EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ.

EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ

EDILIZIA Al fine di una specifica trattazione del settore dell’edilizia si devono distinguere diverse nozioni: Nozione di area fabbricabile; Nozione di fabbricato; Fabbricati ad uso abitativo; Fabbricati strumentali; Pertinenze.

AREA FABBRICABILE L’art. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a decorrere dal 4 luglio 2006 è tale l’area «utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo» Viene quindi ad assumere rilievo «l’area fabbricabile potenziale»

GENERALITÀ - FABBRICATO
La Cir. Min. Lavori Pubblici n e la RIS. Min n. 46/E specificano che ai fini iva è considerato fabbricato QUALSIASI COSTRUZIONE COPERTA, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e possa avere una o più scale autonome.

GENERALITÀ Per un corretto inquadramento delle disposizioni, la distinzione tra IMMOBILI AD USO ABITATIVO e IMMOBILI STRUMENTALI va operata sulla base della CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a prescindere dall’effettivo utilizzo.

IMMOBILI AD USO ABITATIVO
La Cir. Min n. 14 specifica che per casa di abitazione deve intendersi «ogni costruzione destinata alla dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea a essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in via permanente o saltuaria»

IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Sono quelli classificati nelle categorie catastali da A1 ad A9 e A11, inclusi gli immobili censiti in un'altra categoria catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che costituiscono pertinenze di un fabbricato avente destinazione abitativa. Ai fini iva non rileva l’effettivo utilizzo ma la categoria catastale.

IMMOBILI STRUMENTALI IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” classificati nelle categorie catastali A10, B, C, D ed E. La Cir. Min n. 12/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate con sovrastante impianto di autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o C/3 se dotate di attrezzature semplici.

IMMOBILI STRUMENTALI La Ris. Min n. 126/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate per campeggio classificate nella categoria D/8.

IMPRESA DI COSTRUZIONE
Si distinguono nella fattispecie dell’impresa di costruzioni: Impresa di costruzioni; Impresa che esegue interventi di recupero; Impresa che ha fatto costruire l’immobile ma normalmente svolge altra attività; Società cooperativa edilizia.

Impresa di costruzione
È definita di “COSTRUZIONI” l'impresa che provvede "DIRETTAMENTE" alla realizzazione dell'immobile. La costruzione può essere eventualmente appaltata in parte a terzi. È considerata “IMPRESA DI COSTRUZIONI” anche quella che NON dispone di personale specializzato e appalta l'intera costruzione dell'immobile a terzi (Cir. Min n. 45 e Cir. Min , n. 27/E).

Come specificato nella Circolare n. 182/E dell’ , per “IMPRESA DI COSTRUZIONI” si intende anche quella che: “occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese”.

È «IMPRESA CHE ESEGUE INTERVENTI DI RECUPERO» quella che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero di cui alle lett. c), d) ed f) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 definito Testo Unico dell’Edilizia.

È «SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA» quella che costruisce gli alloggi direttamente o tramite imprese terze e gli alloggi sono successivamente ASSEGNATI AI SOCI.

Impresa di compravendita immobiliare
È considerata “IMPRESA DI COMPRAVENDITA” quella che ha per oggetto esclusivo o principale la RIVENDITA dei fabbricati.

Impresa di compravendita immobiliare
Secondo quanto precisato nelle Cir. n. 182/E e Cir. n , per individuare l’attività di compravendita immobiliare è necessario verificare l’attività effettivamente svolta dal soggetto, non essendo sufficienti le generiche indicazioni contenute nell’atto costitutivo/statuto, il codice attività comunicato all'Agenzia delle Entrate né l'indicazione in bilancio (immobilizzazioni o rimanenze) degli immobili (Cass n.236).

IMPRESE DI MERO GODIMENTO
Sono «IMPRESE DI MERO GODIMENTO» quelle che acquistano gli immobili e si limitano al mero godimento degli stessi normalmente concedendoli in locazione.

DISCIPLINA DELLE CESSIONI E DELLE LOCAZIONI
Il regime di tassazione delle operazioni attive ai fini IVA è contenuto nei nn. 8, 8-bis e 8-ter dell’art. 10 L’articolata disciplina può essere schematizzata distinguendo il trattamento fiscale a seconda che l’operazione abbia per oggetto: la cessione; la locazione e in relazione alla tipologia di immobile, come di seguito specificato.

NOVITÀ L’art. 9, DL n. 83/2012, c.d. “DECRETO CRESCITA”, ha apportato dal 26 giugno 2012 rilevanti modifiche al trattamento IVA delle locazioni e cessioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentale introducendo, in generale, un ampliamento dei casi in cui è prevista, “per norma” o “per opzione”, l’applicazione dell’IVA. L’intervento legislativo è stato motivato dalla volontà di non far perdere alle imprese del settore il diritto alla detrazione dell’imposta relativa alla costruzione/ristrutturazione e di evitare quindi alle stesse l’aggravio, in termini di costi, a seguito dell’indetraibilità dell’IVA.

DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI
Normalmente vige il regime dell’esenzione ma a seguito delle novità introdotte dal D.L. n. 83/2012 esistono TRE IPOTESI di locazione in cui È CONSENTITO OPTARE per il regime di imponibilità iva in luogo dell’esenzione.

1) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI POSTE IN ESSERE DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O RISTRUTTURATI. Deve essere esercitata l’opzione per l’applicazione dell’iva relativamente alla locazione degli immobili abitativi posti in essere da parte delle imprese che li hanno costruiti o che sugli stessi abbaino eseguito interventi di ristrutturazione.

2) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI DESTINATI AD «ALLOGGI SOCIALI» Sono esenti ma è possibile optare per l’imponibilità, per le locazioni di immobili abitativi, poste in essere da qualsiasi tipo di impresa destinati ad «alloggi sociali».

Il D.M. 22 aprile 2008 ha individuato il termine «alloggio sociale» definendolo come «l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà».

3) LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI A decorrere dal 26 giugno 2012 tutte le locazioni SONO ESENTI indipendentemente dalla qualifica o dalle caratteristiche del locatario.

DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI
LOCAZIONI IMMOBILI USO ABITATIVO (art. 10, n. 8) ESENTI IN VIA GENERALE POSSIBILITÀ DI OPTARE PER L’IMPONIBILITÀ IVA 10% ma ciò solamente nelle seguenti ipotesi: per le imprese costruttrici e per quelle che hanno eseguito, anche tramite appalto, interventi di recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), DPR n. 380/2001; per i contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali ex DM

IMMOBILI ABITATIVI LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA Impresa costruttrice o di ristrutturazione Chiunque Esente o imponibile iva 10% per opzione Altra impresa Destinatario di alloggi sociali Chiunque ma diverso dai destinatari di alloggi sociali Esente

LOCAZIONI IMMOBILI STRUMENTALI (n. 8) ESENTI, ma per opzione è possibile derogare per L’IMPONIBILITÀ da parte del locatore.

IMMOBILI STRUMENTALI LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA Qualsiasi impresa Chiunque Esente o imponibile iva 21% per opzione

TAVOLE DI CONFRONTO IVA
TIPOLOGIA IMMOBILE LOCATORE LOCATARIO NORMATIVA FINO AL 25/6/2012 NORMATIVA DOPO IL 25/6/2012 FABBRICATO ABITATIVO Locatore impresa costruttrice o ristrutturatrice Esente Esente salva opzione per l’imponibilità ALLOGGI SOCIALI Locatore qualunque impresa Esente salva opzione per l’imponibilità (dal ) FABBRICATO STRUMENTALE Locatario con pro-rata di detrazione pari o inferiore al 25% o non soggetto iva Imponibile iva Locatario con pro-rata di detrazione superiore al 25%

LOCAZIONI ESENTI A decorrere dal , ai sensi del D.L , n. 223, convertito con modificazioni con la L , n. 248, che ha rinnovellato l'art. 10, co. 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, sono ESENTI LE LOCAZIONI dei seguenti immobili: TERRENI, aziende agricole e aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, non suscettibili di destinazione edificatoria; FABBRICATI AD USO ABITATIVO comprese le pertinenze (garage, box, ecc.). 30

LOCAZIONI ESENTI Gli artt. 5, 17 e 40, co. 1 del D.P.R. 131/1986 stabiliscono che i contratti di locazione RICADENTI NELL'AMBITO DELL'ESENZIONE IVA ex art. 10, n. 8) del D.P.R. 633/1972 sono soggetti ALL'OBBLIGO DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO (entro 30 giorni dalla data di stipula) e scontano l'imposta di registro sul totale dei canoni pattuiti con aliquota 2%. 31

IVA E REGISTRO TIPOLOGIA IMMOBILE LOCATORE IVA REGISTRO
FABBRICATO ABITATIVO Impresa costruttrice o ristrutturatrice Imponibile iva per opzione 10% Imposta fissa € 168,00 Esente 2% Chiunque ALLOGGI SOCIALI FABBRICATO STRUMENTALE Esente o Imponibile iva per opzione 1%

OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA
Le novità in materia iva sulle locazioni trovano applicazione a decorrere dal , ossia dalla data di entrata in vigore del DL n. 83/2012. Il Decreto non prevede specifiche disposizioni transitorie per le situazioni in essere a tale data.

L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione , n. 2/E ha affrontato il caso di una società “subentrata” in alcuni contratti immobiliari stipulati da un soggetto privato. In tale situazione l’Agenzia ha riconosciuto alla società istante la possibilità di optare per l’imponibilità “mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno all’Ufficio ... competente”.

L’Agenzia nella Risoluzione , n. 364/E ha esaminato il caso di due contratti di leasing aventi ad oggetto due immobili abitativi per i quali successivamente è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso (da abitazione ad ufficio). L’Agenzia dopo aver rilevato il mutamento del regime IVA applicabile alle locazioni in esame ha specificato che “tanto al fine di esprimere validamente l'opzione per l'imponibilità ad Iva, quanto allo scopo di fornire un adeguato supporto documentale al cambio dell'aliquota di registro applicata, entrambi i contratti di leasing in discorso debbano essere integrati con un atto in cui venga evidenziata l'avvenuta modifica catastale e VENGA MANIFESTATA L'OPZIONE PER L'IMPONIBILITÀ AI FINI DELL'IVA”. Tali atti integrativi, con allegato quelli originari, “dovranno essere registrati entro il termine fisso di 30 giorni”.

