La fiscalità dei centri commerciali Aspetti di criticità Roma – 22 maggio 2008 di Ezio Maria Simonelli

2 1. L’ammortamento dei centri commerciali Dal punto di vista fiscale l’aliquota di ammortamento dei centri commerciali è stabilita nella misura massima del 6% annuo (a differenza degli altri immobili ammortizzabili fiscalmente ad un massimo del 3%). Diversamente, l’avviamento talvolta presente nei bilanci delle società che gestiscono centri commerciali è ammortizzabile fiscalmente – al ricorrere di certe condizioni – in misura non superiore ad un diciottesimo dello stesso. La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

3 1. L’ammortamento dei centri commerciali Le aree occupate dal centro commerciale e quelle che ne costituiscono pertinenza non sono ammortizzabili fiscalmente. Il costo non ammortizzabile relativo a tali aree, nel caso in cui non siano state acquistate autonomamente, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20% del costo complessivo. La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

4 1. L’ammortamento dei centri commerciali A partire dall’esercizio 2008 è stata eliminata la possibilità di effettuare sia ammortamenti anticipati sia deduzioni extracontabili utilizzando l’apposito prospetto (quadro EC) del modello di dichiarazione dei redditi. a) Pertanto, le società potranno dedurre soltanto gli ammortamenti direttamente a conto economico. b) Inoltre, gli ammortamenti potranno essere disconosciuti dall’AF se non coerenti con i comportamenti contabili adottati nei precedenti esercizi, salva la possibilità di dimostrare la giustificazione economica di tali comportamenti in base ai principi contabili (cambiamenti di aliquote di ammortamento necessitano il benestare del revisore contabile il quale è ora passibile di una sanzione amministrativa fino al 30% del proprio compenso). La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

5 2. Gli interessi passivi A partire dall’esercizio 2008 gli interessi passivi sono interamente deducibili fino a concorrenza degli interessi attivi, mentre, per la quota eccedente possono essere dedotti soltanto nel limite del 30% del risultato operativo lordo – ROL (ovvero dell’EBITDA), con le seguenti precisazioni: -la quota di interessi non dedotta può essere portata in deduzione nei successivi periodi di imposta qualora il 30% del ROL ecceda l’ammontare degli interessi passivi; - l’eventuale eccedenza del 30% del ROL rispetto alla quota di interessi passivi, che eccede gli interessi attivi, può essere riportata in avanti (dal 2010). La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

6 2. Gli interessi passivi Per le società che partecipano al consolidato fiscale, gli interessi non dedotti su base individuale possono essere dedotti a livello di gruppo. Dalla nuova limitazione sono esclusi gli interessi passivi capitalizzati (dal punto vista fiscale) e gli interessi passivi derivanti da debiti di natura commerciale. La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

7 2. Gli interessi passivi (esclusione per le immobiliari) L’art. 1, comma 36, della legge finanziaria 2008 ha escluso dalla limitazione in esame gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca e relativi ad immobili destinati alla locazione, finché non entrerà in vigore una nuova disciplina tributaria delle imprese immobiliari, il cui studio è stato affidato ad una commissione di recente istituzione che dovrebbe concludere i lavori entro il 30 giugno Possibilità di applicare tale disposizione anche ai finanziamenti garantiti da ipoteca iscritta su centri commerciali? Si ritiene di dare risposta affermativa. Si auspica comunque l’adozione di un trattamento ad hoc per le società immobiliari. La fiscalità dei centri commerciali Le imposte dirette

8 Il DL. 223 del 4 luglio 2006 Il DL 223 ha previsto l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1% per le locazioni di immobili strumentali (tra cui rientrano gli spazi all’interno dei centri commerciali). Tale regime si estende anche alle ipotesi di affitto di azienda nel caso in cui il valore normale dei beni immobili (inseriti nell’azienda) sia superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda. Come si determina il valore normale dell’immobile? A) Art. 14 del DPR 633/1972: transazioni di mercato comparabili; B) Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27/7/2007: valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare; C) perizia da parte di un esperto. La fiscalità dei centri commerciali Le imposte indirette

9 La “partecipation exemption” L’applicabilità della “partecipation exemption” è subordinata al ricorrere di determinate condizioni tra cui quella dell’esercizio di una impresa commerciale. In via assoluta si presume che tale requisito non sia soddisfatto per le partecipazioni in società il cui valore del patrimonio è prevalentemente investito in immobili (esclusi quelli alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa e i fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa). La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie

10 La “partecipation exemption” Sulla base della risposta al “question time” n dell’ On.le Maurizio Leo dell’8 febbraio 2005, la PEX è applicabile alle società che gestiscono centri commerciali in quanto la locazione dell’immobile rappresenta uno degli elementi che compongono un coacervo di servizi resi assieme (es. richiesta e gestione licenze commerciali, pulizia e manutenzione degli spazi comuni, predisposizione di spazi comuni per l’intrattenimento, etc.). La PEX, nel caso specifico, è applicabile se la locazione dello spazio destinato alla vendita è affiancato da servizi accessori di significativa entità per cui il contratto con il dettagliante assume sostanza di prestazione di servizi integrati. Al fine di eliminare ogni dubbio in merito sarebbe auspicabile l’estensione del regime PEX a tutte le immobiliari. La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie

11 La cessione del centro commerciale: la definizione di azienda Nelle operazioni di M&A riguardanti centri commerciali diventa estremamente importante capire - nella definizione della struttura - se le attività che vengono trasferite si sostanziano in un’azienda o in un complesso di beni composti anche da un immobile, poiché il trattamento fiscale cambia profondamente. Secondo la giurisprudenza, il contratto di affitto dello spazio all’interno del centro commerciale con la relativa licenza commerciale costituisce un contratto di affitto di ramo d’azienda e non una mera locazione commerciale. Di conseguenza, si ritiene che il complesso di beni materiali – quali l’immobile costituente la galleria commerciale e le infrastrutture che completano il centro commerciale – e immateriali – quali le autorizzazioni commerciali – configurino un’azienda. La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie

12 Il trasferimento del centro commerciale tramite cessione del veicolo La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie Cedente società italianaCedente società estera (“white list”) IIDDPEX (se veicolo non immobiliare): tassazione all’1,375 della plusvalenza Non tassazione in Italia (anche per effetto delle Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni) IVA/reg.N/A

13 Il trasferimento del centro commerciale tramite cessione del veicolo preceduta da un’operazione di conferimento a)Conferimento b)Cessione del veicolo La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie Conferimento d’aziendaConferimento di immobile II DDDoppia sospensione: possibilità di rivalutare fiscalmente i beni conferiti mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva da parte del soggetto conferitario nella misura del 12%-14%-16% Plusvalenza tassata in capo al conferente sia ai fini Ires (al 27,5%) sia ai fini Irap Iva /registro N/AIVA (in alcuni casi si applica il “reverse charge”) Vendita preceduta dal conf. d’aziendaVendita preceduta dal conf. d’immobile IIDDPEX (se veicolo non immobiliare): tassazione all’1,375 della plusvalenza Difficoltà ad applicare la PEX (tuttavia in tale caso la plusvalenza dovrebbe essere limitata) IVA/reg.N/A

14 L’acquisto del centro commerciale: il finanziamento degli acconti Un problema che si pone relativamente all’acquisizione di un centro commerciale consiste nella deducibilità degli interessi passivi connessa al finanziamento contratto per acquistare il centro. Il problema si pone con riferimento soprattutto all’ipotesi del finanziamento degli acconti. Nella pratica si possono presentare queste ipotesi: a) interessi imputati a conto economico: saranno deducibili nella misura del 30% del ROL; b) Interessi capitalizzati: non dovrebbero essere soggetti ad alcuna limitazione relativamente alla loro futura deducibilità sotto forma di ammortamento. Si ribadisce la necessità di adottare uno specifico trattamento per le società immobiliari per eliminare ogni dubbio applicativo. La fiscalità in ambito di operazioni straordinarie