Locazione (Articoli 1571 – 1606) Diritto privato: presentazione del 01.12.2009 Casiraghi Stefano – Zandonà Sara

Locazione (Artt. 1571 – 1606) Art. 1571: con il contratto di locazione, una parte detta locatore si obbliga verso un determinato corrispettivo a far godere in modo esclusivo all’altra parte detta locatario o conduttore per un dato tempo una cosa mobile o immobile, produttiva o improduttiva, purché inconsumabile La locazione appartiene alla categoria dei contratti di godimento dei beni (come il comodato), è uno dei “contratti madre” ed è uno dei contratti di più antica tradizione e diffusione, dal quale, nel corso dei secoli è nata la disciplina dei “contratti derivati” tipizzati dal Legislatore Funzione: legittimo godimento della cosa da parte di chi non ne è proprietario Funzione sociale: la locazione attribuisce al proprietario / locatore i frutti civili della cosa favorendo il risparmio e gli investimenti produttivi consente al conduttore di godere di beni ad un costo (corrispettivo) inferiore al prezzo di acquisto del bene stesso. Permette quindi di godere di beni di cui non potrebbe servirsi

Fonti La locazione è contenuta nel CAPO IV del TITOLO III (dei singoli contratti) del LIBRO IV delle obbligazioni. LEGGI SPECIALI: la locazione di immobili urbani

Caratteristiche: CONSENSUALE: la locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di durata e non solenne CONSENSUALE: si perfeziona con il consenso delle parti e non necessita la traditio (consegna) della cosa AD EFFETTI OBBLIGATORI: fa sorgere alle parti obbligazioni: Il locatore deve consegnare la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore deve corrispondere al locatore il corrispettivo pattuito ONEROSO: Il godimento della cosa è vincolato alla corresponsione di un determinato corrispettivo. Il godimento a titolo gratuito è definito comodato.

Caratteristiche: A PRESTAZIONI CORRISPETTIVE: la locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di durata e non solenne A PRESTAZIONI CORRISPETTIVE: l’obbligazione di far godere la cosa trova riscontro nella controprestazione di pagare il corrispettivo DI DURATA: il godimento della cosa deve essere concesso per un dato tempo NON SOLENNE: è in forma libera, tuttavia è richiesta la forma scritta ad substantiam (atto pubblico o scrittura privata) nel caso in cui l’oggetto della locazione sia un bene immobile locato per una durata superiore ai nove anni

Causa ed oggetto CAUSA: è lo scambio tra il corrispettivo che il proprietario (o altro avente diritto) percepisce e il godimento della cosa che il conduttore consegue OGGETTO: possono essere oggetto di locazione beni immobili o cose mobili suscettibili di essere godute ed utilizzate. Le cose deteriorabili possono essere oggetto di locazione poiché è espressamente previsto che il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto all’utilizzo della cosa in conformità del contratto. Non possono invece essere oggetto di locazione le cose consumabili poiché sarà impossibile per il conduttore goderne senza distruggerle. I diritti non possono essere oggetto di locazione perché non sono cose.

Locazione e noleggio Con il noleggio una parte, senza attribuire all’altra il godimento della cosa si obbliga a compiere con questa, mediante l’opera sua o di propri dipendenti, determinate attività in favore della controparte e i rischi rimangono a carico del noleggiante (es.: noleggio imbarcazione con skipper) Con la locazione invece il conduttore acquista la detenzione della cosa e ciò comporta l’assunzione dei rischi inerenti l’utilizzazione della cosa stessa (es.: imbarcazione in locazione)

Durata della locazione La locazione è un tipico contratto di durata, deve cioè essere concessa per un dato tempo. Il termine della locazione può essere stabilito autonomamente dalle parti, oppure stabilito per legge. In ogni caso la durata della locazione non può essere perpetua o superare i trent’anni (art 1573). Qualora locatore e conduttore avessero pattuito una durata superiore, essa è ridotta a trent’anni. Se invece locatore e conduttore non hanno stabilito alcun termine esso può essere fissato dalla legge (art 1574). Le disposizioni dell’art. 1574 fissano la durata della locazione solo se le parti non l’hanno stabilita autonomamente. (Locazioni senza determinazione di tempo)

Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione mantenerla in stato da servire all’uso convenuto mantenere la cosa in buono stato locativo (le riparazioni sono a carico del locatore, salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore) garantire al conduttore il godimento pacifico durante la locazione In caso di riparazioni urgenti eseguite dal conduttore, il locatore è tenuto a rimborsarlo