DISCIPLINA DELLE CESSIONI

CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO (art 10 n. 8-bis) ESENTI con alcune eccezioni per le imprese di costruzione/ristrutturazione. L’IMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE prevista per l’impresa costruttrice/di ristrutturazione: - “per norma”, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione; “per opzione”, da esprimere nell’atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione.

CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO ESENTI

CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO IMPONIBILITÀ IVA OBBLIGATORIA IMPRESA COSTRUTTRICE DI RISTRUTTURAZIONE “PER OPZIONE”, PER LE CESSIONI EFFETTUATE TRASCORSI 5 ANNI IMPRESA COSTRUTTRICE DI RISTRUTTURAZIONE “PER NORMA”, PER LE CESSIONI EFFETTUATE ENTRO 5 ANNI

Ne consegue che: - le imprese costruttrici/di ristrutturazione hanno sempre la possibilità di assoggettare ad IVA la cessione dell’immobile abitativo, evitando così l’indetraibilità dell’imposta relativa agli acquisti di beni e servizi effettuati per la realizzazione/ristrutturazione;

per le cessioni di immobili abitativi poste in essere dalle “ALTRE IMPRESE” trova sempre applicazione il regime di ESENZIONE IVA. Per le “altre imprese” viene meno la possibilità di optate per l’imponibilità in caso di cessione di immobili locati per almeno 4 anni in attuazione di piani di edilizia convenzionata o destinanti ad alloggi sociali.

DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI
IMMOBILI ABITATIVI CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Imponibile iva Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Esente o imponibile per opzione Altra impresa Esente

CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI (Art. 10 n. 8-ter) Il regime obbligatorio prevede L’IMPONIBILITÀ “per norma” delle cessioni effettuate dall’impresa costruttrice/di ristrutturazione poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione (in precedenza l’imponibilità era prevista per le cessioni effettuate nei primi 4 anni);

CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI IMPONIBILITÀ IVA “PER NORMA” DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI

È confermato, in generale, il regime di esenzione IVA, al quale il cedente dopo 5 anni dalla fine dei lavori (impresa costruttrice/di ristrutturazione o “ALTRA IMPRESA”) può sempre “derogare” esercitando l’opzione per l’imponibilità nell’atto (come già in precedenza). Non è più prevista l’imponibilità “per norma” delle cessioni effettuate a soggetti IVA con diritto alla detrazione (pro-rata) non superiore al 25% ovvero a soggetti “privati”.

CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI ESENTE O IMPONIBILE PER OPZIONE DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE

DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI
IMMOBILI STRUMENTALI CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque imponibile iva Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Esente o imponibile per opzione Altra impresa

MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI

INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI
L’Agenzia delle Entrate nella Circolare , n. 12/E ha specificato che il CONCETTO DI ULTIMAZIONE della costruzione o dell’intervento di recupero va “individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia IDONEO ad espletare la sua funzione ovvero sia IDONEO AD ESSERE DESTINATO AL CONSUMO”.

A tal fine l’Agenzia in tale Circolare richiama quanto già precisato nella Circolare , n. 38/E, in materia di benefici “prima casa” e pertanto si deve considerare ULTIMATO sia l’immobile per il quale sia intervenuta, da parte del direttore dei lavori, L’ATTESTAZIONE DELL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI (di norma coincidente con la dichiarazione da rendere in Catasto ex artt. 23 e 24, DPR n. 380/2001), sia quello “concesso in uso a terzi, con fisiologici contratti relativi

all’utilizzo dell’immobile, poiché lo stesso, PUR IN ASSENZA DELLA FORMALE ATTESTAZIONE DI ULTIMAZIONE rilasciata dal tecnico competente, si presume che, ESSENDO IDONEO AD ESSERE IMMESSO IN CONSUMO, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata”.

CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI
La disposizione in esame non fa alcun riferimento AGLI IMMOBILI NON ULTIMATI, ossia a quelli IN CORSO DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE. Dopo aver rilevato tale “lacuna” l’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 ha chiarito che la CESSIONE DI UN IMMOBILE NON ULTIMATO VA ASSOGGETTATA AD IVA.

CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI
“La cessione di un fabbricato effettuata da un SOGGETTO PASSIVO D’IMPOSTA in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo È ESCLUSA dall’ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del DPR n. 633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, DEVE ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA AD IVA”.

IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE
Con specifico riferimento agli immobili oggetto di RISTRUTTURAZIONE nella citata Circolare n. 12/E/2007 è stato precisato che IL REGIME DI IMPONIBILITÀ IVA è subordinato al fatto “che i lavori edili SIANO STATI EFFETTIVAMENTE REALIZZATI anche se in misura parziale”. Non è sufficiente, a tal fine, che l’impresa abbia richiesto le autorizzazioni amministrative all’esecuzione dello intervento.

Infatti, “se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato NON PUÒ essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione” e QUINDI È ESENTE IVA. Recentemente la stessa Agenzia nella Circolare , n. 8/E ha precisato con riferimento agli immobili oggetto di ristrutturazione che “la norma … non richiede

che gli interventi di recupero siano collegati ad una condizione di degrado dell’immobile”. Per effetto di tale chiarimento IL REGIME DI IMPONIBILITÀ IVA è applicabile anche ai casi di CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO non collegati al degrado del bene (fermo restando comunque l’effettiva realizzazione dei lavori edili).

