FALLIMENTO La liberazione degli immobili occupati

Presentazione sul tema: "FALLIMENTO La liberazione degli immobili occupati"— Transcript della presentazione:

1 FALLIMENTO La liberazione degli immobili occupati
Dott. Marco Bettini Firenze, 21 marzo 2018 Corso Procedure Concorsuali

2 Le norme di riferimento
Art. 80 l. fall. (Contratto di locazione di immobili) Art cod. civ. (Locazioni) Art cod. civ. (Data della scrittura privata nei confronti dei terzi) Art. 173-bis disp. att. cod. civ. (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) Art. 560 c.p.c. (Modo della custodia) Art. 47 l. fall. (Alimenti al fallito e alla famiglia) Artt. 190 e 152 del Codice della Crisi (de iure condendo)

3 La situazione dell’immobile
La dichiarazione di fallimento non determina lo scioglimento del contratto di locazione (art.80 l.f.), né la vendita forzata determina l’effetto purgativo per quanto riguarda i diritti di godimento dei terzi sorti antecedentemente al pignoramento e provvisti di data certa (art c.c.) Nel particolare caso di locazione stipulata dal curatore in pendenza di fallimento si è ritenuto che la stessa cessi per effetto della vendita forzata (Cass. SU n. 459/1994) Verifica dello stato locativo o di occupazione dell’immobile ai fini della vendita (indicazione in perizia e nel bando di gara) Nel caso di immobile occupato da terzi: è opportuno verificare la sussistenza di eventuali contratti pendenti (affitto, comodato) aventi ad oggetto l’immobile, mediante accesso agli atti registrati presso l’Agenzia delle Entrate (ora anche usufruendo delle disposizioni di cui all’art. 492-bis c.p.c. e agli artt. 155-bis e ss. disp. att. c.p.c.) e richiesta di rilascio copia degli stessi

4 Contratto di locazione di immobili
L’art. 80 l. fall. Contratto di locazione di immobili I. Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto. II. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. IV. Il credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile (nel Codice della Crisi l’indennizzo viene degradato a credito concorsuale, cfr. art. 190) Scelta tra recesso ex art. 80 l. fall. e recesso contrattuale

5 L’art c.c. Locazioni I. Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. III. In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (il c.d. “canone vile”)

6 Contenuto della relazione di stima
L’art. 173 bis disp. att. c.p.c. Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: (…) 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

7 L’opponibilità al fallimento (1)
Art c.c. - Data della scrittura privata nei confronti dei terzi La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento Quest’ultima fattispecie implica un insindacabile apprezzamento di fatto del giudice di merito. Casistica: apposizione del bollo postale sulla scrittura, del timbro postale, anche per autoprestazione, l’annotazione della ricezione della scrittura nello speciale registro tenuto da un Ente Pubblico, ecc.

8 L’opponibilità al fallimento (2)
Caso particolare: contratto di locazione non registrato, al quale, tuttavia, viene attribuita data certa con diverse modalità (sostanziale impossibilità di conoscerne l’esistenza) In questo caso può soccorrere la norma che prevede la nullità del contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre 2004 n. 311 (norma la cui interpretazione è stata oggetto di acceso dibattito in dottrina e in giurisprudenza) Principi di recente statuiti da Cass. SU n del : (i) la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; (ii) il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente (e se la registrazione fosse intervenuta post fallimento?)

9 L’art. 560 c.p.c. nel fallimento
Una volta accertata l’assenza di un diritto di godimento opponibile al fallimento, si pone la questione della liberazione dell’immobile occupato e, conseguentemente, dell’applicabilità o meno, nel fallimento, della disciplina del c.p.c. (e quindi dell’art. 560), come modificata dal D.L. 59/2016, conv. dalla legge n. 119/2016 L’applicabilità di detta disciplina nel fallimento appare pacifica nel caso in cui il curatore, nel programma di liquidazione, ai sensi di quanto previsto dall’art. 107, comma 2, legge fallimentare, abbia espressamente previsto che la vendita dei beni immobili venga effettuata dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili In assenza di tale previsione, non pare sussistere una soluzione univoca, sia in dottrina che in giurisprudenza

