CONTRATTO DI LOCAZIONE Artt.1571-1606 Ylenia Belotti, Valentina Di Filippo e Silvia Pennati

E’ uno dei contratti di più antica tradizione. NOZIONE Art.1571: “ La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”. E’ uno dei contratti di più antica tradizione.

NOZIONE La disciplina del contratto di locazione è contenuta nel IV Libro del Codice (Obbligazioni). Una parte, detta LOCATORE, si obbliga verso un determinato corrispettivo, a far godere in modo esclusivo all’altra parte, detta LOCATARIO o CONDUTTORE, per una dato tempo, una cosa mobile o immobile, produttiva o improduttiva, purchè inconsumabile.

FUNZIONE La funzione della Locazione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non è proprietario. Il contratto di Locazione realizza una duplice funzione sociale: Attribuisce al locatore i frutti civili della cosa, favorendo il risparmio e incentivando il godimento produttivo di beni. Consente al conduttore di godere di beni ad un costo inferiore al prezzo di acquisto del bene.

CARATTERISTICHE Il contratto di Locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di durata e non solenne. CONSENSUALE: si perfeziona con il consenso delle parti. AD EFFETTI OBBLIGATORI: fa sorgere, in capo alle parti, obbligazioni. ONEROSO: corresponsione di un determinato corrispettivo. A PRESTAZIONI CORRISPETTIVE: far godere della cosa (locatore) e pagare il corrispettivo (conduttore). DI DURATA: il godimento deve essere concesso per un dato tempo. NON SOLENNE: è a forma libera. Se, però, il bene è immobile e la locazione per una durata superiore a 9 anni, la forma deve essere scritta.

CAUSA E OGGETTO CAUSA OGGETTO La causa del contratto di locazione delle cose è lo scambio tra il corrispettivo che il proprietario recepisce e il godimento della cosa che il conduttore consegue. OGGETTO Possono formare oggetto di locazione: Beni immobili e cose mobili, che possono essere godute o utilizzate. Cose deteriorabili, poiché espressamente previsto che il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall’uso della cosa. Cose future, purché dedotte come tali nel negozio. Non possono formare oggetto di locazione: Cose inesistenti o fuori commercio. Cose consumabili, perché è impossibile goderne senza distruggerle.

NOLEGGIO E LOCAZIONE NOLEGGIO LOCAZIONE Si distingue tra il contratto di locazione e quello, atipico, di noleggio. NOLEGGIO Una parte, senza attribuire all’altra il godimento della cosa, si obbliga a compiere con questa determinate attività in favore della controparte, sicché i rischi connessi alle stesse ricadano sul noleggiante. LOCAZIONE Il conduttore acquista la detenzione della cosa che entra nell’ambito della sua disponibilità e comporta l’assunzione, da parte sua, dei rischi inerenti all’utilizzazione della medesima.

DURATA La Locazione è un tipico rapporto di Durata, ma non tutte le prestazioni delle parti sono tali. L’obbligazione del conduttore di pagare il corrispettivo ha natura periodica. La consegna e la riconsegna del bene sono prestazioni istantanee.

TERMINE In quanto contratto di durata, il Termine è un elemento essenziale della Locazione. Art 1573. La durata della locazione non può essere perpetua o superare i 30 anni. Qualora locatore e conduttore avessero pattuito una durata superiore, essa è ridotta a 30 anni. Il termine del rapporto locativo può essere determinato autonomamente dalle parti o, in mancanza, può essere fissato dalla legge. LOCAZIONI SENZA DETERMINAZIONE DI TEMPO: Le disposizioni dell’Art. 1574 fissano la durata della locazione solo quando le parti non l’abbiano determinata.

OBBLIGHI DEL LOCATORE Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in istato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Art.1575 Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore.

VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL LOCATORE E RIMEDI OBBLIGHI DEL LOCATORE VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL LOCATORE E RIMEDI VIZIO: difetto che diminuisce l'idoneità al godimento promesso dal locatore o la deprezza quantitativamente o qualitativamente. Può essere originario: affetta la cosa al momento della consegna (art.1578) sopravvenuto: affetta la cosa nel corso della locazione (art.1581)

VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL LOCATORE E RIMEDI OBBLIGHI DEL LOCATORE VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL LOCATORE E RIMEDI Il conduttore ha tre rimedi: ALTERNATIVE: - risoluzione del contratto - risoluzione del prezzo CONCORRENTE: - risarcimento del danno Le parti possono limitare convenzionalmente la responsabilità del locatore per i vizi della cosa. Questa, però, non ha effetto se il locatore ha malafede o se ha taciuto il vizio.

