Art. 1490 Garanzia per i vizi della cosa venduta. — 1. “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Cass., 19-07-1983, n. 4980; Cass., 19-10-1994, n. 8537; Cass., 13-01-1997, n. 244; Cass., 25-09-2002, n. 13925: “i vizi redibitori ex art. 1490 consistono in anomalie o imperfezioni riguardanti il processo di produzione, di fabbricazione, di formazione e di conservazione della cosa che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore”.

Esclusione della garanzia. — 1. “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. App. Perugia, 22-02-1996: “Deve essere esclusa la garanzia per i vizi in relazione ad un contratto di vendita di un appartamento che abbia aperture difformi da quelle indicate nella planimetria, consegnata all’acquirente al momento della visita dell’immobile, trattandosi di vizi facilmente riconoscibili con una diligenza media” (cfr. anche Cass., 01-12-2000, n. 15395; Cass., 16.2.2007, n. 3644). Cass., 30-05-1995, n. 6073: “L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta (art. 1491 c.c.), presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso, e quindi la garanzia non è esclusa nel caso in cui la consegna della merce sia stata successiva alla conclusione del contratto” (v. anche Cass. 26.01.2000, n. 851).

La garanzia dell’art. 1490 riguarda solo i vizi della cosa venduta preesistenti alla vendita e cioè che già esistevano al momento della conclusione del contratto (Cass., 04-03-1981, n. 1260; Cass., 21-02-1983, n. 1309). Cass., 17-05-2004, n. 9330 - nel caso di specie l’acquirente di un cucciolo di pastore tedesco aveva chiesto la risoluzione del contratto di vendita, deducendo che l’animale era risultato affetto da malattia: “In tema di vendita di animali è dovuta dal venditore la garanzia per vizi, qualora l’animale sia risultato affetto da malattia congenita manifestatasi alcuni giorni dopo la consegna; costituisce onere probatorio posto a carico del venditore dimostrare che la malattia non sia congenita ma sia dipesa da cause accidentali sopravvenute all’acquisto”.

La garanzia dell’art. 1490 riguarda solo i vizi della cosa venduta preesistenti alla conclusione del contratto di vendita Tizio, con contratto di compravendita in data 20.1.2009, vende a Caio un certo quantitativo di merce (già individuato) che si impegna a consegnare entro il 20.2.2009. In data 5.2.2009, la merce custodita dal venditore Tizio, non essendo mantenuta alla temperatura idonea, subisce un apprezzabile deterioramento. In data 20.2.2009 il compratore Caio riceve la merce e riscontra il difetto del bene: Con quale tipo di rimedio deve agire Caio? Può agire con il rimedio della garanzia per i vizi?

Cass., 05-08-1985, n. 4382; .Cass., 04-03-1981, n. 1260: “L’obbligazio- ne del venditore di consegnare al compratore la cosa nello stato di fatto in cui si trovava al momento della vendita (art. 1476 n. 1 e 1477 c.c.) si distingue da quella relativa alla garanzia per i vizi della cosa medesima (art. 1490 c.c.) per i presupposti e per gli effetti: ed infatti la garanzia per i vizi si riferisce solo ai vizi già esistenti al momento della conclusione del contratto e la relativa azione (art. 1492 c.c.) abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, sempre che i vizi siano stati denunciati nel termine di decadenza previsto dall’art. 1495 c.c., ogni vizio posteriore alla conclusione del contratto può dar luogo solo all’esatto adempimento della obbligazione di consegnare e rendere esperibili le azioni ordinarie di risoluzione o di adempimento (art. 1453 c.c.), svincolate dai termini di decadenza e prescrizione cui è soggetta l’azione di garanzia per i vizi” (cfr. anche C. 1983/4980; C. 1983/1309; C. 1980/4581).

Effetti della garanzia. — 1. “Nei casi indicati dall'art. 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo….” Effetti della risoluzione del contratto. — 1. “In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita”. 2. “Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi”. Contenuto o effetti della garanzia previsti solo nell’art. 1492 c.c.; art. 1494 c.c. riguarda risarcimento danni.

Perché “garanzia” del venditore per i vizi e non “responsabilità” Cass., 19-10-1994, n. 8533: “Nella vendita la garanzia per i vizi è dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente da ogni presupposto di colpa del venditore”. Cass., 22-06-2006, n. 14431: “In tema di vendita, poiché la garanzia per vizi della cosa ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall’inadempimento del venditore, tale rimedio, essendo rafforzativo e non sostitutivo di quello generale previsto per i contratti, opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto anche in mancanza di colpa del venditore…”.

La garanzia per i vizi si traduce in una resp. contr. che non è quella ordinaria di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c. ma una resp. contr. speciale (che prescinde dalla colpa) disciplinata dalle norme appositamente dettate in sede di vendita (Luminoso) resp. contr. speciale perché il suo presupposto, a differenza della disci- plina dell’art. 1218 c.c., non consiste nell’inadempimento di un’obbligazione nascente dal contratto di vendita ma da anomalie o vizi della cosa venduta anteriori alla stipulazione del contratto e quindi il fondamento di tale resp. è dato dal fatto oggettivo della imperfetta attuazione dell’effetto traslativo derivante da anomalie preesistenti alla vendita (cfr. anche Cass., S.U, 2005/n. 13924).

