I DIRITTI REALI

DIRITTO DIRITTI REALI SU COSA DI PROPRIETA’ ALTRUI DIRITTI REALI DIRITTI DI GODIMENTO REALI SU COSA ALTRUI DI GARANZIA (USUFRUTTO, USO, (PEGNO E ABITAZIONE, IPOTECA) SUPERFICIE, ENFITEUSI, SERVITU’)

Nel caso dei diritti reali su cosa altrui, sul medesimo bene, sono esercitati il diritto di proprietà da parte del proprietario (con alcune facoltà che gli sono impedite, come per esempio quella di utilizzare il bene), e il diritto su cosa altrui da parte di un altro titolare.                                        

IL DIRITTO DI PROPRIETA’

La proprietà nella Costituzione Art. 42 Cost. : “La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale (…)”.

PROPRIETA’ PUBBLICA O PRIVATA  SISTEMA AD ECONOMIA MISTA FUNZIONE SOCIALE DELLA PROPRIETA’ LA PROPRIETA’ DEVE ESSERE ACCESSIBILE A TUTTI LIMITI LA PROPRIETA’ PUO’ ESSERE ESPROPRIATA

La proprietà nel Codice civile Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

FACOLTA’ DI GODIMENTO = UTILIZZARE I BENI SECONDO LA PROPRIA UTILITA’ FACOLTA’ DI DISPOSIZIONE = POTERE DI DESTINARE IL BENE ALL’USO DESIDERATO IN MODO PIENO = POTERE DI ESERCITARE IL PROPRIO DIRITTO SULLA COSA SENZA LIMITI, SE NON QUELLI IMPOSTI DALL’ORDINAMENTO GIURIDICO IN MODO ESCLUSIVO = IL PROPRIETARIO PUÒ ESCLUDERE CHIUNQUE DALL’UTILIZZARE LA COSA (IL DIRITTO DI PROPRIETÀ È UN DIRITTO ASSOLUTO) LIMITI

CARATTERI DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ PIENEZZA ESCLUSIVITA’ PERPETUITA’ AUTONOMIA ELASTICITA’ COME TUTTTI I DIRITTI REALI IL DIRITTO DI PROPRIETA’ HA ANCHE I SEGUENTI CARATTERI: ASSOLUTEZZA IMMEDIATEZZA TIPICITA’ PATRIMONIALITA’ DIRITTO DI SEGUITO

L'estinzione del diritto reale su cosa altrui ha l'effetto di riattribuire al proprietario il pieno esercizio dei suoi poteri. I poteri, che precedentemente erano inibiti al proprietario, con l’estinzione del diritto reale su cosa altrui, vengono riacquistati in modo “elastico” dal proprietario stesso: la proprietà, che prima era limitata e compressa, ritorna ad essere piena e senza limiti (… salvo quelli previsti dalla legge). QUESTA CARATTERISTICA VIENE INDICATA CON L'ESPRESSIONE “ELASTICITÀ DELLA PROPRIETÀ”.

I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’   LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE PUBBLICO

ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA' L’espropriazione per pubblica utilità è un provvedimento amministrativo, previsto dalla legge, con il quale, per motivi di interesse generale, la Pubblica Amministrazione priva un soggetto del diritto di proprietà su un determinato bene, corrispondendogli un indennizzo.           

CONDIZIONI NECESSARIE PER L’ESPROPRIAZIONE RISERVA DI LEGGE PUBBLICA UTILITA’ INDENNIZZO

Requisizione in proprietà o in uso. LA REQUISIZIONE La requisizione è un provvedimento amministrativo d'urgenza con il quale l'autorità amministrativa, per fronteggiare pubbliche calamità, sottrae temporaneamente o definitivamente, ai proprietari la disponibilità di determinati beni, sia mobili che immobili, come alloggi, roulotte, mezzi di trasporto. Il provvedimento è di solito adottato dal Sindaco o dal Prefetto. Il proprietario ha diritto ad un indennizzo. Requisizione in proprietà o in uso.

CONDIZIONI NECESSARIE PER LA REQUISIZIONE RISERVA DI LEGGE GRAVE E URGENTE NECESSITA’ PUBBLICA INDENNIZZO

LIMITI ALLA EDIFICABILITA' DEI SUOLI PIANO REGOLATORE COMUNALE O PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO: AREA RESIDENZIALE? PIANO PARTICOLAREGGIATO: AREA DESTINATA AD EDIFICIO A GIARDINI? DISTANZE MINIME DAL CONFINE STABILITE DAL CODICE CIVILE O DAI REGOLAMENTI LOCALI RICHIESTA ALL’UFFICIO TECNICO DEL COMUNE E PRESENTAZIONE DEL PROGETTO PERMESSO DI COSTRUIRE RILASCIATO DAL COMUNE VERSAMENTO AL COMUNE DEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE (per le strade, la rete idrica, la rete fognaria, l’illuminazione ecc.).                    

