Stima di un immobile residenziale

Presentazione sul tema: "Stima di un immobile residenziale"— Transcript della presentazione:

1 Stima di un immobile residenziale
Esercitazione on line La soluzione

2 Passaggi problematici
I passaggi problematici da risolvere sono connessi alla quarta sezione del rapporto di stima e sono i seguenti: L’individuazione del valore corrispondente allo scopo La selezione argomentata dei dati forniti dalle fonti indirette; La scelta del procedimento di stima; La stima del valore dell’immobile. Individuazione dello scopo e del valore (…) nella prospettiva della sua vendita (sl.1) Rinvia alla caratteristica di utilità diretta del bene a cui consegue il Valore di mercato

3 2. Le analisi di mercato Le quotazioni fornite appaiono disomogenee per orizzonte temporale a cui si riferiscono; articolazione territoriale assunta. La prima fase consiste nella selezione dei dati più recenti Le quotazioni del secondo semestre 2003 riportate da Nomisma, Consulente immobiliare e Fiaip; La seconda considera la selezione della/e fonte/i In ragione della modesta articolazione territoriale proposta da Nomisma e Consulente Immobiliare si assumono le indicazioni fornite dalla Fiaip relative al quartiere di S. Marco Segue l’elaborazione dei dati di base per giungere ad un valore medio unitario

4 3. Procedimento di stima Nell’ambito dei procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato si assume il procedimento “per punti di merito” secondo il modello moltiplicativo Tale scelta è giustificata dall’assenza di un campione rigorosamente significativo. I passaggi operativi sono 3: Stima del valore medio unitario attribuzione dei coefficienti moltiplicatori calcolo del valore unitario ponderato secondo la formula Vm di stima = V medio * K Dove K = Kpe*Kpi*Kt*Ke

5 3.1/2 Stima del valore medio unitario e attribuzione dei coefficienti
La stima del valore medio unitario fa riferimento alle quotazioni Fiaip relative a Beni a destinazione residenziale; Localizzati a S. Marco; Nuovi o integralmente ristrutturati Il valore medio è pari a euro/mq commerciale L’attribuzione dei coefficienti considera: La posizione favorevole dell’immobile rispetto alla media degli immobili localizzati a S. Marco – prossimità al trasporto pubblico, dotazione di servizi, zona socialmente pregiata; La sua scarsa altezza di piano e conseguente mancanza di luminosità e arieggiamento; Le caratteristiche intrinseche: la qualità edilizia popolare; l’età del manufatto; lo stato manutentivo mediocre. La circostanza per cui l’immobile è occupato.

6 3.3. Il valore unitario ponderato
Val. medio Unitario fonti indirette per immobili nuovi a S. Marco Coeff. fornito da pubblicazioni specializzate per imm. in zone ambientalmente pregiate Coeff. che considera la scarsa luminosità dell’immobile Coeff. che considera la tipologia popolare, stato manutentivo mediocre e età del manufatto (cfr. matrice CI) Coeff. che considera lo stato di occupazione del bene e la scadenza dei contratti in essere (2009)

7 4. La stima del valore dell’immobile
Sulla base delle elaborazioni effettuate è possibile affermare che il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima è pari a euro.