LE POLITICHE DELLA CASA LE POLITICHE DELLA CITTA CINISELLO BALSAMO, 31 gennaio 2012.

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1 LE POLITICHE DELLA CASA LE POLITICHE DELLA CITTA CINISELLO BALSAMO, 31 gennaio 2012

2 - 2 - 31 gennaio 2012 Strategie e azioni di pianificazione territoriale I nuovi strumenti di pianificazione territoriale spostano lattenzione dal sistema dei vincoli (come tutela ex-ante) al sistema di controllo (come garanzia ex-post) al centro la dimensione degli obiettivi e dei conseguenti accordi negoziali (che si traducono nelle convenzioni). Qui, sempre di più, si produce la città pubblica Rientrano le politiche della casa tra gli obiettivi di governo ed in che termini? In quale direzione intende spingere lamministrazione quando parla di «casa»? Che cosa contribuisce a qualificare pubblicamente e socialmente lazione di governo in campo abitativo?

3 - 3 - 31 gennaio 2012 Strategie per la casa: lofferta terza La condizione del mercato della casa in Italia (in particolare nelle città) sembra indicare, tra le altre cose, la necessità di dare vita ad una offerta terza, che si collochi tra il libero mercato (prevalentemente rivolto alla vendita a prezzi sempre più inaccessibili) e il comparto pubblico (in locazione a canoni contenuti). Al centro dellattenzione, oggi, si trovano le domande di casa espresse da popolazione mobile e povera segnata da livelli di incertezza crescente lofferta terza, nellipotesi che si qualifichi come prodotto/esito dellazione pubblica, deve estendere quanto indichiamo come «edilizia residenziale pubblica» e, insieme a questa, partecipare alla costruzione dei «servizi abitativi» funzionali a garantire laccesso alla casa a chi non riesce ad entrare nel mercato (così nel D.M. 22 aprile 2008)

4 - 4 - 31 gennaio 2012 Strategie per la casa: lofferta terza (cont.) ledilizia residenziale pubblica tradizionale insieme alledilizia in affitto a canoni contenuti costituisce linfrastruttura sociale dei territori grazie alla quale si rende possibile labitare per tutte quelle popolazioni che altrimenti resterebbero escluse o costrette a vivere in condizioni di sofferenza economica. NEL PIANO DEI SERVIZI (PGT) DI CINISELLO BALSAMO per configurarsi come servizio di interesse economico generale, la casa deve essere: –in affitto (potenziale universalità/reversibilità) –a canoni contenuti - 6 /mq mese circa – (accessibilità) Rientrano in queste tipologie di canone il sociale, il moderato entrambi disciplinati dalla Regione e poi il concordato e il convenzionato che si rivolgono alla trattativa privata disciplinata

5 - 5 - 31 gennaio 2012 Qualche prima implicazione se la casa (alle condizioni di cui sopra) è un servizio, quali sono le ricadute urbanistiche e pianificatorie? 1.la compatibilità degli interventi abitativi (in locazione) con il vincolo a standard (non solo con riferimento alle aree, ma anche con riferimento agli immobili) 2.la disponibilità di aree pubbliche (già di proprietà o risultanti da cessioni) a costi contenuti la cui variazione di valore dipende strettamente dalla definizione in uscita del canone e dalla sostenibilità del piano gestionale 3.la riduzione degli oneri di urbanizzazione secondaria

6 - 6 - 31 gennaio 2012 Qualche prima implicazione (cont.) 4.lazzeramento degli oneri sui costi di costruzione 5.La considerazione, tra gli standard dovuti, di particolari tipologie residenziali (comunità alloggio, appartamenti protetti, mini-alloggi) se asserviti in perpetuo ad uso pubblico 6.Una triangolazione forte, in sede di convenzione, tra operatore, pubblica amministrazione e gestore (questione che introduce la relazione con i servizi sociali)

7 - 7 - 31 gennaio 2012 Il rapporto tra pubblico e privato il mercato della locazione è assai contenuto in Italia. Non solo è malvisto dagli operatori immobiliari (attese di remunerazione troppo dilatate e spostate nel tempo, elevati margini di incertezza e di rischio), ma non ha avuto la forza sufficiente per organizzare un sistema di operatori nel campo della gestione immobiliare. Cinisello rappresenta una situazione anomala e straordinaria (che per certi aspetti vi spinge ad andare oltre) il vincolo alla locazione (la cui durata dipende tanto da obiettivi di natura politica quanto da valutazioni di sostenibilità economica) non riguarda loperatore quanto il bene è compito del pubblico promuovere azioni di «capacitazione» degli attori disponibili a ragionare sulle politiche di gestione e costruire dispositivi di riduzione e contenimento dei rischi locativi (provando a superare condizioni di quasi-monopolio)

8 - 8 - 31 gennaio 2012 Casi ed esempi (1) Politiche per la casa e strumenti di pianificazione: –Piano dei servizi (L.R. 12/2005) Comune di Bergamo (10% minimo della slp sulle aree di trasformazione), Comune di Melzo (equivalenza del carico economico per loperatore) Interventi di housing su aree pubbliche: –Bando aree housing del Comune di Milano (iniziativa pubblica e iniziativa privata) Interventi di housing su aree di proprietà privata vincolate a standard: –Villaggio Barona, Milano

9 - 9 - 31 gennaio 2012 Casi ed esempi (2) Capacitazione del terzo settore abitativo –Piattaforma per la casa costruzione di una filiera sullhousing sociale: –Consorzio Costruire Abitare Futuro + Fondazione Casa Amica (Bergamo) dispositivi per la riduzione dei rischi locativi: le agenzie per la casa –Ufficio Locare di Torino –Agenzia per la casa (Bergamo) –Agenzia casa sociale (Savona), di prossima costituzione –Progetto per unagenzia di intermediazione immobiliare sociale (Milano)