1 Levoluzione della domanda abitativa in Italia : dalledilizia popolare alledilizia sociale di Roberto Mostacci Bologna, 14 maggio 2010

2 I promotori delliniziativa immobiliare Fonte: CRESME/SI Il disimpegno pubblico in Italia Negli ultimi anni in Italia si è registrata una forte crescita dei promotori immobiliari e una riduzione del ruolo delle cooperative di abitazione e soprattutto del settore pubblico. Nel 1984 la spesa pubblica finanziava la realizzazione di abitazioni in edilizia sovvenzionata, nel 2004 le abitazioni ultimate in tutta Italia sono state solo 1.900, nel Nel 1984 si realizzavano abitazioni in regime di edilizia agevolata o convenzionata, nel 2004 solo Abitazioni costruite con contributi pubblici Cooperative Imprese Privato Pubblico N. Abitazioni (000) Interamente pubblico Contributo pubblico

Ma la crisi degli alloggi esaspera gruppi sempre più vasti di famiglie e aggredisce anche le fasce medie. Le risorse pubbliche scarseggiano. Si studiano nuovi modelli: dal mercato puro al mercato strozzato; scenari estremi. 1.Difendere unicamente i valori immobiliari 2.Risolvere con rapidità e forza i disagi abitativi Servono nuovi modelli dintervento

1.Poche case popolari assegnate a pochi derelitti fuori dal mercato, nessuna mobilità nel patrimonio pubblico, alloggi privati in affitto scarsi e a canoni elevati, spinta allacquisto, prezzi in crescita, investimenti in migliorie edilizie, valori patrimoniali rassicuranti, ma …. 2. Affitti bassi, obbligo allaffitto, molti nuovi alloggi pubblici, con effetti di contrazione del mercato della compravendita, prezzi e valori in calo, depressione delleconomia, degrado …., effetto bronx. I due estremi delle linee politiche

Il primo modello ha contrassegnato la politica della casa, delledilizia (che spesso sono state coincidenti) e delleconomia degli ultimi 15 anni, e ha portato a punte record della produzione e dei prezzi negli anni Verso quale modello si è operato negli ultimi 15 anni

Investimenti in costruzioni Fonte: Cresme/Si Prezzi costanti 1995 – milioni di euro (eurolire fino al 1999)

La dinamica dei prezzi – Aree geografiche Numeri indice: 1992=100 - Calcolati su valori costanti Fonte: Cresme/Si

La crisi, per effetto di cause interne ed esterne al settore e al Paese, è di estrema gravità. Alcuni dati possono rappresentarla: Gli investimenti nella nuova edilizia sono crollati, dal 2006 ad oggi, del 35%. Quelli nella nuova produzione di abitazioni, del 47,3%: pressoché dimezzata, pertanto, lattività delle imprese che agivano in questo importante comparto delleconomia. Nel solo 2010, è prevista una diminuzione del 14,1% nella nuova edilizia residenziale e del 14,4% nella nuova edilizia non residenziale. La produzione di laterizi, di cemento, di piastrelle in ceramica, nel 2009 è calata di oltre il 30% rispetto allanno precedente. Le dimensioni di tale crisi generalizzata stanno riflettendosi, esaurito il supporto della cassa integrazione, sulloccupazione con effetti drammatici a livello nazionale e sulle singole realtà locali. La crisi degli anni successivi

La crisi ha spinto ad innovare e a confrontarsi con modelli di intervento magari meno opulenti, ma praticabili. Certamente non così vicini allestremo inferiore, che potremmo chiamare NPH (no profit housing), che avrebbe comportato una forte carica imprenditoriale e un minimo di coraggio economico-finanziario delle strutture pubbliche (sic!), ma un modello intermedio: LPH (limited profit housing), basato su nuovi temi chiave. Dal maxi al limited profit

10 NPH - Schema di governance

Acquisto Disagio Libero mercato Mercato regolamentato Mercato regolamentato Intervento pubblico diretto Affitto Limited Profit Housing Housing Verso una figura intermedia