Esaminando il caso della cessione di un complesso immobiliare sul quale erano iniziate opere di ristrutturazione (demolizioni, consolidamenti, rifacimento dell’intonaco grezzo esterno) l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione , n. 91/E sostiene l’applicazione del regime di imponibilità anche al caso in esame affermando che: “Trattandosi di fabbricato non ultimato l’assoggettamento ad IVA si rende applicabile

a prescindere dalla destinazione catastale dell’immobile. L’assoggettamento della fattispecie in esame al regime di imponibilità IVA è subordinato, naturalmente, alla circostanza (da far constare anche in sede di eventuale controllo) che l’immobile, … , al momento della cessione sia effettivamente in fase di ristrutturazione, nel senso che su di esso siano stati concretamente eseguiti interventi significativi, il cui completamento si rende necessario per rendere il fabbricato idoneo al suo materiale utilizzo.”

ALIQUOTA IVA APPLICABILE
Dopo aver specificato che le cessioni di immobili oggetto di RISTRUTTURAZIONE SONO DA ASSOGGETTARE AD IVA l’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 sottolinea la possibilità di applicare alle stesse le previste ALIQUOTE AGEVOLATE. Sul punto, all’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 8/E è stato posto il quesito se per l’applicazione dell’aliquota IVA del 10% sia necessario che i lavori di recupero siano ultimati o se è sufficiente che siano iniziati.

Secondo l’Agenzia poiché il n. 127-quinquiesdecies) della Tabella A, parte III, DPR n. 633/72 “non tratta specificamente anche i fabbricati «non ultimati»“ la cessione di un immobile da parte di un’impresa “che ha realizzato l’intervento di ristrutturazione in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall’ambito applicativo del citato n. 127-quinquiesdecies)”. Di conseguenza a tale cessione va applicata L’ALIQUOTA ORDINARIA DEL 21%.

L’ALIQUOTA IVA RIDOTTA DEL 10% prevista dal citato n. 127-quinquiesdecies), Tabella A, parte III, DPR n. 633/72, potrà essere applicata soltanto nel caso in cui la cessione riguardi un fabbricato sul quale sono stati effettuati (ULTIMATI) interventi di recupero di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e), Legge n. 457/78 ed il cedente sia l’impresa che ha realizzato, anche mediante appalto a terzi, tali interventi di recupero.

Nel caso in cui la cessione riguarda un immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione se sussistono i requisiti “prima casa” (in particolare si rammenta che l’immobile deve presentare le caratteristiche di abitazione non di lusso secondo quanto previsto dal DM ) Aliquota IVA applicabile: 4%

Nel caso in cui la cessione riguarda un immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione se NON sussistono i requisiti “prima casa” Aliquota IVA applicabile: 10%

Nel caso in cui la cessione riguarda immobili in corso di costruzione ed sono situati in un edificio c.d. “Tupini” ex art. 13, Legge n. 408/49 e il cedente è l’impresa che sta costruendo il fabbricato Aliquota IVA applicabile: 10%

Nel caso in cui la cessione riguarda immobili in cui sono in corso INTERVENTI DI RECUPERO e quindi i lavori non sono terminati, di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e), Legge n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) ed il cedente è l’impresa che sta realizzando, anche mediante appalto a terzi, tali interventi di recupero Aliquota IVA applicabile: 21%

CESSIONI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Imposta di registro, ipotecaria e catastale Le cessioni di immobili ad uso abitativo scontano: - le imposte in misura fissa per le cessioni soggette a IVA (€ 168,00 x 3); - le imposte in misura proporzionale in caso di cessioni esenti IVA, applicando gli eventuali benefici “prima casa”.

CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA

FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA
SOGGETTO VENDITORE Potrà essere: impresa costruttrice; impresa ristrutturatrice; altro soggetto IVA (rivenditore).

FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA
ASPETTO TEMPORALE Il tempo intercorso tra la costruzione o la ristrutturazione dell'immobile e la vendita dello stesso

cessioni immobili strumentali
Per quanto riguarda le cessioni di immobili strumentali, il n. 8-ter prevede in generale il REGIME DI ESENZIONE. Il regime di esenzione è derogato in base alle quali le cessioni sono imponibili iva:

APPLICABILITÀ DELL’IVA se effettuate, ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI, dalle imprese di costruzione/ristrutturazione di immobili. per opzione DEL CEDENTE, da esprimere nell’atto, da parte delle imprese di costruzione/ristrutturazione di immobili per le cessioni effettuate TRASCORSI 5 ANNI dalla costruzione/ristrutturazione.

APPLICABILITÀ DELL’IVA se effettuate DA ALTRE IMPRESE L’OPERAZIONE SARÀ ESENTE salvo opzione per l’imponibilità. 72

APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012 se effettuate (da chiunque) nei confronti di soggetti passivi IVA il cui pro rata di detraibilità sugli acquisti È PARI O INFERIORE AL 25%; tale regime è obbligatorio e DIPENDE DAL PRO RATA DEL CESSIONARIO, così come dichiarato dallo stesso nell’atto di cessione.

APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012 se effettuate (da chiunque) nei confronti di soggetti che NON AGISCONO nell’esercizio dell’impresa o di arti e professioni; tale regime è obbligatorio e DIPENDE DALLA NATURA (privato, ente non commerciale) DEL CESSIONARIO il quale è tenuto a dichiarare tale circostanza nell’atto di compravendita. Si tratta dei soggetti che rimangono incisi dall'lva, in quanto consumatori finali, senza poter dar luogo alla detrazione dell'imposta assolta a monte

APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012 se viene ESERCITATA L’OPZIONE NELL’ATTO DI COMPRAVENDITA. Tale caso riguarda le cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi che non subiscono limitazioni alla detrazione dell’IVA, se non marginali (pro rata di detraibilità superiore al 25%). Nei confronti di tali soggetti IL REGIME NATURALE È QUELLO DI ESENZIONE in quanto l’assoggettamento dipende dalla manifestazione dell’opzione. In questa ipotesi è operativa l'inversione contabile, o reverse charge.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale
Ai fini dell’imposta di registro è prevista l’applicazione in MISURA FISSA PARI A € 168,00 sia per le cessioni soggette a IVA, sia per quelle esenti. imposte ipotecaria e catastale in misura pari al 4% su tutte le cessioni di immobili strumentali.

Cessioni di immobili strumentali
Le cessioni di fabbricati strumentali (se non esenti) scontano l'Iva in misura ordinaria (21%).

AUTOCONSUMO DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
L’art. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72 considera cessioni di beni “la destinazione di beni all'uso o al consumo personale o familiare dell'imprenditore o di coloro i quali esercitano un'arte o una professione o ad altre finalità estranee alla impresa o all'esercizio dell'arte o della professione, anche se determinata da cessazione dell'attività, con esclusione di quei beni per i quali non è stata operata, all'atto dell'acquisto, la detrazione dell'imposta di cui all'articolo 19”.

L’art. 13, comma 2, lett c.), DPR n. 633/72, nella riformulazione disposta dalla c.d. “Comunitaria 2008”, la base imponibile IVA in presenza di autoconsumo è individuata: non più con riferimento al valore normale; ma con riferimento al prezzo di acquisto o, in mancanza, al prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettua l’operazione.

A seguito delle novità introdotte dal DL n. 83/2012, l’autoconsumo di un immobile strumentale dà luogo ad un’operazione esente IVA. La presenza di operazioni esenti determina l’insorgere di due specifiche questioni: l’applicazione del pro-rata ex art. 19, comma 5, DPR n. 633/72 di detraibilità dell’IVA a credito; la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72.

In merito all’applicazione del pro-rata si potrebbe negare l’operatività del pro-rata in quanto nel caso di specie la cessione configura un’operazione occasionale. Relativamente alla rettifica della detrazione ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72 é necessario operare la rettifica della detrazione dell’IVA a credito, relativamente ai decimi mancanti al compimento del decennio dall’acquisto/ ultimazione/trasformazione/ampliamento.

L’autoconsumo di un immobile acquistato da un soggetto privato costituisce un’operazione esclusa dal campo di applicazione dell’IVA, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione , n. 194/E. Deve comunque essere effettuata la rettifica della detrazione dell’IVA a credito relativamente ai lavori di trasformazione/ampliamento eseguiti sull’immobile stesso.

CESSIONI DI IMMOBILI ED APPLICAZIONE DELL’IVA

Cessionario non soggetto passivo d'imposta
Una IPOTESI di APPLICAZIONE OBBLIGATORIA DELL'IVA si ha quando il CESSIONARIO NON È UN SOGGETTO PASSIVO IVA, in quanto non agisce nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione, e risulta pertanto un «consumatore finale», che non ha diritto a detrarre l'imposta addebitatagli a titolo di rivalsa (C.M , n. 27/E).

L'ipotesi ricorre quando in veste di cessionario ci sia: • un privato; • una società semplice; • un soggetto non residente privo di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato; • un ente non commerciale.

In questa fattispecie l'Iva viene applicata tassativamente e quindi non per opzione degli interessati. A tal fine, il cessionario deve dichiarare nell'atto di compravendita di non agire nell'esercizio di impresa, arte o professione.

REVERSE CHARGE

REVERSE CHARGE Con il meccanismo del reverse charge Legislatore ha voluto arginare i fenomeni di evasione dell'imposta derivanti dal seguente comportamento: • l'appaltatore subappalta in tutto o in parte i lavori di costruzione e ristrutturazione dell'immobile; il subappaltatore esegue i lavori, addebitando al proprio committente i corrispettivi con applicazione dell'Iva nei modi ordinari (l'aliquota dipende dalla tipologia di lavori eseguiti);

REVERSE CHARGE il committente del subappaltatore riceve tale fattura, paga il corrispettivo e l'imposta, e procede alla detrazione dell'imposta ai sensi dell'art. 19 del D.P.R. 633/1972; il subappaltatore, indipendentemente dalla «complicità» del committente non procede al versamento dell'imposta all'Erario, e dopo un certo periodo procede alla cessazione dell'attività, scomparendo dalla circolazione.

