Centro Nazionale Economi di Comunità Domus Mariae Roma 2012 Aspetti fiscali delluso degli immobili degli enti non commerciali e della riorganizzazione delle opere Dott. Luigi Raineri

IMMOBILI ENTI NON COMMERCIALI Immobili relativi allimpresa Immobili privati istituzionali

Immobili privati istituzionali producono redditi fondiari redditi diversi

Immobili relativi allimpresa Presentano una funzione servente allattività di impresa e quindi non rilevano autonomamente ma, in quanto elementi che concorrono alla formazione del risultato economico dellimpresa, producono: REDDITO DI IMPRESA

Immobili relativi allimpresa ART. 43 TUIR IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA STRUMENTALE PER DESTINAZIONE

Immobili relativi allimpresa STRUMENTALE PER NATURA LIMMOBILE PER LE SUE CARATTERISTICHE INTRINSECHE NON E SUSCETTIBILE DI DIVERSA UTILIZZAZIONE A NULLA RILEVANDO CHE SIA O MENO UTILIZZATO NELLATTIVITA DI IMPRESA (potrebbe essere non utilizzato, locato, ecc.) Risoluzione 3 marzo 1989 n. 3/330 Dir.Generale Catasto Categorie: A 10 B C D E DESTINAZIONE OGGETTIVA

STRUMENTALE PER DESTINAZIONE LIMMOBILE CHE, PUR NON AVENDO LE CARATTERISTICHE PROPRIE DI UN IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA (ES. ABITAZIONE) E POSSEDUTO DALLO STESSO SOGGETTO CHE ESERCITA LIMPRESA ED E EFFETTIVAMENTE UTILIZZATO ESCLUSIVAMENTE PER LESERCIZIO DELLIMPRESA Immobili relativi allimpresa DESTINAZIONE SOGGETTIVA

Immobili relativi allimpresa TUIR ART. 65 Lart. 65 del TUIR stabilisce due criteri per lindividuazione dei beni relativi allimpresa: criterio soggettivo: per le società commerciali sono beni dimpresa tutti i beni appartenenti alla società criterio oggettivo – formale: per le imprese individuali applicabile agli enti non commerciali sono beni dimpresa quelli in ragione della natura del bene (beni strumentali per natura) o in ragione del fatto che limprenditore li abbia inseriti nellinventario

Immobili relativi allimpresa TUIR ART. 65 Per poter essere considerati relativi allimpresa gli immobili devono essere inseriti nelle scritture contabili dellEnte ed in particolare iscritti nel: libro degli inventari registro cespiti ammortizzabili

Immobili relativi allimpresa: linventario DPR 600 Art. 16 c.c.. Art Le indicazioni dellinventario e del libro cespiti ammortizzabili relativamente agli immobili: nel Registro devono essere indicati, per ciascun immobile e per ciascuno dei beni iscritti in pubblici registri, l'anno di acquisizione, il costo originario, le rivalutazioni, le svalutazioni, il fondo di ammortamento nella misura raggiunta al termine del periodo d'imposta precedente, il coefficiente di ammortamento effettivamente praticato nel periodo d'imposta, la quota annuale di ammortamento e le eliminazioni dal processo produttivo. Per i beni diversi da quelli indicati nel comma precedente le indicazioni ivi richieste possono essere effettuate con riferimento a categorie di beni omogenee per anno di acquisizione e coefficiente di ammortamento."immobilepubblici registri rivalutazionisvalutazionifondo di ammortamentoperiodo d'imposta coefficienteammortamentoperiodo d'imposta processo produttivobeni

Immobili relativi allimpresa: presunzione di strumentalità TUIR ART. 65 Presunzione di strumentalità -Immobili strumentali per natura: dal 1 gennaio 1988 si considerano tali solo se iscritti nei registri di cui sopra - Immobili strumentali per destinazione: dal 1 gennaio 1992 si considerano tali se iscritti nei registri di cui sopra. NB. Gli immobili acquistati precedentemente a tale data ( e utilizzati per attività commerciale) e non sono stati estromessi sono considerati strumentali per presunzione di legge anche se non iscritti nel libro inventari e cespiti ammortizzabili. NB