QUALITA PREZZO PREZZO DI VENDITA COSTI DI COSTRUZIONE COSTI DI COSTRUZIONE COSTO DELLE AREE ONERI URBANISTICI ECONCESSORI ECONCESSORI Comporre i fattori

– Lart. 11 del DL 112 del 2008, con gli aggiustamenti della sua trasformazione in legge (133/2008), ha recepito la logica del modello e ne ha definito il meccanismo normativo. – Le parole chiave: Integrazione Bisogni reali Diritti edificatori Agevolazioni fiscali locali Trasparenza Fondi immobiliari Le parole chiave del nuovo modello

14 Il promotore integrato: associazioni dei costruttori privati e delle cooperative (di produzione e dabitazione), consorzi artigiani. Investitori integrati: CDP, Fondazioni bancarie locali, Comuni, altri anche privati (equity) Finanziatori integrati: banche (quota di indebitamento). Offerte di alloggi diversificate e integrate La chiave principale: lintegrazione

La conoscenza della situazione abitativa locale, attuale e prospettica, è indispensabile. Occorre infatti pianificare lintervento sulla base di: conoscenze (informazioni, proposte, progetti) per lAmministrazione, a supporto del proprio ruolo; modelli interpretativi delle trasformazioni e delle dinamiche del mercato abitativo; strategie a breve e medio termine; un Osservatorio permanente sulla condizione abitativa. Analisi dei bisogni reali

16 10% delle risorse del Fondo impiegate in investimenti diretti Fondo Residenza Sostenibile Commitment iniziale 1,0 mld CDPI SGR 90% delle risorse del Fondo impiegate in sottoscrizione di quote Gestione SGR di mercato SGR XSGR Y Progetti immobiliari Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Gestione Sottoscrizione di quote Fondazioni di origine bancaria Amministrazioni Locali Investitori dei fondi locali Aziende Casa Operatori privati / Cooperative Min 60% dellequity delle iniziative locali Fondi / Iniziative locali Fondo Locale 1 Fondo Locale 2 Fondo Locale 3 Max 40% dellequity delle iniziative locali Investitori del Fondo CDP Investitori privati Investitori pubblici Azionisti SGR CDP 70% ACRI 15% ABI 15% Probabile struttura SIF

17 Liter previsto non è ancora completato: il SIF incastrato dalla programmazione regionale per lapprovazione dei programmi dintervento. Ma i programmi dintervento hanno una genesi complessa: 1.Individuazione delle aree pubbliche 2.Definizione della potenzialità edificatoria 3.Bando per lindividuazione del promotore 4.Elaborazione del progetto di fattibilità 5. Accordo e modello operativo 6.Elaborazione piano industriale e individuazione SGR La genesi dei programmi

18 Il programma è definito, ma le singole iniziative locali non possono aspettare i tempi della programmazione nazionale per conoscere la disponibilità dei fondi SIF, per puntualizzare il proprio piano finanziario. Occorre aspettare tempi lunghi e indefinibili? Nella filosofia del piano, alcune iniziative locali sono comunque partite. LSGR del SIF vorrebbe operare sostenendo le iniziative più valide e avanzate Il programma è pronto, ma sulla carta

19 In molti comuni gli operatori stanno studiando Il livello di maturazione è molto vario Non cè un sistema standardizzato Le soluzioni ipotizzate, nella filosofia del modello, sono diverse Le esperienze più avanzate sono: Cuneo, Firenze,….. ma soprattutto Parma. Le iniziative pilota

20 Sostegno pubblico per contenimento costi: Area a prezzo agricolo; Alloggi in affitto esenti ICI; Sconti su oneri secondari; Coinvestimento a tassi simbolici; Contributi a fondo perduto. Sostegno privato: Contenimento profitti e partecipazione fondo Dove nasce il contenimento dei prezzi degli alloggi

21 Dalla crisi allaffermazione dellhousing sociale. Il blocco edilizio si spacca e si ricompone in gerarchie e pesi diversi. La finanza si integra e assume il proprio rischio. I Piani dintervento si studiano, si valutano i rischi e i profitti, i conti chiari e trasparenti. Ma siamo solo allinizio di un nuovo scenario Conclusioni