MANUTENZIONI E RIPARAZIONI RIPARAZIONI: sono a carico del locatore e sono opere destinate ad eliminare guasti sopravvenuti alla cosa locata. Se le riparazioni sono urgenti, il conduttore può effettuarle subito, contemporaneamente all'avviso al locatore. Art.1577 PICCOLA MANUTENZIONE: piccole riparazioni che sono collegate all'uso della cosa. Sono quelle rese necessarie dall'uso della cosa fattane dal conduttore. Art. 1609

GARANZIE DI PACIFICO GODIMENTO Tre distinte obbligazioni: DIVIETO D'INNOVAZIONI: divieto al locatore di compiere innovazioni che diminuiscono il godimento da parte del conduttore. GARANZIE PER MOLESTIE: - Molestie di Diritto: atti o comportamenti di terzi che siano sorretti dalla “pretesa” di avere un diritto sulla cosa, incompatibili con il pieno esercizio del diritto del conduttore. - Molestie di Fatto: il locatore non è tenutoa garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e dare il corrispettivo nei termini convenuti. Art. 1587

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE PRENDERE IN CONSEGNA LA COSA SERVIRSENE OSSERVANDO LA DILIGENZA DEL BUON PADRE DI FAMIGLIA DARE IL CORRISPETTIVO CUSTODIRE LA COSA LOCATA RESTITUIRE LA COSA AL TERMINE DELLA LOCAZIONE OBBLIGAZIONI ASSUNTE NEL CONTRATTO: - eseguire riparazioni locative - denuncia delle riparazioni - denuncia delle turbative di diritto dei terzi.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE PRESA IN COSEGNA DELLA COSA ED UTILIZZAZIONE SECONDO LA DILIGENZA MEDIA Al conduttore NON è imposto l'obbligo d'utilizzare la cosa, ma solo di conservarla per restituirla nello stato di fatto in cui l‘ ha ricevuta e di evitare che nel corso della locazione le potenziali utilità della cosa vengano perdute o diminuite.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE USO DELLA COSA Nel servirsi della cosa, il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre dio famiglia, la quale implica un obbligo di uso che non ne alteri lo stato sotto i profili strutturale, tipologico, di destinazione o funzionale e di decoro. Qualora il conduttore viola un'obbligazione principale, l‘inadempimento può anche giustificare la risoluzione del contratto.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE CUSTODIA E RESTITUZIONE Il conduttore ha l'obbligo di custodia della cosa e di restituzione di essa alla scadenza del contratto. Il conduttore risponde alla perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, se non prova che si sono verificati indipendentemente dalla sua condotta. La restituzione deve essere fatta al locatore, senza che questi sia tenuto a provare di essere propetario. Lo stato della cosa, la momento della restituzione, deve corrispondere alla descrizione che ne abbiano fatto le parti al momento della consegna.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE RESPONSABILITA' PER FATTO DEL TERZO IMMESSO Il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha immesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa. DANNO DA INCENDIO Il conduttore risponde per l'incendio della cosa locata. Se la cosa è assicurata dal locatore, o per conto di lui, il conduttore risponde della differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE INNOVAZIONI, MIGLIORIE E ADDIZIONI INNOVAZIONI: ogni mutamento nello stato di fatto della cosa locata che non dipenda da necessità di riparazione. MIGLIORIE: sono le opere che sostituiscono una parte già esistente della cosa con altra migliore, oppure migliorano quantitativamente o qualitativamente l'essenza dell'intera cosa, la rendono più pregevole. ADDIZIONI: incrementi quantitativi della cosa locata, costituiscono o non una miglioria, purchè comportino una materiale aggiunta, da parte del conduttore, di una res nova.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE ADDIZIONI ASPORTABILI: addizioni che possono essere rimosse senza nocumento della cosa locata. Il conduttore ha il diritto di toglierle, ripristinando la cosa locata, salvo che il proprietario preferisca ritenerle pagando un' indennità. NON ASPORTABILI: addizioni che possono essere rimosse con nocumento della cosa locata. Se esse costituiscono un miglioramento, si applica la disciplina dei miglioramenti.

ESTINZIONE DELLA LOCAZIONE La locazione, in quanto contratto di durata, si estingue con lo spirare del termine stabilito dalle parti o dalla legge. MUTAMENTI SOGGETTIVI DELLE PARTI CONTRAENTI La morte delle parti non risolve il contratto, ma in esso succedono gli eredi del locatore o conduttore defunto. Art.1594: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.