10 Trib. Mantova In considerazione della natura delle vendite fallimentari, deve ritenersi possibile, anche in ambito fallimentare, la pronuncia di un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. da parte del giudice delegato della procedura, a prescindere dalla modalità di liquidazione dei cespiti prescelta dal curatore Quando in sede fallimentare la vendita dei beni immobili è programmata secondo le regole processualcivilistiche, può essere disposto l’ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560, comma 3, c.p.c., trattandosi di norma propria dell’espropriazione immobiliare funzionale a consentire al giudice della procedura di disporre la liberazione del cespite da porre in vendita nell’intento di rendere più appetibile il bene e venderlo quindi ad un miglior prezzo e più celermente L’ordine di liberazione di cui all’art. 560 c.p.c. può essere emesso dal giudice delegato in ambito fallimentare anche quando il curatore abbia scelto quale modalità di vendita dei beni immobili le procedure competitive ai sensi dell’art. 107, comma 1, l.f. risultando possibile ricorrere alle norme dell’espropriazione forzata per regolare fattispecie non espressamente previste dalla legge fallimentare

11 L’art. 560 cpc nel fallimento
Il Tribunale di Mantova propende quindi per l’applicazione dell’art cpc in tutte le tipologie di vendita poste in essere dalla curatela Viceversa, la posizione secondo cui l’applicazione dell’art. 560 cpc nel fallimento deve ritenersi limitata alle sole ipotesi di vendita di cui all’art comma 2 l. fall., pare potersi ricavare da Trib. Reggio Emilia e Trib. Pescara (casi di vendite ex art. 107 comma 2, l. fall.) Analoga posizione pare desumersi dal tenore di alcuni provvedimenti assunti ai sensi dell’art. 560, comma 1, c.p.c., dai giudici delegati del Tribunale di Firenze, ove si legge: “ritenuto che la vendita di immobile in sede fallimentare nelle forme previste nella disciplina del processo esecutivo implichi necessariamente anche l’applicazione delle norme sulla liberazione dell’immobile, risultando di tutta evidenza che la funzione del custode giudiziario nell’ambito della procedura fallimentare è assorbita in quella del curatore”

12 L’art. 560 cpc nel fallimento
Oppure: “ritenuto che anche in sede di procedura fallimentare possa essere adottato l’ordine di liberazione in via anticipata ed autonoma rispetto al decreto di trasferimento ex art. 560 c.p.c., grazie al richiamo delle disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili ex art. 107 comma 2 legge fallimentare” Altro ordine di liberazione (che sarà meglio esaminato infra) è stato assunto previo generico richiamo all’art. 107 l. fall. sebbene la vendita, in concreto, non sia stata posta in essere ai sensi del secondo comma dell’art. 107, comma 2 l. fall., ovvero secondo le regole del codice di procedura civile

13 La liberazione dell’abitazione del fallito (1)
Art. 47, comma 2, l. fall.: “La casa di proprietà del fallito, nei limiti in cui è necessaria all’abitazione di lui e della sua famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla liquidazione delle attività”. La locuzione «fino alla liquidazione delle attività», contenuta nell’art. 47, comma 2, legge fall., la quale segna il termine prima del quale non è possibile distrarre la casa del fallito da tale uso, deve essere interpretata nel senso che l’ordine di liberazione dell’immobile non possa essere emesso fino a che non abbia inizio la liquidazione delle attività della procedura (Trib. Pescara , in “la liquidazione concorsuale è preceduta dal programma di liquidazione, si svolge con le forme previste dagli artt. 105 ss. l.f. e si conclude con l’alienazione dei cespiti; può, quindi, individuarsi un atto prodromico alle attività di liquidazione, le quali hanno inizio con la determinazione del curatore delle specifiche modalità di alienazione (nel caso disciplinato dall’art. 107, c. 2, l. f.) e terminano con il decreto di trasferimento dell’immobile”.

14 La liberazione dell’abitazione del fallito (2)
In senso conforme Trib. Reggio Emilia (in secondo cui: L’art. 560 c.p.c. è norma del codice di rito compatibile con la liquidazione fallimentare prevista dall’art. 107, comma 2, l. f. L’ordine di liberazione deve essere emesso dal Giudice Delegato (investito della liquidazione ex art. 107, comma 2, l. f.) al più tardi al momento dell’aggiudicazione del bene Non necessariamente l’alienazione dell’immobile adibito a casa del fallito deve seguire la liquidazione degli altri cespiti In caso di liquidazione dell’immobile destinato ad abitazione del fallito, l’ordine di liberazione può essere emesso anche prima dell’aggiudicazione, purché sia iniziata la liquidazione di tale bene

15 L’art. 560 cpc post riforma del 2016
Il riformato art. 560 c.p.c apporta significative innovazioni alla precedente disciplina nella parte in cui abolisce le forme dell'esecuzione in forma specifica ex artt. 605 ss. c.p.c. Per ottenere il rilascio dell'immobile pignorato non è più richiesto di notificare titolo esecutivo (munito di formula esecutiva) e precetto, né il successivo avviso di sloggio (con fissazione di data e ora del primo accesso), né la verbalizzazione di ogni singolo accesso antecedente a quello finale e il rinvio alla data stabilita e comunicata all'occupante Parimenti non occorre più intraprendere il procedimento di liberazione dai beni mobili ex art. 609 c.p.c. Il novellato art. 560 c.p.c., infatti, stabilisce che il custode è tenuto ad attuare l’ordine di liberazione nel rispetto delle disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione, senza l'osservanza delle formalità stabilite dagli artt. 605 ss. c.p.c.; e che il giudice possa attribuire al custode il supporto della forza pubblica o di altri ausiliari

16 La procedura: art. 560 comma 3
“Il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617 [opposizione agli atti esecutivi], la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento” Il G.E. (e il G.D. nel fallimento) deve quindi disporre la liberazione dell’immobile, al più tardi, al momento dell’aggiudicazione; nella prassi del Tribunale di Firenze, l’ordine viene emesso, di norma, su istanza del curatore, contestualmente all’ordinanza di vendita e ciò in ragione del tempo tecnicamente necessario per l’effettiva esecuzione dell’ordine di liberazione

17 La procedura: art. 560 comma 4
“Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68” E’ quindi il curatore che – assorbendo in sé le funzioni del custode – è chiamato a dare attuazione all’ordine di liberazione emesso dal Giudice Delegato secondo le prescrizioni e con le modalità indicate nel provvedimento, senza osservare le formalità di cui agli artt. 605 ss. c.p.c. (Dell’esecuzione per consegna o rilascio) Al fine di dare concreta esecuzione all’ordine di liberazione il Giudice Delegato può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari (ovvero autorizzando espressamente il curatore ad avvalersene); la tipologia di ausiliario da nominare (es.: fabbro, medico legale, accalappiacani, ecc.) dipenderà anche dall’effettivo stato di occupazione del bene (pensiamo al caso di minori, di portatori di handicap, di animali domestici, ecc.)

18 La procedura: art. 560 comma 4
I beni mobili “Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o i documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione”.

19 La procedura: art. 560 comma 4
Con la riforma del 2016 viene quindi esclusa, l'applicazione dello speciale procedimento stabilito dal vecchio testo dell’art. 609 c.p.c. laddove nell’immobile siano presenti beni mobili o documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriali o professionali Viene affidato al custode (leggasi curatore) il compito di intimare all’occupante l'asporto di cespiti e documenti fissando un termine non inferiore a 30 giorni, con facoltà di abbreviarlo, in caso di urgenza (anche in questo caso il legislatore rinuncia ad avvalersi del ministero dell'ufficiale giudiziario) Se l’ordine non viene ottemperato nel termine assegnato, i cespiti si intendono abbandonati e il custode (curatore) può smaltirli o distruggerli, salvo diversa prescrizione del giudice: è il caso di beni che hanno un valore di mercato e dovrebbero, pertanto, essere liquidati dal custode (curatore)

20 Il Codice della Crisi (art. 221)
Art. 221, comma 2: “Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 152, comma 2, il giudice delegato ordina la liberazione dei beni immobili occupati dal debitore o da terzi in forza di titolo non opponibile al curatore. Si applica in tal caso l’articolo 560, commi terzo e quarto, del codice di procedura civile” Il Codice, chiarito che l’art. 560 si applica a prescindere dalla tipologia di vendita adottata, prevede che il giudice delegato, fatto salvo quanto previsto in relazione all’abitazione del debitore (art. 152, comma 2), ordini in ogni caso la liberazione dei beni immobili occupati

21 Il Codice della Crisi (art. 152)
Art. 152 comma 2: “La casa della quale il debitore è proprietario o può godere in quanto titolare di altro diritto reale, nei limiti in cui è necessaria all’abitazione di lui e della famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla sua liquidazione. Le controversie concernenti l’applicazione di questa disposizione sono decise dal giudice delegato, sentiti il curatore, il comitato dei creditori e il debitore” Il secondo comma dispone che al debitore può essere lasciato l’utilizzo della casa di abitazione nei limiti in cui è necessario per lui e la sua famiglia, fino a quando l’immobile non è liquidato