Cass., 22-08-1998, n. 8338, Nuova giur. civ., 1999, I, 449: “Nel caso di vendita di appartamento soggetto a rumori derivanti dall’apparta- mento del vicino (nella specie, rumorosità delle tubazioni del bagno sito nell'appartamento superiore a quello alienato), la rumorosità, se preesistente alla vendita, costituisce vizio inerente all’appartamento venduto idoneo a diminuirne il valore, di cui deve rispondere l’alienante ex art. 1490 c.c., anche se la causa del rumore sia esterna all’appartamento stesso”. “l'obbligazione di garanzia gravante sul venditore discende dal fatto (oggettivo) del trasferimento di un bene affetto da vizi, a prescin- dere da eventuali profili di colpa dell'alienante…”; “Non rileva ai fini di escludere nel caso di specie la responsabilità del venditore né la astratta possibilità della coesistenza di tale profilo di responsabilità con quello, concorrente (ma a diverso titolo), del vicino, ai sensi dell'art. 844 c.c., né il mancato superamento della soglia di normale tollerabilità delle immissioni, poiché il predetto limite è specificamente stabilito per la proponibilità della sola azione ex art. 844 c.c.”

Contra: Cass., 29-03-1989, n. 1522: “L'obbligo di garanzia stabilito a carico del venditore dagli artt. 1490 e 1497 c.c. riguarda esclusivamente i vizi e la mancanza di qualità essenziali intrinseci alla cosa venduta e non può quindi trovare riferimento in dati estrinseci alla cosa stessa”. Cass., 21-02-1983, n. 1309: “L’obbligo del venditore «di garantire il compratore dai vizi della cosa» riguarda esclusivamente i vizi «intrinseci alla cosa venduta»… e non può quindi, trovare riferimento in dati estranei alla cosa oggetto della vendita” (nella specie: si trattava di vendita di serbatoi da interrare e si è escluso che l’accertata scarsità di dimensioni strutturali dei serbatoi in rapporto alle caratteristiche del terreno in cui essi dovevano essere collocati fosse riconducibile alla garanzia per i vizi ex art. 1476, n. 3 c.c.).

Art. 1489: “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti (di terzi) reali o personali che ne diminuiscono il libero godimento…. il compratore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo”. Cass., 17-12-1999, n. 14226: “Se dopo la vendita di un terreno come edificabile il compratore abbia appreso l’esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull’area, può avvalersi, della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c.; non ricorre, infatti, l’ipotesi del vizio redibitorio ex art. 1490 c.c., che attiene alla materialità del bene venduto, bensì l’ipotesi di onere gravante sulla cosa venduta, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto”. Cass., 28-02-2007, n. 4786: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili), non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima” (cfr. anche Cass., 23-10-1991, n. 11218; Cass. 1984, n. 6399).

Come nella garanzia per i vizi, i vizi devono essere preesistenti alla conclusione del contr., così nella garanzia per evizione la causa che determina l’evizione deve essere, di solito, preesistente al contr. di vendita. Cass., 16-05-1981, n. 3249: “La garanzia per evizione (art. 1483 c.c.), che comporta, con la risoluzione del contratto, l’obbligo di restituzione del prezzo e il rimborso delle spese opera nel caso in cui il compratore, per una causa preesistente alla conclusione della vendita, perda successivamente il diritto legittimamente acquistato”. Cass., sez. un., 26-01-1995, n. 945 : “Per l’ipotizzabilità dell’evizione è necessario che l’evento che l’ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto….”

Ipotesi di evizione Cass., 16-04-1988, n. 2992; Cass., 02-04-1996, n. 3020: “L’acquirente di un immobile oggetto di locazione ad uso commerciale ai sensi degli artt. 27 ss. l. n. 392 del 1978, ha diritto alla garanzia per evizione nei confronti del venditore qualora subisca il riscatto da parte del conduttore (affittuario) titolare del diritto di prelazione ai sensi dell’art. 38 l. n. 392 del 1978, diritto non rispettato dal venditore”.

