titolo definitivo nei confronti dei soggetti residenti che abbiano assunto la partecipazione al di fuori dell’esercizio di attività commerciali.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 2. Confronto tra veicoli giuridici: OPPORTUNITA’ Società immobiliare –Completa libertà in termini di corporate governance –Assenza di obblighi e vincoli nei confronti delle autorità di vigilanza Fondo riservato –Risparmio di costi –Vantaggi fiscali –Professionalità della gestione –Flessibilità –Progetti tailor made –Possibili partnership –Istituzionalizzazione dell’effetto leva

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 2. Confronto tra veicoli giuridici: LIMITI E VINCOLI Società immobiliare –Svantaggi fiscali; –Potenziale mancanza di specifiche professionalità immobiliari; –Minori garanzie del socio rispetto ai quotisti del fondo immobiliare. Fondo riservato –Rispetto di regole di gestione imposte alla SGR; –Obblighi verso organi di vigilanza; –Vincoli di corporate governance; –Valutatori indipendenti.

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 2. Confronto tra veicoli giuridici: vincoli e opportunità Dal punto di vista economico-finanziario, per valutare la convenienza dei diversi veicoli giuridici occorre procedere alla costruzione di due business plan; Dopo aver determinato i risultati conseguiti dai due “veicoli giuridici”, occorre inoltre misurare i flussi finanziari attesi dall’investitore nel fondo dedicato e nella società immobiliare, distinguendo l’investitore-persona fisica dall’investitore persona-giuridica

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 2. “Veicoli giuridici”: confronto costi SOCIETA’ IMMOBILIARE –Ammortamenti –Costi di brokeraggio –Consulenza strategica –Costi amministrativi –Costi del personale –IRES, IRAP FONDO RISERVATO –Oneri banca depositaria –Commissione di gestione SGR –Costo valutatori indipendenti

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: conto economico fondo ANNO 1ANNO 2ANNO 3ANNO 4ANNO 5 RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA COSTI GESTIONE CARATTERISTICA MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA RICAVI GESTIONE ACCESSORIA00000 COSTI GESTIONE ACCESSORIA MARGINE GESTIONE ACCESSORIA RICAVI GESTIONE FINANZIARIA60980 ONERI GESTIONE FINANZIARIA MARGINE GESTIONE FINANZIARIA REDDITO COMPLESSIVO FONDO

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: conto economico società immobiliare ANNO 1ANNO 2ANNO 3ANNO 4ANNO 5 RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA COSTI GESTIONE CARATTERISTICA MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA RICAVI GESTIONE FINANZIARIA60980 ONERI GESTIONE FINANZIARIA MARGINE GESTIONE FINANZIARIA REDDITO COMPLESSIVO SOCIETA' Ammontare IRES Ammontare IRAP REDDITO NETTO SOCIETA'

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: confronto flussi economici

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: confronto VAN

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: confronto flussi investitori privati

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia 3. Una verifica empirica: confronto flussi investitori società

Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia Considerazioni conclusive Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi; La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza economico- finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine.