LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE

Presentazione sul tema: "LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE"— Transcript della presentazione:

1 LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE
IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA COMPARATA Prof.Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma Dipartimento di Economia Prof.Claudio Cacciamani

2 RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE
MODELLO RER (Real Estate Risk) Individuazione criteri di misurazione e valutazione dei rischi immobiliari; supporto nelle decisioni di investimento degli operatori; attribuzione di rating agli investimenti; applicazione nella valutazione del profilo di rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore. Prof.Claudio Cacciamani

3 RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE
Individuazione dei diversi profili di rischio cui l’immobile risulta maggiormente esposto Rischio-locatario; rischio-contesto; rischio-property. Analisi di un gruppo limitato di variabili Modello semplice e operativo Prof.Claudio Cacciamani

4 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it
MODELLO RER Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”; attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio; attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10; area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio dell’immobile. Prof.Claudio Cacciamani

5 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it
MODELLO RER Ciò permette: l’attivazione di processi strutturati di analisi delle decisioni di investimento; un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale; la conoscenza delle singole dimensioni di rischio gravanti sull’asset; l’implementazione di una diversificazione degli investimenti e una riduzione del rischio del portafoglio immobiliare. Prof.Claudio Cacciamani

6 RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE
10 Rischio locatario Rischio massimo Rischio immobile Rischio property - Endogeno Rischio contesto - esogeno Prof.Claudio Cacciamani

7 VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-LOCATARIO
Settore di appartenenza Struttura del comparto Relativa intensità concorrenziale Grado di ciclicità Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata MINACCE E OPPORTUNITA’ Prof.Claudio Cacciamani

8 Rischio di fuoriuscita
RISCHIO-LOCATARIO Fase del ciclo di vita del settore in cui il conduttore opera: introduzione sviluppo maturità declino Rischio di fuoriuscita dell’impresa dal mercato Rischio di tensione finanziaria dell’azienda Prof.Claudio Cacciamani

9 RISCHIO-LOCATARIO Grado di solvibilità del conduttore indici
analisi dei trend confronti Numerosità dei conduttori SOLIDITA’ LIQUIDITA’ Rischio ridotto se locazione frazionata (suddivisa fra più di 5 conduttori) Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatari o se il bene è occupato da più conduttori appartenenti a settori correlati positivamente Prof.Claudio Cacciamani

10 VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ESOGENO
Variabili relative al contesto in cui il bene risulta inserito Variabili capaci di determinare, nel medio-lungo periodo, una variazione di tassi di rendimento di una unità immobiliare Prof.Claudio Cacciamani

11 IL RISCHIO ESOGENO Rango della città PIL dell’area;
Posizionamento della città all’interno di una graduatoria Rango della città PIL dell’area; efficienza reti di comunicazione; dimensione contesto urbano; posizionamento geografico; ecc. MAGGIORE DOMANDA UNITA’ IMMOBILIARI MINORE RISCHIO DI VACANCY DEGLI ASSET RANGO MIGLIORE Prof.Claudio Cacciamani

12 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it
IL RISCHIO ESOGENO Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…); valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da: presenza di esternalità positive; esistenza di una struttura produttiva articolata; presenza di una limitata domanda di servizi resi in competizione con altre aree del medesimo rango. Prof.Claudio Cacciamani

13 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it
IL RISCHIO ESOGENO Caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale, misurato tramite indicatori di: variabilità del rendimento di locazione registrata nel tempo; volatilità del prezzo degli edifici; divario tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo finale di compravendita; tempi medi di liquidazione dell’investimento; numero di transazioni concluse nella zona. Prof.Claudio Cacciamani

14 IL RISCHIO ESOGENO Cessione agevole e nel tempo RIDUZIONE
Forte eterogeneità fra Centri del Nord, Centro e Sud Disomogeneità tra città maggiori, intermedie e minori dinamica generale del mercato immobiliare Andamento dei mercati locali Cessione agevole e nel tempo economicamente conveniente RIDUZIONE DEL RISCHIO Prof.Claudio Cacciamani

15 Classificazione variabile e funzione della destinazione
IL RISCHIO ESOGENO Location o posizione del bene all’interno del contesto urbano: - zona pregiata; - zona centrale; - zona semicentrale; - zona periferica. Classificazione variabile e funzione della destinazione d’uso dell’asset Prof.Claudio Cacciamani