REVERSE CHARGE A seguito di tale comportamento:
• resta fermo il diritto alla detrazione dell'imposta in capo al committente, in quanto tale diritto prescinde dall'effettuazione dell'imposta da parte del subappaltatore; • l'Erario subisce un danno, in quanto a fronte della detrazione del committente, non incassa l'imposta a debito del subappaltatore, e si trova costretto ad eseguire una procedura di recupero particolarmente difficoltosa, sia per la irreperibilità del soggetto, sia per la probabile (anzi quasi certa) inconsistenza patrimoniale dello stesso

REVERSE CHARGE Con il meccanismo del reverse charge, il danno evidenziato viene evitato, in quanto: • il subappaltatore procede all'addebito del corrispettivo per la prestazione eseguita, senza addebito dell'imposta (emissione di fattura con aliquota zero); • il committente procede all'autofatturazione, applicando «virtualmente» l'imposta, in quanto procede alla doppia annotazione nel registro acquisti ed in quello delle fatture emesse, rendendo così neutro l'impatto.

REVERSE CHARGE In altre parole, con il meccanismo dell'inversione contabile, non si ha esborso finanziario dell'imposta tra le parti, con la conseguenza che il committente procederà al pagamento della fattura del subappaltatore senza esborso d'imposta, in quanto l'Iva non è contenuta nel documento stesso.

Presupposti applicativi
REVERSE CHARGE Presupposti applicativi L'applicazione concreta della disposizioni di cui all'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972, dipende dal verificarsi simultaneamente di tutta una serie di condizioni. A tale proposito, la C.M. 37/E/2006, ha fornito delle indicazioni, individuando una serie di requisiti consecutivi, la cui verifica positiva determina l'obbligo di applicazione del regime di inversione contabile. In particolare:

REVERSE CHARGE PRIMO REQUISITO: è necessario verificare l'aspetto «soggettivo», ossia la presenza di almeno tre soggetti coinvolti, in quanto la presenza di un subappaltatore richiede necessariamente la contemporanea presenza di almeno altri due soggetti, il committente (titolare della licenza edilizia) ed un appaltatore. In assenza di una «catena» di almeno tre soggetti, è necessario interrompere il percorso e procedere all'applicazione dell'Iva nei modi ordinari;

REVERSE CHARGE SECONDO REQUISITO: è indispensabile verificare che l'operazione sia stata poste in essere nel settore edile, nel senso che la prestazione eseguita deve rientrare in quelle previste dal gruppo «F» (Costruzioni) dei «vecchi» codici di attività desumibile alle tabelle Atecofin 2004 (contraddistinte dalle prime due cifre) Se la prestazione eseguita non rientra tra quelle contemplate nel citato gruppo «F», si deve procedere anche in questo caso all'applicazione dell'imposta nei modi ordinari;

REVERSE CHARGE La circolare n. 37/E del , punto 2, specifica che i settori edili a cui è applicabile il reverse charge sono i seguenti: i nuovi lavori; le riparazioni; i rinnovo e restauri; le aggiunte e le alterazioni; la costruzione di edifici; la costruzione di strutture prefabbricate in cantiere; le costruzioni temporanee.

REVERSE CHARGE L’Agenzia delle Entrate con Circolare 37/E/2006 specifica, inoltre, che sono tenuti all’applicazione del “reverse charge”: I subappaltatori che svolgono attività identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F; I subappaltatori che svolgono attività identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F “anche se in via non esclusiva o prevalente”; I subappaltatori che potrebbero avere un codice ATECOFIN diverso da quelli compresi nella SEZIONE F (Costruzioni).

REVERSE CHARGE In via generale non rientrano nel sistema del reverse charge le prestazioni rese da subappaltatori svolgenti attività comprese nella SEZIONE F – ATECOFIN ad appaltatori che non svolgono tali attività. Sono quindi escluse le attività: fabbricazione dei materiali di costruzione (codice 16.22); gestione dei progetti di costruzione (codice 71.1); lottizzazione non connessa con l’urbanizzazione (codice 68.1);

REVERSE CHARGE servizi di supporto a sondaggi e trivellazioni per l’estrazione di altri minerali (codice 09.9); installazione di macchine ed attrezzature industriali (codice 33.2); trivellazione di pozzi di produzione di petrolio e gas (codici 06.1 – 06.2); esplorazione di giacimenti di petrolio e gas; prospezioni geofisiche, geologiche e sismiche (codice 71.1); costruzioni di linee di comunicazione e di linee elettriche (codice 42.22);

REVERSE CHARGE il monitoraggio ed il controllo a distanza di sistemi elettronici di sicurezza come i sistemi di allarme antifurto e antincendio (codice 80.2); installazione di impianti luci, audio e di amplificazione per manifestazioni, concerti, ecc. (codice 90.02); consulenza e design per decorazione di interni (codice 74.10); pulizie all’interno di immobili ed altre strutture (codici ); trasporto con betoniera (codice 49.41);

REVERSE CHARGE noleggio di macchine e attrezzature per costruzione senza operatore c.d. nolo a freddo (codice 77.32); noleggio di ponteggi senza montaggio e smontaggio (codice 77.32); installazione e manutenzione di impianti di irrigazione per prati e giardini (codice ); studi di architettura, ingegneria ed altri studi tecnici (divisione 71.1); realizzazione di impianti industriali. Viene specificatamente esclusa l’applicazione del reverse charge alle prestazioni d’opera intellettuale rese da professionisti in quanto non possono essere definite prestazioni di manodopera.

