I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI a cura di: Rampelli Enrico Docente di Tecniche di Gestione Aziendale nell’Istituto di Istruzione Secondaria “Ignazio Calvi” di Finale Emilia (Mo) giugno 2003

VALORE ECONOMICO DI UN BENE

PROCEDIMENTI SINTETICI Stima comparativa Stima a vista Stima storica Stima per valori tipici

b c x La Stima comparativa a d Per fare una stima comparativa occorrono le seguenti condizioni: I beni devono essere simili I valori devono essere recenti Ci deve essere almeno un parametro in comune I parametri possono essere: Tecnici : volume mc, sviluppo dei piani mq, numero dei vani, superficie espressa in mq quintali, ettolitri ecc. Economici: reddito netto canone d’affitto, beneficio fondiario, reddito catastale, plv, ecc Esempio: Si vuole stimare una villetta (x) di 120 mq. Nella stessa zona sono presenti 4 villette simili (a,b,c,d) e recentemente compravendute: 90 mq 125.000 Euro 130 mq 200.000 Euro 110 mq 192.500 Euro 100 mq 160.000 Euro Il valore della villetta x sarà dato da: Vx = 125.000 + 200.000 + 192.500 + 160.000 . 120 mq 90 mq + 130 mq + 110 mq + 100 mq Vx = 677.500 . 120 = 189.070 Euro 430 Pertanto: Il Valore del bene oggetto di stima (Vx) sarà dato dalla somma dei valori noti di beni simili (V), diviso la somma del loro parametro comune (p), moltiplicato il parametro del bene da valutare (Px), ricavato dalla proporzione V : p = Vx : Px Vx = V . Px p  Valori Parametro del bene oggetto di stima  parametri

La stima a vista Per poter fare una stima a vista sono richieste al perito: una lunga esperienza Una buona conoscenza del mercato

La stima storica Richiede recenti valori di compravendita. di solito ha scarsa attendibilità per ragioni fiscali

La stima per valori tipici È poco impiegata per i fondi rustici È invece largamente impiegata nella formazione del catasto nell’operazione di “classamento” Nel campo edilizio urbano è molto diffusa nella determinazione del costo di costruzione ( o ricostruzione) di un fabbricato, mediante il “COMPUTO METRICO ESTIMATIVO” Attribuzione a ciascuna particella del circolo censuario della qualità e classe che le compete

PROCEDIMENTI ANALITICI Produzione lorda vendibile Si ha un procedimento analitico ogni volta che si giunge alla formulazione del giudizio di stima con una elaborazione dei dati e degli elementi (tecnici, economici e giuridici) in modo dettagliato e minuto Può verificarsi sotto qualsiasi aspetto economico La stima analitica classica è quella per capitalizzazione dei redditi Con il bilancio dettagliato di un’azienda ordinaria (con tornaconto T = 0) si determina il beneficio fondiario (Bf) Bf = Plv – ( Q + Sv + Tr + Sa + St + I ) Valore del bene = Bf / r (saggio di capitalizzazione) retribuzioni reintegrazioni

Unità didattica realizzata dal FINE Unità didattica realizzata dal Prof. Enrico Rampelli, insegnante di Tecniche di Gestione Aziendale nell’ Istituto di Istruzione Superiore “I. Calvi” di Finale Emilia (Modena) nel mese di giugno 2003