Dott. Giorgio Sangiorgio Giarre, 31 marzo 2007 La tassazione nel settore immobiliare e il reverse charge

La nuova fiscalità diretta e indiretta nel settore immobiliare Cessioni di immobili: IVA e registro – Inquadramento generale Cessioni di immobili: IVA e registro – Inquadramento generale Le nuove regole per le locazioni finanziarie degli immobili Le nuove regole per le locazioni finanziarie degli immobili Il nuovo regime fiscale dei contratti di locazione dei fabbricati Il nuovo regime fiscale dei contratti di locazione dei fabbricati Le novità IVA per i contratti di subappalto nell’edilizia Le novità IVA per i contratti di subappalto nell’edilizia Le novità in materia di ICI Le novità in materia di ICI

Cessioni di immobili: IVA – Inquadramento generale - Fabbricati abitativi (art.10 n.8 bis DPR 633/72) Fabbricati abitativi (art.10 n.8 bis DPR 633/72) Fabbricati strumentali (art. 10 n. 8 ter DPR 633/42) Fabbricati strumentali (art. 10 n. 8 ter DPR 633/42)

Cessioni di immobili Fabbricati abitativi Per quanto concerne i fabbricati, o le porzioni di fabbricato a destinazione abitativa, sono esenti da Iva le cessioni: entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento 8-bis) escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata

Cessioni di immobili Fabbricati abitativi C.M. n.12/E dell’1 marzo 2007 C.M. n.12/E dell’1 marzo Ultimazione del fabbricato - Cessione di fabbricato non ultimato - Cessione di un fabbricato “in corso di ristrutturazione”

Cessioni di immobili Fabbricati strumentali Per quanto concerne i fabbricati, o le porzioni di fabbricato strumentale per natura, sono esenti da Iva le cessioni escluse: 8-ter) :quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n ter) :quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457 quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25% quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25% quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Cessioni di immobili Determinazione della base imponibile IVA: Determinazione della base imponibile IVA: articolo 54 comma 3 DPR 633/72: riferimento al valore normale del bene immobile determinato ai sensi dell’art. 14 del DPR 633/72; articolo 35 comma 23 bis DL 223/2006: per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all'articolo 54 del Dpr 633/1972, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato.

Cessioni di immobili Determinazione della base imponibile ai fini delle imposte sui redditi: Determinazione della base imponibile ai fini delle imposte sui redditi: Nel primo comma dell'articolo 39 del Dpr 600/1973, alla lettera d), dopo l'ultimo periodo é aggiunto il seguente: Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedeltà dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 9, comma 3, del TUIR.

Cessioni di immobili Determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (articolo 52 del DPR 131/86) Determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (articolo 52 del DPR 131/86) a partire dal 1° gennaio 2007, per effetto delle novità introdotte dalla Finanziaria 2007,, non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore a quella che si ottiene sulla base di tale rendita per la generalità delle cessioni di immobili abitativi a persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, qualunque sia la natura del soggetto venditore (che può dunque essere, oltre che una persona fisica, anche un soggetto diverso: ad esempio, un’impresa).

Il nuovo regime fiscale dei contratti di locazione dei fabbricati abitativi Articolo 10 primo comma n. 8) DPR 633/72: la locazione degli immobili uso abitazione è esente da IVA, ad esclusione del seguente caso, in cui si applica l’aliquota del 10% (tabella A parte III n. 127 duodevicies) Articolo 10 primo comma n. 8) DPR 633/72: la locazione degli immobili uso abitazione è esente da IVA, ad esclusione del seguente caso, in cui si applica l’aliquota del 10% (tabella A parte III n. 127 duodevicies) il locatore sia l’impresa che ha costruito l’immobile, o che ha effettuato un intervento di recupero edilizio dello stesso; l’immobile sia stato realizzato, o recuperato, in esecuzione di un programma di edilizia abitativa convenzionata il contratto di locazione sia iniziato entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione, o dell’intervento di recupero edilizio, ed abbia una durata non inferiore a quattro anni