Immobili relativi allimpresa TUIR ART. 65 IN SINTESI Gli immobili strumentali sono quindi quelli che: sono stati inseriti nelle scritture contabili antecedentemete al erano utilizzati in modo esclusivo e diretto come strumentali, pur non essendo inseriti nelle scritture contabili e non sono stati estromessi In caso di cessione, autoconsumo o destinazione a finalità estranee allimpresa degli immobili strumentali si genera plusvalenza imponibile

Immobili privati istituzionali: redditi diversi La cessione, sia a tiolo gratuito che oneroso, di immobili privati istituzionali in genere non è soggetta a tassazione a carico dellente non commerciale cedente. La cessione è soggetta a produrre redditi diversi (assimilazione soggetto privato) nei seguenti casi: cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni non edificabili) acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione. Per quelli acquisiti per donazione il quinquennio si calcola dalla data di acquisto del donante Cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati o suscettibili di attività edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione TUIR ART. 67

Passaggio di immobili privati istituzionali allimpresa E prevista una norma permanente che regola il passaggio di beni strumentali dalla sfera privata alla sfera di impresa che prevede linserimento nellinventario per le imprese nel regime ordinario e nel libro dei cespiti ammortizzabili per le imprese minori al valore di costo determinato in base al D.P.R. 689/1974. Le relative quote di ammortamento sono calcolate a decorrere dallesercizio in corso alla data delliscrizione. Se tale immobile era già utilizzato alla data del , il valore fiscale ad esso attribuito è pari al valore normale alla suddetta data (perizia) TUIR ART. 65 Comma 3 bis

Immobili relativi allimpresa: cambiamento attività nellimmobile Capita talvolta che un immobile strumentale destinato a scuola (attività esente) venga successivamente destinato ad altra attività (per esempio ricettiva – attività imponibile). Ai fini Iva loperazione è considerata passaggio interno di beni che, ai sensi dellart. 36, è soggetta agli obblighi di fatturazione ed applicazione dellimposta. comportamento concludente Loperazione viene considerata naturalmente esente da Iva, salvo opzione da esercitarsi per comportamento concludente. In caso di esercizio di opzione per lapplicazione dellIva si applica il reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a – bis DPR 633/72) DPR 633/72 ART. 36 ART. 10 n. 8-ter

Immobili relativi allimpresa: donazione immobile strumentale Talvolta gli enti, che non intendono proseguire lattività, donano limmobile strumentale a terzi. Loperazione dal punto di vista fiscale, salvo migliori chiarimenti dellAmministrazione finanziaria può essere così inquadrata: -Ai fini dellIva loperazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee allesercizio di impresa e ai sensi dellart. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è considerata cessione di beni che dal (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva) - Ai fini delle imposte dirette (Ires) loperazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR) DPR 633/7 Art.2, 10,13 TUIR Art. 58, 3 comma

Immobili relativi allimpresa: cessazione attività autoconsumo La cessazione definitiva dellattività comporta lautoconsumo dei beni strumentali, tra i quali anche gli immobili strumentali. -Ai fini dellIva loperazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee allesercizio di impresa e ai sensi dellart. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è consideratacessione di beni che dal (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva ) - Ai fini delle imposte dirette (Ires) loperazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR) DPR 633/7 Art.2, 10,13 TUIR Art. 58, 3 comma

Immobili relativi allimpresa: affitto e donazione di azienda Mentre laffitto di azienda non presenta particolari problematiche, la donazione di azienda potrebbe rappresentare una valida opportunità se si osservano le previsioni di cui al comma 1 dellart. 58 del TUIR e cioè se: - i valori dei beni costituenti il complesso aziendale del donante sono assunti dellente donatario al costo fiscalmente riconosciuto che avevano in capo al donante; - il donatario è un ente non commerciale esercente una propria attività di impresa ( la donazione deve far riferimento alla sfera privata/istituzionale del soggetto donatario) - non emergono plusvalenze imponibili in capo allente donante - non emergono sopravvenienze attive in capo allente donatario TUIR Art. 58, 1 comma