Metodo e procedimenti di stima

Unicità del metodo: comparazione

Procedimenti di stima Razionale analitico 2) Sintetico

Inquadramento generale Fasi preliminari soggetto Proposta del quesito di stima indicazione spesso generica delle esigenze che conducono alla richiesta professionale committente Definizione dello scopo della stima formalizzazione del quesito di stima in base alla disciplina estimativa e nel quadro normativo e giurisprudenziale tecnico Scelta dell’aspetto economico (criterio di stima) Determinazione dell’aspetto economico coerente allo scopo di stima Procedimento di stima sintetico razionale-analitico Fasi operative Raccolta dati effettuata in base all’aspetto economico ed al procedimento scelti Elaborazione Risposta al quesito Relazione finale 1)Valore di mercato; 2) Valore di capitalizzazione 3) valore di costo di produzione; 4) valore di trasformazione; 5) valore di surrogazione; 6) valore complementare; 7) valore di utilità sociale Serpieri indica l’aspetto economico come criterio di stima. Merlo sottolinea come tra i sette valori manchi quello di costo opportunità, ossia il valore dell’impiego alternativo di un bene che, seppure nato in ambito economico è ormai ampiamente diffuso anche in quello estimativo.  

Inquadramento generale Serpieri indica l’aspetto economico come criterio di stima. Merlo sottolinea come tra i sette valori manchi quello di costo opportunità, ossia il valore dell’impiego alternativo di un bene che, seppure nato in ambito economico è ormai ampiamente diffuso anche in quello estimativo.  

Procedimento razionale analitico Fasi Determinazione del più probabile Bf B) Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi) C) Capitalizzazione D) Aggiunte e detrazioni

Determinazione del Beneficio fondiario in base al canone di affitto Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto annuo + interessi sulla cauzione (In) Q = quote di reintegrazione di parte padronale Tr = tributi a carico del proprietario Spamm = spese di amministrazione di parte padronale I = interessi su Q, Tr e Spamm

Determinazione del Beneficio fondiario in base al Bilancio …

Impresa – Azienda - Fondo Fattori della produzione Compenso Fondo Capitale fondiario Capitale agrario Lavoro Impresa Impresa

Bilancio economico-estimativo Bilancio contabile Bilancio economico-estimativo Condizioni fondamentali: Normalità dei dati Impresa ordinaria - Fondo normale

Principi di normalità e di ordinarietà Attualisti e suscettivisti dati normali dati che hanno la massima probabilità di verificarsi, statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza ordinarietà dell’imprenditore che conduce l’impresa con profitto nullo

Scelta del saggio di capitalizzazione: definizione Rapporto tra la capacità di produrre reddito e il valor capitale di un fondo

Scelta del saggio di capitalizzazione: determinazione diretta: indiretta: adottando saggi relativi ad investimenti comparabili a quello fondiario per durata e rischio

Scelta del saggio di capitalizzazione: comodi e scomodi (esternalità positive e negative) Comodi e scomodi possono talvolta essere quantificati in % sul valore normale o come valore forfettario da sommare o sottrarre dal valore normale del fondo. r comodi scomodi r2

Capitalizzazione

Terra nuda + Opere fondiarie Aggiunte e detrazioni Aggiunte V0*= V0+Agg Valore reale dotazione superiore al livello normale dotazione “normale” V0 Valore normale Terra nuda + Opere fondiarie dotazione inferiore al livello normale V0*= V0- Detr Valore reale Detrazioni

Aggiunte e detrazioni: alcuni esempi Frutti pendenti, anticipazioni colturali Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione aziendale Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso) Detrazioni: Dotazioni fondiarie insufficienti Periodo a redditi transitori Mutui Usufrutto

Procedimento razionale analitico presupposti che esista una relazione tra valore di mercato e redditi permanenza delle condizioni Ordinarietà dell’impresa, normalità del fondo

Valore del suolo nudo forestale Faustman

Valore del suolo nudo forestale Faustman 1) momento della stima immediatamente successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo); 2) fondo forestale costituito da molto tempo e, quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ; 3) permanenza della destinazione e delle condizioni produttive

Stima parametrica (comparativa) Procedimenti di stima sintetici per la determinazione del più probabile valore di mercato Stima a vista Stima storica Stima parametrica (comparativa) C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338) C2) pluriparametrica (appunti Statistica) Stima per valori tipici

Stima a vista (ad impressione) Stima basata sul confronto mentale del bene oggetto di stima con beni noti all’estimatore e dei quali conosce il prezzo. Seppure non vengano analiticamente espressi, attraverso la stima a vista l’estimatore considera tutti gli aspetti necessari alla espressione del più probabile valore di mercato del bene

B) Stima storica Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo stesso fondo In questo caso il bene viene stimato per comparazione con se stesso Procedimento applicabile in condizioni di: permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene permanenza delle condizioni di mercato del bene prezzi storici realizzati da una compravendita normale (ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)

C1) Stima monoparametrica Stima basata sulla conoscenza di valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x) conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.

C1) Stima monoparametrica un esempio il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni

C2) Stima pluriparametrica Stima basata sulla conoscenza di valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x) conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima. Pluriparametrica uniequazionale Pluriparametrica multiequazionale

D) Stima per valori tipici N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI Adatta a beni che nel loro complesso articolato non hanno beni simili per la comparazione Dove: di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mo pi = prezzo unitario dell’elemento i-mo

D) Stima per valori tipici un esempio