TRACRISIETREND Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari Situazione - Scenari - Prospettive Prof. Claudio Cacciamani Dipartimento di Economia Università.

Presentazione sul tema: "TRACRISIETREND Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari Situazione - Scenari - Prospettive Prof. Claudio Cacciamani Dipartimento di Economia Università."— Transcript della presentazione:

1 TRACRISIETREND Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari Situazione - Scenari - Prospettive Prof. Claudio Cacciamani Dipartimento di Economia Università degli Studi di Parma

2 claudio.cacciamani@unipr.it Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

3 claudio.cacciamani@unipr.it Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

4 claudio.cacciamani@unipr.it Investimenti in costruzioni

5 claudio.cacciamani@unipr.it Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane

6 claudio.cacciamani@unipr.it Andamento dei prezzi

7 claudio.cacciamani@unipr.it L’acquisto di abitazioni Tasso medio interesse per acquisto abitazioni (gennaio 2007 - febbraio 2009)

8 claudio.cacciamani@unipr.it Il numero di transazioni per comparto e focus sul trend residenziale

9 claudio.cacciamani@unipr.it Ciclo e trend del mercato immobiliare

10 claudio.cacciamani@unipr.it Gli investimenti degli investitori istituzionali Investimento immobiliare diretto Investimento immobiliare indiretto Altre voci legate all’attivo immobiliare CASSE DI PREVIDENZA FONDI PENSIONE Quote di OICR immobiliari Investimento immobiliare diretto Investimento immobiliare indiretto

11 claudio.cacciamani@unipr.it Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

12 claudio.cacciamani@unipr.it 12 Indice fondi immobiliari: il trend 2002 - 2009

13 claudio.cacciamani@unipr.it Fondi immobiliari, titoli di stato e indicatore di Borsa - Italia Rendimento più elevato nel lungo periodo

14 claudio.cacciamani@unipr.it Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

15 claudio.cacciamani@unipr.it Il rischio immobiliare  Gli operatori del mercato immobiliare ancora non dispongono di specifiche metodologie di misurazione del rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di investimento di tipo finanziario;  Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di strumenti adeguati alle specificità del real estate market;  Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di metodo per superare tale carenza, individuando adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione di rating agli investimenti nel settore del real estate. 15 claudio.cacciamani@unipr.it

16 Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma

17 claudio.cacciamani@unipr.it Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano

18 claudio.cacciamani@unipr.it La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? 18 claudio.cacciamani@unipr.it Possibile insolvenza della controparte

19 claudio.cacciamani@unipr.it La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? 19 claudio.cacciamani@unipr.it Incremento del vacancy rate: i conduttori non sono più in grado di sostenere elevati canoni di affitto

20 claudio.cacciamani@unipr.it Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

21 claudio.cacciamani@unipr.it L’investimento mobiliare diretto e indiretto ACQUISTO DIRETTO DI UNITA’ IMMOBILIARI ACQUISTO DI QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI, PARTECIPAZIONI IN SOCIETA’ IMMOBILIARI, QUOTE DI SIIQ INVESTIMENTO IMMOBILIARE DIRETTO CONTRO INDIRETTO Irripetibilità del size, Forte concentrazione, Qualità Costi di gestione degli edifici

22 claudio.cacciamani@unipr.it “Veicoli giuridici”: confronto costi  SOCIETA’ IMMOBILIARE  Ammortamenti  Costi di brokeraggio  Consulenza strategica  Costi amministrativi  Costi del personale  IRES, IRAP  FONDO IMMOBILIARE  Oneri banca depositaria  Commissione di gestione SGR  Costo valutatori indipendenti

23 claudio.cacciamani@unipr.it Una verifica empirica: confronto flussi economici

24 claudio.cacciamani@unipr.it Una verifica empirica: confronto VAN

25 claudio.cacciamani@unipr.it Una verifica empirica:confronto flussi investitori privati

26 claudio.cacciamani@unipr.it Una verifica empirica: confronto flussi investitori società

27 claudio.cacciamani@unipr.it Considerazioni sui veicoli di investimento immobiliari  Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi;  La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza economico-finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine.

28 claudio.cacciamani@unipr.it Una classificazione dei fondi immobiliari

29 claudio.cacciamani@unipr.it I fondi immobiliari: destinatari RETAILQUALIFICATI Rivolto alla generalità degli investitori, senza alcuna specifica circa la loro natura e/o caratteristica giuridica Rivolto, appunto, agli investitori qualificati quali: assicurazioni, banche, fondi pensione,etc. La Banca d’Italia tende in ogni caso a salvaguardare il principio della pluralità dei sottoscrittori delle quote.

30 claudio.cacciamani@unipr.it I fondi immobiliari in Italia (dati in milioni di euro) Descrizione20012002200320042005200620072008* Numero fondi operativi 1 713172958155186220 Nav 2 2.4383.2364.0487.78213.00219.36023.94027.500 Patrimonio immobiliare detenuto dierettamente 1.4182.7183.43010.33015.90126.35632.35035.000 Indebitamento esercitato 3 164295733.9806.26112.17414.280- Capitalizzazion e 4 2.4383.2362.0923.1703.9134.6304.970- Performance (ROE) 5 5.89%7.12%5.31%6.38%5.80%7.29%7.21%- *Stima 1 Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia che hanno concluso il collocamento 2 Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno 3 Finanziamenti effettivamente ricevuti 4 Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati 5 Roe dei fondi retail al 31 dicembre di ogni anno 30 claudio.cacciamani@unipr.it

31 Suddivisione tra fondi specializzati e diversificati, ordinari e ad apporto Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari

32 claudio.cacciamani@unipr.it Asset allocation fondi immobiliari Fonte: dati Assogestioni.