Paolo De Lorenzi 2015 1. 2 Sistema di stima svolto attraverso la rilevazione del prezzo e delle diverse caratteristiche possedute dagli immobili. Si basa.

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1 Paolo De Lorenzi 2015 1

2 2 Sistema di stima svolto attraverso la rilevazione del prezzo e delle diverse caratteristiche possedute dagli immobili. Si basa su rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili.

3 Paolo De Lorenzi 2015 3 Sistema di stima svolto a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell’ edificio, eventualmente deprezzato per obsolescenza funzionale. Il costo di ricostruzione deprezzato è applicabile ad immobili a destinazione speciale.

4 Paolo De Lorenzi 2015 4 L’ income capitalization approach è un criterio di stima immobiliare basato su procedimenti finanziari. Il valore di mercato si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. V = a/r

5 Paolo De Lorenzi 2015 5 Procedimento sintetico comparativo (Market Comparison Approach). Consiste nell’analisi del mercato per il reperimento di prezzi e valori riferiti a beni analoghi a quello oggetto di stima. La determinazione del valore unitario di riferimento.

6 Paolo De Lorenzi 2015 6 Procedimento del valore di trasformazione Si basa sulla valutazione della potenzialità edificatoria al netto di tutti gli oneri che deve sostenere il soggetto attuatore di una possibile operazione immobiliare.

7 Paolo De Lorenzi 2015 7 Valori Agricoli Medi Applicazione dei Valori Agricoli Medi della Provincia di Genova pubblicati dall’ Agenzia delle Entrate – Territorio per l’ annualità 2013 (ultimi dati pubblicati), in funzione della Regione Agraria e della coltura.

8 Paolo De Lorenzi 2015 8 Calcolo della Superficie Lorda Commerciale Le superficie dell’ immobile, misurata secondo il criterio della Superficie Esterna Lorda e le superficie degli accessori ragguagliate in funzione dei “rapporti mercantili”, concorrono alla determinazione della Superficie Commerciale, come di seguito indicato: Abitazione mq. 98,00mq. 98,00 Terrazzomq. 12,32 x 50% mq. 6,16 Poggiolimq. 7,20 x 50% mq. 3,60 Totalemq. 107,76 Superficie commerciale arr/ta: mq. 108,00

9 Paolo De Lorenzi 2015 9 Criterio di Stima Applicazione del metodo sintetico per comparazione di valori forniti da borsini immobiliari.

10 Paolo De Lorenzi 2015 10 Fonti di informazione – Borsini Immobiliari Applicazione del metodo sintetico per comparazione di valori forniti da borsini immobiliari.  Osservatorio Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio  Borsino Immobiliare  Fiaip Liguria  F.I.M.A.A.  Consulente Immobiliare (a pagamento)  Real Value (a pagamento)

11 Paolo De Lorenzi 2015 11 In funzione della media aritmetica dei valori forniti dai borsini immobiliari presi in considerazione, si ottiene un valore unitario per metro quadrato di superficie commerciale riferito ad un immobile avente caratteristiche medie.

12 Paolo De Lorenzi 2015 12 Correzione del valore unitario riferito ad un immobile aventi caratteristiche medie nell’ ambito della zona entro il quale ricade il bene oggetto di stima, con dei coefficienti di differenziazione necessari ed utili ad allineare tale valore iniziale a quello effettivamente attribuibile al bene oggetto di pignoramento.

13 Paolo De Lorenzi 2015 13 Categoria catastale Location Livello del piano Vetustà edificio Stato di conservazione e manutenzione immobile Qualità dell’ edificio Svalutazione per immobili locati Normo dimensionamento Prodotto dei coefficienti

14 Paolo De Lorenzi 2015 14 In relazione ai sopra indicati coefficienti di differenziazione, che tengono conto anche dello stato d’ uso e manutenzione, il più probabile valore a metro quadrato sarà pari ad €. ………………….. Valore complessivo di mercato mq. …….. x €./mq. ………….. = € …………………………….

15 Paolo De Lorenzi 2015 15  Riduzione pari al 10% per assenza di garanzia per vizi del bene venduto.  Oneri per regolarizzazione catastale  Oneri per regolarizzazione edilizia  Spese di amministrazione insolute