POLIZZA DECENNALE POSTUMA Verona 22 aprile 2009 WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE POLIZZA DECENNALE POSTUMA Verona 22 aprile 2009 Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza Decennale Postuma LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire DECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005, N 122 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 210 del 2 agosto 2004 Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Legge 210/04 Destinatari della legge sono i costruttori, vale a dire “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire …”.(art.1, lett.b) Beneficiari della legge sono gli acquirenti, ossia “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire …”.(art.1, lett.c). Oggetto di garanzia sono gli “immobili da costruire”, ossia “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo il 21/7/2005 e che siano ancora da edificare …”.(art.1, lett.d) Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma All’atto del trasferimento della proprietà IL COSTRUTTORE È OBBLIGATO a produrre una POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza decennale postuma). Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Art. 4 D.L. 122 giugno 2005 Assicurazione dell’immobile Il Costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’ art. 1669 del C.C., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Art. 1669 CC ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’Appaltatore è responsabile nei confronti del Committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La polizza CONTRAENTE: il Costruttore ASSICURATO/BENEFICIARIO: Per la Sezione A danni all’immobile: l’Acquirente ovvero il soggetto che ne ha interesse Per la Sezione B RCT : il Contraente Workshop Verona 22 aprile 2009 Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La polizza Sezione A - Danni all’immobile Beni e Somme assicurate: Struttura immobile (obbligatorio) Involucro (obbligatorio) Impermeabilizzazione delle coperture (obbligatorio) Pavimentazioni e rivestimenti interni (opzionale) Intonaci e rivestimenti esterni (opzionale) Sezione B – RCT Massimale 50% importo immobile minimo € 500.000,00 . Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La Polizza Garanzia Struttura immobile La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore dell’Assicurato, nei limiti di polizza, ad indennizzare all’Assicurato , limitatamente alla sola quota di proprietà, i danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da: rovina totale o parziale gravi difetti costruttivi purché derivanti, come previsto dal 1669 c.c., da un accidentale vizio del suolo e di costruzione e abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Gravi difetti costruttivi: eventi che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendone in maniera certa ed attuale la stabilità e/o agibilità dell’immobile Parti dell’immobile destinate a lunga durata:le parti strutturali dell’immobile oggetto di collaudo statico ai sensi delle norme di legge, destinate per propria natura a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno e tutte le seguenti opere quali murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale …. Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Gravi difetti Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture” Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La polizza Altre garanzie obbligatorie Partita 2-Danni a involucro (muri di tamponamento esterno) : Danni materiali e diretti all’involucro che provochino: distacco parziale o totale dell’involucro fessurazione passante diffusa tale da compromettere la tenuta all’aria e all’acqua dell’involucro. Part. 3 - Impermeabilizzazioni coperture Danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente danneggiate e coinvolte , verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno successivo alla data di effetto della garanzia e fino al 10° anno compreso. Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampa di polizza - delle percentuali di degrado. Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La polizza Garanzie opzionabili (a scelta del Contraente) Partita 4 - Pavimenti e rivestimenti interni : Danni materiali e diretti a pavimentazioni e rivestimenti interni, di tipo ceramico, lapideo, ligneo nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate, dovuti a loro distacco o rottura verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso. Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado Partita 5 - Intonaci e rivestimenti esterni : Danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o rivestimenti esterni dal supporto sul quale sono applicati nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso. Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Sezione B-Responsabilità civile verso terzi Tiene indenne l’Assicurato, nei limiti dei massimali convenuti, quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a Terzi per morte e lesioni personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A Assicurato: il Contraente/costruttore Acquirente è terzo Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma La polizza Stipula e effetto La polizza deve essere stipulata all’inizio del lavori di costruzione (con incasso di un premio di compromesso), congiuntamente alla stipula della polizza CAR . L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione lavori purché sia stato incassato il premio a saldo. La garanzia avrà termine non oltre i 10 anni dall’ultimazione dei lavori Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Somme assicurate Struttura Immobile: costo dell’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile con esclusione del valore dell’area impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti interni ed esterni: costo dell’ integrale ricostruzione a nuovo Franchigie, scoperti e limiti di indennizzo: previsti per tutte le garanzie Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Controllore tecnico Trattasi di Organismi di ispezione di tipo A accreditati dal SINCERT ad operare ai sensi delle norme UNI 10721 e abilitati a redigere rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN 17020 Compito del controllore tecnico è normalizzare il rischio verificando che: il progetto sia corretto l’esecuzione delle opere sia conforme al progetto i materiali impiegati siano idonei siano state effettuate tutte le prove sul terreno e sui materiali Tali verifiche sono sia documentali che effettuate con sopralluoghi in cantiere Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Criticità Alta elusione della legge da parte dei costruttori (applicazione media nazionale 20%, nord 25,5%, centro 13%, sud 5,4%, Veneto 15% dati simulazione Scenari Immobiliari) Scelta da parte dei costruttori/contraenti di una garanzia limitata al fine di contenere i costi con conseguente ridotta tutela degli acquirenti Dubbi sulla conformità del testo della polizza a quanto previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/05 Dubbi su opponibilità delle franchigie/scoperti/limiti indennizzo agli acquirenti Evoluzione della giurisprudenza: timore da parte delle Compagnie di essere chiamate a rispondere anche a fronte di coperture parziali o non prestate Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma Soluzioni possibili Prevedere la stipula della DP fin dal preliminare di vendita Redigere un testo standard di riferimento concordato fra tutte le parti coinvolte (compagnie, costruttori, acquirenti, notai, legislatori) ragionevolmente tutelante per gli acquirenti Monitoraggio in corso d’opera migliorare informazione e divulgazione Workshop Verona 22 aprile 2009

Polizza decennale postuma GRAZIE PER LA VOSTRA PARTECIPAZIONE Workshop Verona 22 aprile 2009