I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI IL MCA (Market Comparison Approach) Metodo del Confronto del Mercato)

Che cosa è? È un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili che si svolge attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima (soggetto) e un insieme di immobili di confronto simili (comparabili) contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. l’MCA si basa sulla rivelazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili quali termini di paragone del confronto estimativo. Il confronto viene effettuato su base multiparametrica.

I metodi di stima secondo il confronto di mercato possono considerare solo delle caratteristiche quantitative con le quali è possibile determinare i prezzi marginali, o anche le caratteristiche qualitative dell'immobil. Avremo perciò rispettivamente: il metodo del confronto di mercato; Il metodo del confronto di mercato con il sistema di stima.

Metodo del confronto di mercato L’applicazione dell’MCA consiste in aggiustamenti sistematici ai prezzi di mercato rilevati in funzione delle caratteristiche dei fabbricati presi per il confronto e di quelle dell'immobile oggetto di stima. La procedura prevede la rivelazione del dato immobiliare relativo ad ogni immobile comparabile e da stimare. il dato immobiliare comprende tutte le caratteristiche dell'immobile significative per la formazione del valore.

Il compito del perito e quindi inizialmente di: cercare le contrattazione relative immobili simili; Rilevare i dati immobiliari; scegliere le caratteristiche Immobiliari da analizzare (elementi di comparizione).

Per Immobili simili si intendono fabbricati appartenenti allo stesso segmento di mercato, definito in base alle caratteristiche tecniche ed economiche dei fabbricati (ubicazione, destinazione, tipologia edilizia, stato di conservazione, dimensione, ecc.).

Le caratteristiche oggetto di analisi possono essere: Quantitative, per le quali è possibile individuare un parametro monetario detto prezzo marginale direttamente collegato ai prezzi di mercato (es. lo stato di manutenzione livello del piano); Qualitative per i quali non è possibile ottenere in modo diretto riferimento ai prezzi di mercato (es. l'inquinamento della zona, l'aspetto architettonico di un fabbricato, ecc.)

I parametri del segmento di mercato la tabella dei dati Con la disponibilità dei dati necessari, si potrà procedere con la stesura del rapporto di valutazione relazione di stima che comprende: I parametri del segmento di mercato la tabella dei dati i prezzi marginali (aggiustamenti) la tabella di valutazione (tabella degli aggiustamenti) la sintesi valutativa

Parametri del segmento di mercato Sono le caratteristiche che si intendono analizzare per la stima, funzione del segmento di mercato a cui appartiene fabbricato. Sono diverse per fabbricati ad uso abitazione, ad uso produttivo, per terreni edificabili, per terreni agricoli, ecc. Per la stima di qualsiasi tipo di fabbricato il parametro fondamentale è la superficie commerciale. Per i fabbricati ad uso abitazione si considera anche le caratteristiche specifiche, il livello di piano, lo stato di manutenzione, la vista , ecc.

Il parametro di stima può essere: una rivelazione effettiva ( metri quadrati, altezza del piano, ecc.); un nomenclatore che descrive, con una scala di giudizio stabilito dal perito, il parametro in esame (per esempio 1= scarso 2 = normale ecc.) 

Esempio: Parametri del segmento di mercato di un appartamento 1) Data della compravendita: I dati di compravendita sono riferiti ad epoche diverse da quella della stima e quindi devono essere ragguagliate secondo l’andamentodel mercato immobiliare: si consideri ad es. un saggio di crescita del 2%. 2) Tipo di superficie: In base alle contrattazioni locali di mercato, viene fissato un indice mercantile del 100% per la superficie principale (abitabile), del 50% per balconi, cantine, verande ecc. 3) Stato di manutenzione: Lo stato di conservazione viene giudicato sulla base di 5 livelli: 1=scarso; 2=mediocre; 3 sufficiente; 4=discreto; 5=buono

4) Livello di piano: 5) Numero di affacci: 6) Panorama: Si usa la seguente scala: 0=piano terra; 1=piano 1°; 2=piano 2°; 3=dal 3° in poi; 4 ultimo piano 5) Numero di affacci: Il parametroè il nomero di affacci, varia da 1 a 4; 6) Panorama: Si stabiliscono due livelli qualitativi: 0 = assente; 1 = presente. Si noti che: Per le prime le prime 4 caratteristiche è possibile determinare un prezzo marginale; mentre le altre due caratteristiche sono qualitative inestimabili, in quanto non è possibile determinare un prezzo marginale