Vizi della cosa locata il vizio è un difetto intrinseco della cosa che diminuisce l’idoneità al godimento o la deprezza quantitativamente o qualitativamente. ORIGINARIO È quel vizio che affetta la cosa al momento della consegna SOPRAVVENUTO È quel vizio che affetta la cosa nel corso della locazione In caso di vizio il conduttore ha tre rimedi: - risoluzione del contratto - riduzione del prezzo - risarcimento del danno Le parti possono limitare convenzionalmente la responsabilità del locatore per i vizi della cosa (1579). La limitazione di responsabilità non ha effetto se il locatore ha nascosto in mala fede i vizi della cosa o se i vizi sono tali da renderne impossibile il godimento da parte del conduttore

Tolleranza delle riparazioni Il conduttore deve tollerare l’esecuzione da parte del locatore delle riparazioni urgenti (quelle che non possono differirsi fino al termine della locazione). Per il mancato godimento della cosa durante le riparazioni non è previsto un risarcimento del danno, ma il conduttore ha la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo in proporzione alla durata delle riparazioni, oppure in certi casi può chiedere la risoluzione del rapporto (1584) Il conduttore ha un dovere di vigilanza sulla cosa essendone il detentore e dovendola restituire al termine del contratto. Il conduttore ha l’onere di dover avvisare il locatore di tutte le riparazioni, se non adempie a tale obbligo è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alla cosa conseguenti al mancato tempestivo avviso

Divieto di innovazioni (1582) Innovazione: ogni mutamento dello stato di fatto della cosa locata, ogni trasformazione nella struttura della cosa che non dipenda da necessità Il locatore ha il divieto di compiere innovazioni che limitino al conduttore la possibilità di godimento della cosa, perché ad esso deve essere garantito il pacifico godimento della cosa anche di fronte ai diritti del locatore. In caso contrario il conduttore può: opporsi all’innovazione agire per l’adempimento dell’obbligo di non fare, anche attraverso idonee azioni cautelari chiedere la risoluzione del contratto e i danni

Garanzie per molestie Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscano l’uso o il godimento della cosa locata arrecati da terzi che pretendano di avere diritto sulla cosa locata Molestie di diritto: atti o comportamenti di terzi sorretti dalla “pretesa” di avere un diritto sulla cosa, incompatibile con il pieno esercizio dei diritti del conduttore

Obbligazioni del conduttore (1587) Il conduttore deve: prendere in consegna la cosa: il conduttore non ha l’obbligo di utilizzare la cosa, ma di conservarla e restituirla nello stato di fatto in cui l’ha ricevuta uso della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia dare il corrispettivo custodire e restituire la cosa: l’obbligo di custodia va adempiuto durante tutto il contratto, la restituzione invece solo alla fine del rapporto. Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa Il locatore è tenuto a ricevere la cosa nello stato deteriore di conservazione rispetto a quello in cui fu consegnata se il peggioramento è dovuto da vetustà o dall’uso che il conduttore abbia fatto in conformità del contratto. Il conduttore è tenuto a custodire la cosa anche dai terzi che vengono immessi dal conduttore nell’uso della cosa stessa (es.: familiari)

Danno da incendio Il conduttore risponde per l’incendio della cosa locata. Se la cosa è assicurata dal locatore o per conto di lui, il conduttore risponde della differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo

Innovazioni, migliorie, addizioni Innovazioni: ogni mutamento dello stato di fatto della cosa locata, ogni trasformazione nella struttura della cosa che non dipenda da necessità Migliorie: opere di sostituzione di una parte già esistente della cosa con una migliore, rendendola più pregevole Addizioni: incrementi quantitativi della cosa locata. Possono costituire una miglioria o no, purché comportino una materiale aggiunta da parte del conduttore Per le migliorie se c’è stato il consenso da parte del locatore esso è tenuto a rimborsare il conduttore

Estinzione della locazione Si estingue di regola con la scadenza del termine (stabilito dalle parti o dalla legge). La morte delle parti non estingue la locazione, ma succedono gli eredi del locatore o del conduttore defunto. Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa, purché abbia il consenso del locatore. La vendita della cosa locata non produce effetti sulla locazione. In caso di locazione immobiliare non trascritta, il terzo acquirente non ha l’obbligo di rispettare la locazione per più di un novennio