16 IL RISCHIO ESOGENO VALORE DELLE AREE Relazione tra valore e classe
Elevato nel centro città Declina con l’aumento della distanza dal centro Relazione tra valore e classe urbana NON COSTANTE, presenza di punti di massimo e minimo relativo Prof.Claudio Cacciamani

17 VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ENDOGENO
Caratteri tipologici e qualitativi del bene residenziale commerciale industriale terziario Mercato real estate Qualità degli interventi Vetustà NECESSITA’ DI CERTIFICAZIONI Confronto dei contenuti del bene con lo standard di mercato Prof.Claudio Cacciamani

18 Dimensione dell’immobile
IL RISCHIO ENDOGENO Dimensione dell’immobile RISCHIO CORRELATO AL LIVELLO DI COERENZA TRA DIMENSIONE DELL’IMMOBILE E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO Dimensione asset in linea con quanto commercializzabile sul mercato RISCHIO LIMITATO AUMENTO PROPORZIONALE DEL GRADO DI RISCHIO Incremento Vacancy rate Prof.Claudio Cacciamani

19 minori possibilità di utilizzo
IL RISCHIO ENDOGENO Caratteristiche di fungibilità dell’asset possibilità di impiego alternativo dell’edificio Costi di adattamento da sostenere Valore dell’immobile Rapporto elevato = minori possibilità di utilizzo alternativo del bene Prof.Claudio Cacciamani

20 Fattori esterni condizionanti
IL RISCHIO ENDOGENO Fattori esterni condizionanti Analisi oggettiva Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di riferimento RISCHIO MASSIMO Azione revocatoria Ipoteche/Servitù rilevanti RISCHIO MEDIO-ALTO Azioni legali pendenti/Servitù meno rilevanti RISCHIO MEDIO-BASSO Prof.Claudio Cacciamani

21 DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO
DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO DI UNA SINGOLA VARIABILE Breve questionario per verificare l’esposizione ad uno specifico rischio; assegnazione di uno scoring (da 1 a 10) alle singole risposte; calcolo della media ponderata dei punteggi assegnati alle singole risposte. SCORING ELEVATO = MAGGIORE RISCHIO RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE Prof.Claudio Cacciamani

22 ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE
QUESITI RISPOSTE GRADO DI RISCHIO PONDERAZIONE Qual è il grado di capitalizzazione che caratterizza l’azienda (mezzi propri/debiti finanziari)? < 80% 9 30% Come valutate il grado di solvibilità dell’impresa (EBIT/oneri finanziari)? 2 7 50% Quale livello di sviluppo è previsto nei piani strategici della società? Elevato 8 20% Grado di rischio complessivo della variabile 7.80 Prof.Claudio Cacciamani

23 DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO
Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili: (Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property specific risk) 3 TOTAL RISK Prof.Claudio Cacciamani

24 ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE
Grado di rischio dei singoli fattori Rischio Ponderazione Ciclicità settore 7.20 30% Merceologia 8.80 10% Solvibilità 7.80 20% Numero conduttori 6.60 40% RISCHIO LOCATARIO 7.24 Rango città 3.10 Posizione immobile 8.00 Mercato immobiliare 1.50 50% RISCHIO-CONTESTO 3.28 Prof.Claudio Cacciamani

25 ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE
Grado di rischio dei singoli fattori Rischio Ponderazione Dimensione 5.80 30% Tipologia/qualità 3.70 10% Fungibilità 8.30 Fattori esterni 5.95 RISCHIO PROPERTY 6.38 GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO 5.64 Prof.Claudio Cacciamani

26 ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO”
Impresa in fase di start-up, settore information-technology. Rischio maggiormente legato agli aspetti relativi al conduttore. 10 Rischio locatario Rischio massimo Rischio immobile Rischio endogeno Rischio esogeno Prof.Claudio Cacciamani

27 ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO”
Albergo - una catena internazionale con ottima solidità patrimoniale-finanziaria. Maggiormente esposto al rischio relativo al contesto ambientale. Rischio locatario 10 Rischio massimo Rischio immobile Rischio esogeno Rischio endogeno Prof.Claudio Cacciamani

28 CONCLUSIONI MODELLO RER
Strumento di determinazione del grado di rischio immobiliare Elevata analiticità Rapida consultazione Rapida comprensione flessibilità PER QUALUNQUE TIPOLOGIA IMMOBILIARE Prof.Claudio Cacciamani