Locazione di immobile per uso commerciale 1) 2) Sempronio-conduttore ha diritto di prelazione nel caso il proprietario Tizio voglia vendere l’immobile (art 38 L. 392 /1978). Tizio 3) durante locaz. Tizio vende immobile a Caio, senza offrirlo in prelazione a Sempronio 4) Sempronio in base ad art. 39 ha il diritto di riscatto Sempr.-conduttore ha diritto di agire contro acquirente Caio per ottenere il bene a questi venduto senza ri- spettare la prelazione Caio acquirente Giudice accoglie la domanda di Sempr. e condanna acquirente Caio a consegnare bene a Sempronio 5) Caio subisce evizione e venditore Tizio ne deve rispondere

Caso sottoposto all’esame di Cass. , sez. un. , 26-01-1995, n Caso sottoposto all’esame di Cass., sez. un., 26-01-1995, n. 945 in cui non è stata ravvisata evizione Tizio proprietario di terreno (anno 1963) 2) Sempronio, durante assenza di Tizio, usa il terreno come se fosse il proprietario, senza opposizione da parte di Tizio 1) 4) Il terzo Sempronio nel 1983 agisce in giudizio contro Caio reclamando l’acquisto della proprietà del bene per usucapione 3) Vendita di terreno dopo 18 anni (1981) Caio acquirente, che non fa opposizione a Sempronio Il giudice accoglie la domanda di Sempronio e condanna Caio a consegnare il terreno a Sempronio 5)

Cass., sez. un., 26-01-1995, n. 945 : “Per l’ipotizzabilità dell’evizione è necessario che l’evento che l’ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto; non costituisce, pertanto, ipotesi di evizione il caso in cui l’appartenenza a terzi del bene in contestazione deriva da titolo (nella specie, usucapione) perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso... nell'ipotesi in esame - la causa dell'evizione viene a coincidere con lo stesso compimento del procedimento di usucapione successivamente al contratto di vendita”.

E’ tutelata con la garanzia per evizione anche la perdita della proprietà da parte del compratore per un intervento della pubblica amministrazione che trova la sua causa in un fatto anteriore alla vendita Cass., 06-12-1984, n. 6399: “Quando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito abusivamente, per cui sopraggiunga l'ordine amministrativo di demolizione dell'opera illegittima, il compratore ha diritto alla garanzia per evizione” Cass., 26-06-1987, n. 5639 : “Nell’ipotesi in cui un’area venduta venga successivamente espropriata per l’esecuzione di un’opera pubblica, in forza di una causa di pubblica utilità dichiarata dalla Pubbl. Amm. prima della vendita, il compratore ha diritto alla garanzia per evizione”.

1) Vende immobile il 15 gennaio 2009 3) trascrive l’acquisto in data 25 febbraio 2009 Tizio Caio 2) Vende lo stesso immobile il 30 gennaio 2009 4) trascrive l’acquisto nei registri immobilia- ri in data 2 febbraio 2009 Sempronio L’acquisto dell’immobile da parte di Sempronio, fatto in data posteriore, ma trascritto per primo, prevale sull’ac- quisto anteriore di Caio (art. 2644) Se Sempronio agisce in giudizio contro Caio rivendicando proprietà del bene il giudice dichiara che Sempronio è proprietario e il primo acquirente Caio subisce l’evizione

Cass., 16-05-1981, n. 3249. “La garanzia per evizione… opera non Trib. Cagliari, 17-10-1997, Riv. giur. sarda, 1999, 447: “Il venditore, nell'ipotesi in cui alieni successivamente lo stesso immobile ad un terzo che provveda a trascrivere per primo l'acquisto, risponde verso il primo compratore per l'evizione, in quanto questa deriva da un fatto suo proprio …” Cass., 16-05-1981, n. 3249. “La garanzia per evizione… opera non solo nel caso in cui il compratore, per una causa preesistente alla conclusione della vendita, perda successivamente il diritto legittima- mente acquistato, ma anche nel caso in cui il compratore medesimo sia costretto a subire la pretesa del terzo sul bene compravenduto per la condizione di minore tutela giuridica in cui versa in conseguenza della mancata trascrizione nei registri immobiliari dell’acquisto del bene” (Cass. 15/06/1988, n.4090). Contra, Cass. 29/10/1977, n. 4669: “La responsabilità del venditore verso l'acquirente, per aver successivamente alienato a terzi la medesima cosa, in forza di atto prevalente per priorità della trascrizione (art. 2644 c.c.), non ha natura contrattuale, né…è inquadrabile nell'ambito della garanzia per evizione, la quale postula che il terzo faccia valere diritti preesistenti alla vendita, ma configura una responsabilità per illecito extracontrattuale”.

Questione se al compratore spetti un’azione diretta ad ottenere la condanna del venditore alla riparazione della cosa o alla sua sostituzione (azione c.d. di “esatto adempimento”). Cass., 19.07.1983 n. 4980: “non è proponibile azione contro il venditore per ottenere la riparazione della cosa affetta da vizi (eliminazione difetti), anche se il venditore sia in colpa, perché le obbligazioni principali del venditore, secondo la previsione dell'art. 1476 c.c., non hanno per oggetto un facere relativo alla ma- teriale struttura della cosa venduta” (cfr. invece art. 1668 c.c. su appalto). Cass., 05-08-1985, n. 4382: “Qualora la cosa venduta sia affetta da vizi, il compratore non può avvalersi, anche nel concorso di colpa del ven- ditore, della azione di esatto adempimento, alternativamente con le azioni derivanti dalla garanzia di cui all’art. 1490 c.c., dato che l’obbligazione principale del venditore non ha per oggetto neppure in via sussidiaria, un facere relativo alla materiale struttura della cosa venduta (ex art. 1476 c.c)”.