REVERSE CHARGE TERZO REQUISITO: l'ultimo passaggio è quello relativo al contenuto giuridico dell'accordo che lega il subappaltatore con l'appaltatore principale, in quanto l'Agenzia delle Entrate, sul presupposto che la norma SI RENDE APPLICABILE ALLE SOLE PRESTAZIONI DI SERVIZI, ha precisato che l'accordo contrattuale deve rientrare nelle fattispecie del contratto d'opera o nella prestazione d'opera, restando invece sempre escluse le cessioni di beni con posa in opera, in quanto tale ultima operazione costituisce ai fini Iva una cessione di beni e non una prestazione di servizi.

REVERSE CHARGE L’Agenzia delle Entrate con le risoluzioni n.148/E, n. 164/E e n. 220/E del 2007 in merito alla configurazione delle ipotesi di fornitura con posa in opera o di prestazione di servizi ha precisato che si tratta di fornitura con posa in opera se “il programma negoziale posto in essere tra le parti ha quale scopo principale la cessione di un bene e l’esecuzione dell’opera sia esclusivamente diretta ad adattare il bene alle esigenze del cliente, senza modificarne la natura”

REVERSE CHARGE Si tratta, invece, di una prestazione di servizi se “la volontà contrattuale è quella di ottenere un risultato diverso e nuovo rispetto al complesso di beni utilizzati per l’esecuzione dell’opera” In ogni caso si deve sempre fare riferimento alla specifica volontà delle parti e agli effetti prodotti dal contratto quando sussistano contemporaneamente cessioni di beni e prestazioni di servizi al fine di individuare l’obbligazione prevalente (di dare o di fare) e non al nomen iuris.

REVERSE CHARGE Una volta verificati tutti i suddetti requisiti:
il subappaltatore emette fattura senza addebito d'imposta ai sensi dell'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972; l'appaltatore integra la fattura con l'indicazione dell'aliquota e della relative imposta, annotandola, nei termini ordinari, sia nel registro degli acquisti di cui all'art. 25, sia nel registro delle fatture emesse di cui all'art. 23 o nel registro dei corrispettivi di cui all'art. 24, così da «neutralizzare» l'imposta in sede di liquidazione periodica.

REVERSE CHARGE APPLICAZIONE IMPROPRIA DEL MECCANISMO DEL REVERSE CHARGE O DEL REGIME DI IMPONIBILITÀ A) L’emissione di fatture da parte del cedente o prestatore con iva per operazioni soggette al reverse charge e il mancato versamento dell’imposta viene punito con la sanzione amministrativa compresa fra il 100% e il 200% dell’imposta regolarmente addebitata con un minimo di €. 258,00.

REVERSE CHARGE B) L’emissione di fatture da parte del cedente o prestatore con iva per operazioni soggette al reverse charge é punita con la sanzione amministrativa pari al 3% dell’imposta irregolarmente addebitata con un minimo di €. 258,00 e comunque non oltre € ,00. In via generale é prevista la solidarietà di entrambi i soggetti obbligati all’applicazione del reverse charge per l’imposta e le sanzioni

REVERSE CHARGE Il D.L. n. 83/2012, c.d. “Decreto Crescita”, ha modificato la disciplina in materia di responsabilità nell’ambito dei contratti di appalto e subappalto di opere e servizi. L’art. 13 del citato Decreto in vigore dal , ha sostituito il comma 28 dell’art. 35, DL n. 223/2006 e introdotto i nuovi commi 28-bis e 28-ter che riguardano, rispettivamente, la responsabilità dell’appaltatore, quella del committente ed il profilo oggettivo e soggettivo della nuova disciplina.

RESPONSABILITÀ Il citato nuovo comma 28-ter prevede che la disciplina relativa alla responsabilità nei contratti di appalto / subappalto: È applicabile ai contratti di appalto / subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da: soggetti che pongono in essere operazioni rilevanti ai fini IVA; soggetti ex artt. 73 e 74, TUIR (società di capitali, cooperative, Enti pubblici, ecc.); Non è applicabile alle “stazioni appaltanti” ex art. 3, commi 32 e 33, D.Lgs. n. 163/2006

RESPONSABILITÀ Il citato nuovo comma 28 prevede che, in caso di appalto di opere o servizi, l’appaltatore, nel limite del corrispettivo dovuto, è solidalmente responsabile con il subappaltatore dei versamenti, a carico di quest’ultimo per le prestazioni effettuate nell’ambito del contratto, relativi: alle ritenute sui redditi di lavoro dipendente; all’IVA.

RESPONSABILITÀ La responsabilità è esclusa qualora i versamenti, scaduti alla data di pagamento del corrispettivo, siano stati regolarmente effettuati. A tal fine l’appaltatore deve acquisire, prima del pagamento del corrispettivo, la documentazione comprovante che il subappaltatore ha effettuato regolarmente i suddetti versamenti.