Tabella dei dati La tabella dei dati contiene i prezzi e le caratteristiche rilevate dei fabbricati simili(comparabili), e del fabbricato oggetto di stima (subject o soggetto). Il numero dei comparabili è legato all'attività del mercato. Gli IVS ritengono che tre o quattro dati veritieri siano sufficienti per un risultato professionalmente accettabile. Viceversa se il mercato è poco attivo la stima può essere svolta anche sulla base di un solo comparabile.

Es. Tabella dei dati PRZ Prezzo totale (€) 250.000 270.000 280.000 --- Descrizione Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject PRZ Prezzo totale (€) 250.000 270.000 280.000 --- DAT Data 01/05/2015 13/01/2015 01/04/2015 01/08/2015 S1 Sup. princ. (mq) 102,3 112,0 107,6 115,0 SUB Sup. balc.(mq) 18,7 9,5 32,0 9,9 SUC Sup. comm.(mq) 111,7 116,8 123,6 119,95 STM Stato manutenz 1 2 LIV Livello piano 4 3 AFF Numero affacci PAN Panorama

Aggiustamenti La procedura del MCA consiste nella portare “aggiustamenti” ai prezzi di mercato rilevati in misura pari ai “prezzi marginali” delle caratteristiche immobiliari scelte tra quelle ritenute più importanti da compratori o venditori in quel segmento di mercato. Il prezzo marginale Pm è lo strumento principale di analisi delle caratteristiche dell'immobile nel MCA, in quanto esprime la variazione del prezzo “P” al variare della caratteristica o parametro “p” di confronto considerato; Essi possono essere stimati in percentuale ( sulla base degli indici mercantili), o in valore (a forfait).

Analisi dei prezzi marginali Caratteristica: Data (DAT) Si ottiene ricavando la variazione di prezzo nell’unità di tempo, che può essere mese o giorno: p(DAT)=PRZ*r/365 Il prezzo marginale riferito ai comparabili è: p(DAT)A=250.000*0.02/365 = 13,70 €/gg; p(DAT)B=270.000*0.02/365 = 14,79 €/gg; p(DAT)C=280.000*0.02/365 = 15,34 €/gg;

Analisi dei prezzi marginali Caratteristica: Superficie (S). La formula che determina il prezzo marginale è la seguente: p(S)=PMM*i(S) Ove: PMM = PRZ/SUC ed i(S)=indice mercantile relativo alla superficie Il prezzo medi di mercato riferito ai comparabili dunque è: PMM(A)=(250.000/111,7) = 2.238,14 €/mq; PMM(B)=(270.000/116,8) = 2.311,64 €/mq; PMM(C)=(280.000/123,6) = 2.265,37 €/mq. Si assume come prezzo marginale il minimo dei prezzi medi dei comparabili (PMM), che quindi è pari a 2.238,14 €/mq per tutti i comparabili. P(S1)=PMM*i(S1) = 2.238,14 x 100% = 2.238,14 €/mq P(SUB)=PMM*i(SUB) = 2.238,14 x 30% = 671,44 €/mq

Analisi dei prezzi marginali Caratteristica: Stato di manutenzione Il prezzo marginale dello stato di manutenzione viene posto pari al costo di intervento per passare da un livello ad uno superiore. I costi di intervento si riferiscono al costo di manutenzione ( deperimento fisico) ed eventualmente al costo di adeguamento (deperimento funzionale). Il costo viene calcolato con computo analitico oppure a forfait . Per il caso in esame il prezzo marginale viene determinato nella misura di 15.000 €. Caratteristica: Livello di piano Il prezzo marginale del livello di piano si stima a forfait valutandolo pari ad 5.000 € per il passaggio da un piano al successivo. (aumento di valore all’aumentare del piano)

Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti) Comparabile A Id. Descrizione Comparab A Subject Differenza Prezzo marginale Valorizzazione PRZ Prezzo totale (€) 250.000,00 DAT Data 01/05/2015 01/08/2015 92 13,70 1.260,00 S1 Sup. princ. (mq) 102,3 115,0 12.7 2.238,14 28.424,38 SUB Sup. balc.(mq) 18,7 9,9 -8.8 671,44 -5.908,67 STM Stato manutenz 1 2 15.000,00 LIV Livello piano 4 -2 5.000,00 -10.000,00 Prezzo corretto 278.776,11

Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti) Comparabile B Id. Descrizione Comparabile B Subject Differenza Prezzo marginale Valorizzazione PRZ Prezzo totale (€) 270.000 270.000,00 DAT Data 13/01/2015 01/08/2015 201 13,70 2.972,79 S1 Sup. princ. (mq) 112,0 115,0 3 2.238,14 6.714,42 SUB Sup. balc.(mq) 9,5 9,9 0.4 671,44 268,58 STM Stato manutenz 2 15.000,00 0,00 LIV Livello piano 1 5.000,00 Prezzo corretto 284.955,79

Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti) Comparabile B Id. Descrizione Comparab C Subject Differenza Prezzo marginale Valorizzazione PRZ Prezzo totale (€) 280.000 270.000,00 DAT Data 01/04/2015 01/08/2015 122 13,70 1.871,48 S1 Sup. princ. (mq) 107,6 115,0 7,4 2.238,14 16.562,24 SUB Sup. balc.(mq) 32,0 9,9 -22,10 671,44 -14.838,82 STM Stato manutenz 1 2 15.000,00 LIV Livello piano 3 -1 5.000,00 -5.000,00 Prezzo corretto 293.594,90

Dall’analisi della tabella si evince che: il prezzo massimo è 293.594,90 €; il prezzo minimo è 278.776,11€; La variazione del prezzo è inferiore al 5%, valore limite per considerare valida la stima. In caso contrario si dovranno utilizzare altre caratteristiche .

Sintesi valutativa La sintesi valutativa è la conclusione della procedura di stima con la quale si comunica il committente l'esito della procedura stessa. Il valore di stima MCA del subject è rappresentato dalla, secondo il principio di equiprobabilità , secondo il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva. Comparabile A 278.776,11 Comparabile B 284.955,79 Comparabile C 293.594,90 Valore Medio 857.326,80/3 = 285.775,60 Il valore stimato dell’immobile risulta quindi, arrotondando: 286.000,00 €.

Metodo del confronto di mercato con sistema di stima Il sistema di stima è inteso come il completamento del metodo di confronto di mercato, analizzando anche le caratteristiche qualitative. Pertanto alla tabella di valutazione seguirà una Tabella delle caratteristiche qualitative (sistema di stima). L’incidenza delle caratteristiche qualitative, non essendo trasformabili in termini di prezzi marginali, viene tenuta in conto sulla base di punteggi assegnati dal Tecnico estimatore. Si modificheranno così i prezzi corretti ottenuti con la tabella di valutazione, in base alle caratteristiche qualitative. Il sistema di stima e formato da un prodotto matriciale tra una matrice, costituita dai punteggi attribuiti a tali caratteristiche qualitative e un vettore con i dati incogniti delle ulteriori correzione da apportare . Il prodotto verrà eguagliato da un vettore costituito dai prezzi corretti ricavati dalla tabella di valutazione. La risoluzione di tale sistema ci consentirà di ricavare il valore di stima.

Matrice di valutazione Vettore prezzi corretti noti Tabella caratteristiche qualitative Immobile Affaccio Panorama Comparabile A 2 1 Comparabile B Comparabile C 3 Subject Immobile Matrice di valutazione Prezzo (x) Affaccio (y) Panorama (y) Comparabile A 1 -1 Comparabile B Comparabile C Vettore prezzi corretti noti 278.776,11 284.955,79 293.594,90

La matrice viene risolta con il sistema di equazioni: In forma matriciale 1 -1 x y z 235.633,80 284.955,97 293.594,90 * = La matrice viene risolta con il sistema di equazioni: x-y+0 =278.776,11 x-y+z =284.955,79 x+0-z =293.594,90 Si ricava che: x=287.415,22 (il valore di stima); Y= 8.639,11 ( il valore dell’affaccio); Z= -6.179,68 (il valore del panorama).