I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’ LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE PRIVATO

IMMISSIONI Il proprietario che utilizza il suo immobile causa frequentemente rumori, fumo, calore, esalazioni, che si propagano agli immobili vicini: ciò è lecito finché non va oltre la normale tollerabilità di chi subisce tali immissioni (art. 844 c.c.).                

LE DISTANZE LEGALI LE DISTANZE FRA LE COSTRUZIONI. Gli edifici posti su terreni confinanti devono essere in contiguità gli uni agli altri; altrimenti devono trovarsi fra loro a una distanza legale minima di 3 metri. È frequente che i regolamenti locali prescrivano distanze legali maggiori: queste disposizioni prevalgono sulle regole del codice. Il primo proprietario che decide di edificare, può edificare dove vuole (sul proprio terreno).

                                      3 metri

DISTANZE DI ALBERI E SIEPI - alberi ad alto fusto  3 metri dal confine - alberi a medio fusto  1,5 metri dal confine - viti e siepi  0,5 metri dal confine

Ad un altezza di 2,5 metri dal suolo del locale + inferriata LUCI: aperture che lascino passare la luce, ma non permettono di affacciarsi. Ad un altezza di 2,5 metri dal suolo del locale + inferriata VEDUTE: aperture che consentono di affacciarsi. A 1,5 metri dal confine

L’ACCESSO AL FONDO. Il proprietario può impedire l'ingresso di qualsiasi estraneo, e può recintare il suo terreno (art. 841), con i LIMITI seguenti: il proprietario non può impedire il passaggio sul suo terreno per l'esercizio della caccia, (a meno che vi siano colture suscettibili di danno oppure sia presente una rete alta almeno un metro e venti centimetri che non consenta il passaggio della selvaggina); il proprietario deve permettere l'accesso al fondo al vicino che debba costruire o riparare un muro, o deve recuperare una cosa mobile o un animale smarrito.

LO STILLICIDIO IL PROPRIETARIO DEVE COSTRUIRE I TETTI DEL PROPRIO EDIFICIO IN MODO CHE LE ACQUE PIOVANE SCOLINO SUL PROPRIO TERRENO.

IL DIVIETO DI COMPIERE ATTI DI EMULAZIONE Art. 833 c.c.: «Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri». E’ il caso di un proprietario di un bene che utilizza il bene non per ottenere un’utilità, ma solo per danneggiare un’altra persona.

ELEMENTI DELL’EMULAZIONE MOLESTIA ARRECATA AL VICINO ANIMUS NOCENDI, INTENZIONE DI RECARE DANNO AD ALTRI

POSSESSO E DETENZIONE

ART. 1140 Il possesso è il potere sulla cosa, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il proprietario è il titolare del diritto di proprietà. Il possessore è colui che si comporta nei confronti di un bene come se ne fosse proprietario, mentre in realtà potrebbe esserlo, come non esserlo (ad esempio il ladro, colui che è convinto di essere il proprietario di una cosa, ecc.). ELEMENTI DEL POSSESSO DISPONIBILITA’ DEL BENE ANIMUS POSSIDENDI, l’intenzione di …

POSSESSO IN BUONA FEDE O IN MALA FEDE POSSESSO IN MALA FEDE: il possessore ha la consapevolezza di ledere un diritto altrui: questo vuol dire che è consapevole che sul bene un’altra persona esercita un diritto di proprietà (si pensi al ladro che …); POSSESSO IN BUONA FEDE: il possessore non ritiene di ledere con il suo comportamento un diritto altrui: questo significa che è consapevole che il bene è di proprietà di un’altra persona (si pensi all’acquirente che compra in un negozio cose che a sua insaputa sono rubate).