RESPONSABILITÀ La documentazione può essere rilasciata “anche” tramite un’asseverazione resa da un: CAF Imprese; professionista abilitato, ex art. 3, comma 3, lett. a), DPR n. 322/98 (dottore commercialista, ragioniere e perito commerciale, consulente del lavoro). L’appaltatore può sospendere il pagamento del corrispettivo fino all’esibizione della suddetta documentazione.

RESPONSABILITÀ Il comma 28-bis prevede che il COMMITTENTE deve acquisire, prima del pagamento del corrispettivo dovuto all’appaltatore, la documentazione da quest’ultimo resa, comprovante che i suddetti versamenti, scaduti alla data del pagamento, sono stati regolarmente effettuati dall’appaltatore e dagli eventuali subappaltatori. Anche il committente può sospendere il pagamento del corrispettivo fino all’esibizione della suddetta documentazione.

RESPONSABILITÀ Il comma 28-bis prevede che “L’inosservanza delle modalità di pagamento previste a carico del committente è punita con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro a euro se gli adempimenti di cui al comma 28 non sono stati correttamente eseguiti dall’appaltatore e dal subappaltatore. Ai fini della predetta sanzione si applicano le disposizioni previste per la violazione commessa dall’appaltatore”.

RESPONSABILITÀ L’Agenzia delle Entrate, a seguito di una serie di problematiche sorte tra gli operatori del settore in merito all’interpretazione della disciplina che hanno comportato anche una temporanea sospensione dei pagamenti, ha fornito, con la Circolare , n. 40/E, alcuni chiarimenti relativamente: all’entrata in vigore della nuova disciplina; alla modalità di acquisizione della documentazione attestante la regolarità dei versamenti da parte dell’appaltatore / subappaltatore.

RESPONSABILITÀ La Circolare n. 40/E in merito all’entrata in vigore della disciplina precisa che il committente / appaltatore deve richiedere, a partire dall’ , la documentazione attestante la regolarità dei versamenti effettuati, rispettivamente, dall’appaltatore / subappaltatore con riferimento soltanto alle prestazioni rese nell’ambito di contratti stipulati dal (data di entrata in vigore della legge di conversione del DL n. 83/2012).

RESPONSABILITÀ La data dell’ è stata individuata facendo riferimento all’art. 3, comma 2, Legge n. 212/2000 (“Statuto del contribuente”). Infatti, poiché l’art. 13-ter ha “natura tributaria”, lo stesso entra in vigore “a partire dal sessantesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della norma” .

RESPONSABILITÀ La Cir. 40/E specifica inoltre che la certificazione di regolarità dei versamenti effettuati dall’appaltatore / subappaltatore può essere rilasciata oltre che tramite un’asseverazione resa dal responsabile di un CAF Imprese / professionista abilitato (dottore commercialista, ragioniere e perito commerciale, consulente del lavoro) anche tramite una DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA resa direttamente dall’appaltatore / subappaltatore ai sensi del DPR n. 445/2000.

RESPONSABILITÀ Ciò perché il comma 28 dispone espressamente che “l’attestazione dell’avvenuto adempimento degli obblighi … può essere rilasciata anche attraverso un’asseverazione” dei soggetti ex artt. 35, comma 1, D.Lgs. n. 241/97 e 3, comma 3, lett. a), DPR n. 322/98.

RESPONSABILITÀ La dichiarazione sostitutiva deve contenere:
- l’indicazione del periodo di liquidazione dell’IVA relativa alle fatture emesse dall’appaltatore / subappaltatore con riferimento alle prestazioni effettuate nell’ambito del contratto di appalto /subappalto. In particolare è necessario specificare se: - per le suddette operazioni è stato applicato il reverse charge o il regime “IVA per cassa”, ex art. 7, DL n. 185/2008;

RESPONSABILITÀ - la liquidazione IVA ha comportato un versamento d’imposta. In tal caso vanno riportati gli estremi del relativo mod. F24; - l’indicazione del periodo nel quale le ritenute sui redditi di lavoro dipendente sono state versate, mediante scomputo totale / parziale. In tal caso vanno riportati gli estremi del relativo mod. F24; - l’attestazione che i versamenti effettuati includono l’IVA e le ritenute riferibili al contratto di appalto / subappalto per il quale la dichiarazione viene resa.

REVERSE CHARGE Il reverse charge riguarda alcune fattispecie come previsto dall’art. 17,c. 6, lett. a bis): Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi; Reverse charge applicabile in caso di opzione.

Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi
REVERSE CHARGE Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi Rientrano nell’ambito del reverse charge oltre alle cessioni dei fabbricati strumentali anche le cessioni di fabbricati abitativi nel caso in cui tali cessioni rientrino nel campo iva.

REVERSE CHARGE APPLICABILE IN CASO DI OPZIONE
Il reverse charge si applica solamente alle cessioni con iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali il cedente è tenuto ad applicare l’iva nei modi tradizionali con l’esercizio della rivalsa. Ne consegue che: A) l’impresa costruttrice o ristrutturatrice di fabbricati abitativi o strumentali che cede gli immobili entro i 5 anni dal completamento dei lavori essendo tenuta ad applicare l’iva dovrà esporla nel documento, incassarla dal cessionario e versarla.

REVERSE CHARGE b) La cessione in iva per opzione comporta l’applicazione del reverse charge in tutte le situazioni

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