ESTIMO LEGALE Stima del diritto di superficie Prof. Salvatore Pantusa
Introduzione Art. 952 - 956 c.c. - “ è un diritto reale sulla cosa altrui e si costituisce quando il proprietario di un suolo concede ad altri l’uso del suolo medesimo allo scopo di edificarvi e mantenervi una costruzione al di sopra o al di sotto del piano di campagna, per un periodo determinato o indeterminato. Il diritto si origina anche quando il proprietario cede un fabbricato già costruito ma non il suolo.
Attori-costituzione-estinzione Titolare del diritto: superficiario - Proprietario del suolo: concedente Si costituisce per: atto scritto, usucapione, successione e delibera comunale Si estingue per: scadenza del termine, non uso, confusione (superficiario e concedente sono la stessa persona) Diritti del superficiario: libera disponibilità della costruzione, alienazione, ipoteca, trasmissione agli eredi.
Quesiti estimativi Determinazione del canone che il superficiario deve corrispondere Valore del diritto del superficiario Valore del diritto del concedente
Determinazione del canone superficiario a tempo determinato Ca=V•r dove Ca=Canone annuo V=Valore di mercato del capitale fondiario concesso r=saggio di interesse a tempo indeterminato - con costruzione esigibile dal proprietario Ca=V•r - con costruzione esigibile dal superficiario C=Ca-a dove a=Vcost. •(r/qn-1) con Vcost. = valore della costruzione e a=quota annua di costituzione del capitale in funzione del V. costruzione
Valore del diritto del superficiario a tempo indeterminato Vds= R/r dove R=reddito netto ricavabile dall’immobile r=saggio di interesse a tempo determinato - con costruzione esigibile dal proprietario Vds = R •(qn-1)/rqn
Valore del diritto del concedente a tempo indeterminato Vps= a/r dove R=reddito netto ricavabile dall’immobile r=saggio di interesse a tempo determinato - con costruzione esigibile dal proprietario Vos= a •(qn-1)/rqn+Vn1/qn dove a= canone annuo netto, Vn valore della costruzione a fine diritto