Il nuovo regime fiscale dei contratti di locazione dei fabbricati strumentali Sono esenti dall’imposta: Sono esenti dall’imposta: Art.10 n.8): le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di fabbricati,………….., escluse le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8-ter) ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. Art.10 n.8): le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di fabbricati,………….., escluse le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8-ter) ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Il nuovo regime fiscale dei contratti di locazione dei fabbricati L’affitto d’azienda: articolo 35 comma 10-quater DL 223/2006, che dispone quanto segue: Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l’affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50%, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell’articolo 14 del Dpr 633/1972. L’affitto d’azienda: articolo 35 comma 10-quater DL 223/2006, che dispone quanto segue: Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l’affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50%, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell’articolo 14 del Dpr 633/1972. La sublocazione: la CM 12/E/2007 afferma che il rapporto di sublocazione, anche se ai sensi dell'articolo 1595 del codice civile risulta collegato al contratto di locazione da un vincolo di reciproca dipendenza, conserva, ai fini fiscali una autonoma rilevanza economica: ….. le prestazioni derivanti da rapporti di sublocazione risultano autonomamente assoggettate a tassazione, secondo le regole e i criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali. Ad esempio, nel caso di concessione in sublocazione di porzioni di immobili strumentali, assoggettata ad Iva, deve essere nuovamente applicata l’imposta di registro, nella misura dell’1%, anche se tale imposta è già stata applicata alla locazione a monte. La sublocazione: la CM 12/E/2007 afferma che il rapporto di sublocazione, anche se ai sensi dell'articolo 1595 del codice civile risulta collegato al contratto di locazione da un vincolo di reciproca dipendenza, conserva, ai fini fiscali una autonoma rilevanza economica: ….. le prestazioni derivanti da rapporti di sublocazione risultano autonomamente assoggettate a tassazione, secondo le regole e i criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali. Ad esempio, nel caso di concessione in sublocazione di porzioni di immobili strumentali, assoggettata ad Iva, deve essere nuovamente applicata l’imposta di registro, nella misura dell’1%, anche se tale imposta è già stata applicata alla locazione a monte.

Le nuove regole per le locazioni finanziarie degli immobili Le imposte indirette (iva, registro, ipotecarie e catastale) sui canoni periodici e sul prezzo di riscatto Le imposte indirette (iva, registro, ipotecarie e catastale) sui canoni periodici e sul prezzo di riscatto Deducibilità dei canoni di leasing immobiliari Deducibilità dei canoni di leasing immobiliari

Le novità IVA per i contratti di subappalto nell’edilizia Ambito di applicazione della disciplina del “reverse charge” o “inversione contabile” prevista dall’articolo 17 comma 6 lettera a) del DPR 633/72 Ambito di applicazione della disciplina del “reverse charge” o “inversione contabile” prevista dall’articolo 17 comma 6 lettera a) del DPR 633/72 Rimborso/ compensazione iva infrannuale Rimborso/ compensazione iva infrannuale Limite per le compensazioni euro Limite per le compensazioni euro

“reverse charge” o “inversione contabile” nell’edilizia Le disposizioni di cui al quinto comma ( meccanismo dell’inversione contabile) dell’articolo 17 del DPR 633/72 si applicano anche: Le disposizioni di cui al quinto comma ( meccanismo dell’inversione contabile) dell’articolo 17 del DPR 633/72 si applicano anche: a) alle prestazioni di servizi, compresa la prestazione di manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l’attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell’appaltatore principale o di un altro subappaltatore

“reverse charge” o “inversione contabile” nell’edilizia Entrambi i soggetti devono appartenere al settore edile (attività di costruzione – sezione F della tabella di classificazione delle attività economiche ATECOFIN (2004)

“reverse charge” o “inversione contabile” nell’edilizia Il meccanismo applicativo è il seguente: Il meccanismo applicativo è il seguente: Il prestatore del servizio emette fattura per i lavori eseguiti, senza addebitare l’Iva, indicando “fattura senza addebito dell’IVA ai sensi della lettera a ) del comma 6 dell’articolo 17 Dpr 633/1972”. La CM 37/E/2006 precisa che le fatture, emesse in applicazione del regime del reverse-charge, sono esenti dall'imposta di bollo il committente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota Iva e dell’imposta dovuta il committente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota Iva e dell’imposta dovuta il committente procede alla registrazione della fattura integrata sia nel registro delle fatture emesse o in quello dei corrispettivi (articolo 23, o articolo 24 Dpr 633/1972), entro il mese di ricevimento, ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese, che nel registro degli acquisti (articolo 25 Dpr 633/1972). il committente procede alla registrazione della fattura integrata sia nel registro delle fatture emesse o in quello dei corrispettivi (articolo 23, o articolo 24 Dpr 633/1972), entro il mese di ricevimento, ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese, che nel registro degli acquisti (articolo 25 Dpr 633/1972).

Le novità in materia di ICI La dichiarazione ICI La dichiarazione ICI Modalità di liquidazione e versamento dell’ICI Modalità di liquidazione e versamento dell’ICI Le novità previste per la dichiarazione dei redditi Le novità previste per la dichiarazione dei redditi