ELEMENTI DELLA DETENZIONE La detenzione ricorre quando la disponibilità materiale di un bene è accompagnata dal riconoscimento dell’esistenza su esso di un diritto di proprietà altrui. Il detentore è colui che dispone concretamente di un bene altrui, ma non manifesta l’intenzione di comportarsi da proprietario. Alla detenzione non si applicano le norme riguardanti il possesso. ELEMENTI DELLA DETENZIONE DISPONIBILITA’ DEL BENE RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ ALTRUI

I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO DERIVATIVO Il diritto passa (deriva) all’acquirente, all’erede, da un precedente titolare.   DANTE CAUSA: chi trasferisce il diritto AVENTE CAUSA: chi lo riceve   CONTRATTO, PERMUTA, DONAZIONE, SUCCESSIONE MORTIS CAUSA

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO ORIGINARIO Un soggetto acquista il diritto di proprietà su un bene in modo autonomo, senza avere alcuna relazione con il precedente proprietario, acquista il diritto come se fosse il proprietario originario del bene. OCCUPAZIONE INVENZIONE SPECIFICAZIONE UNIONE ACCESSIONE USUCAPIONE POSSESSO IN BUONA FEDE DI BENI MOBILI = REGOLA DEL “POSSESSO VALE TITOLO”

RES NULLIUS O RES DERELICTAE Solo beni mobili. L’occupazione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che consiste nella presa in possesso, con l’intenzione di farle proprie, di cose mobili che non appartengono a nessuno o di cose abbandonate. RES NULLIUS O RES DERELICTAE Solo beni mobili. I beni immobili vacanti appartengono di diritto allo Stato.

UFFICIO OGGETTI SMARRITI DEL COMUNE ALBO PRETORIO DEL COMUNE Chi trova una cosa smarrita deve restituirla al proprietario. Se non conosce il legittimo proprietario deve consegnare la cosa all’Ufficio oggetti smarriti del Comune.  COSA SMARRITA   UFFICIO OGGETTI SMARRITI DEL COMUNE   ALBO PRETORIO DEL COMUNE DOPO UN ANNO … Dopo un anno il ritrovatore diventa proprietario a titolo originario per invenzione; se invece si presenta il proprietario a ritirare il bene ha il diritto ad un premio pari ad un ventesimo del prezzo della cosa trovata

ACCESSIONE Se una cosa principale si accresce perché ad essa si unisce in modo stabile una cosa secondaria, il proprietario del bene principale diventa proprietario anche del bene secondario. Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo.

UNIONE Quando due cose sono unite o mescolate in modo da formare una cosa unica e non sono più separabili, il proprietario della cosa di maggior valore diventa proprietario del tutto, salvo l’obbligo di pagare il valore delle cose che non erano di sua proprietà.

SPECIFICAZIONE Se taluno, con il lavoro proprio ma con materiali altrui, forma una cosa nuova, acquista la proprietà del tutto, pagando al proprietario il giusto prezzo dei materiali. Nel caso in cui il materiale utilizzato abbia un notevole valore rispetto alla manodopera, il proprietario del materiale diventerà proprietario del bene realizzato, e dovrà pagare la manodopera a chi ha fabbricato il bene.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario (o di altri diritti reali di godimento) basato sul possesso prolungato nel tempo.

Pacifico: non contrastato dal proprietario CARATTERI DEL POSSESSO PER ACQUISTARE LA PROPRIETA’ MEDIANTE USUCAPIONE Pacifico: non contrastato dal proprietario Pubblico: visibile, il proprietario deve accorgersi, o con l’ordinaria diligenza dovrebbe essere in grado di accorgersi, che il suo bene è posseduto da un’altra persona; Continuo: il possessore non deve aver mai cessato di possedere il bene; Non interrotto: prolungato per il tempo indicato dalla legge.

Tempi richiesti per l’usucapione, in caso di mala e buona fede (usucapione ordinaria e usucapione abbreviata), per le diverse categorie di beni. MALA FEDE  usucapione ordinaria (UO) BUONA FEDE  usucapione abbreviata (UA) BENI IMMOBILI  20 anni UO E 10 UA (buona fede + titolo idoneo + trascrizione nei pubblici registri) BENI MOBILI  20 anni UO e 10 UA BENI MOBILI REGISTRATI  10 UO e 3 UA (buona fede + titolo idoneo + trascrizione nei pubblici registri)

La regola “possesso vale titolo” è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario relativo ai soli beni mobili, che si ottine con il possesso in buona fede, senza bisogno del decorso del tempo.

I requisiti per applicare la regola del possesso vale titolo sono: Bene mobile + possesso + buona fede (colui che acquista il bene non deve sapere, o non deve presumere, che il bene è di proprietà di un’altra persona) + titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (il diritto di proprietà si acquista solo se vi è un titolo idoneo, come un contratto di compravendita, a far acquistare il diritto). Il proprietario originario potrà solo agire in giudizio nei confronti di chi ha alienato il suo bene