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FABBRICATI RURALI CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI STRUMENTALI AD USO AGRICOLO MODENA 19 APRILE 2007.

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1 FABBRICATI RURALI CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI STRUMENTALI AD USO AGRICOLO MODENA 19 APRILE 2007

2 2 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 2 Unico elemento discriminante per definire la concreta strumentalità del fabbricato, risiede nella compatibilità delle caratteristiche tipologico- funzionali con leffettiva produzione del fondo al quale è asservito. Costruzione strumentale allesercizio dellattività agricola. Unità a destinazion e abitativa. Gruppo A Unità destinate ad attività produttive agricole (almeno il 50%del prodotto proviene dal fondo a cui sono asservite le u.i.u.). Le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire una destinazione diversa tranne che realizzando radicali interventi (D.P.R. 139/98 art. 5 c. 1). Ordinarietà delle caratteristiche delle costruzioni rurali ad uso produttivo. D/10 Cat. C/2, C/3, C/6,C/7 Il classamento: profili generali

3 3 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 3 D/10 - Determinazione della Rendita catastale In particolare, per quanto concerne le costruzioni diverse dalle abitazioni si contemplano le unità immobiliari destinate; n al ricovero degli animali di cui alla lettera b) del comma 2 dellart. 32 D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986; n alla custodia delle macchine degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione; n alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli e alle attività di manipolazione e trasformazione di cui alla lettera c) del comma 2 dellarticolo 32.

4 4 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 4 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premesse n NOZIONI GENERALI DI ESTIMO Il procedimento estimativo si basa su una successione logica di facile intuizione che potrebbe essere riassunta nel modo seguente: QUESITO ESTIMATIVO (Ragion pratica della stima) CRITERIO O ASPETTO (Individuazione dellaspetto economico) METODO (Procedimento logico che si esegue per giungere ad esprimere il giudizio di valore) GIUDIZIO DI STIMA (GIUDIZIO DI VALORE)

5 5 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 5 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa n Gi scopi per cui può venir richiesto la stima, possono essere infiniti; e altrettanto possono essere, in via puramente teorica, i valori di uno stesso bene. n Nella pratica estimale gli aspetti economici di un bene, sono sei e a secondo dello scopo della stima si sceglierà quello più rispondente alla valutazione.

6 6 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 6 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa I criteri di stima sono : n Valore di mercato n Valore di costo n Valore di capitalizzazione dei redditi n valore di trasformazione n valore di surrogazione n valore complementare

7 7 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 7 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa Metodo di stima Il metodo di stima è unico: infatti il giudizio di valore si basa sempre sul confronto tra il bene da stimare ed altri beni a questo analoghi e di cui siano noti i prezzi di mercato. Il confronto può avvenire mediante un procedimento sintetico in base alla profonda conoscenza tecnico-economica del bene, oppure analitico, cioè attraverso calcoli, ricerche, analisi dei dati necessari.

8 8 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 8 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa Esempio di procedimento sintetico: Valutazione del costo di costruzione di un fabbricato civile, lo stimatore giudica la tipologia del fabbricato e conoscendo il costo di costruzione a metro cubo di molti fabbricati similari recenti, lo moltiplica per il numero dei metri cubi del fabbricato in oggetto. Procedimento analitico: Lo stimatore procede invece attraverso un computo metrico estimativo e relativa analisi di prezzi. Nella pratica, si dà più valenza al procedimento sintetico (empirico) che a quello analitico (razionale).

9 9 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 9 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa APPLICAZIONE DEI DIVERSI CRITERI DI STIMA: Facciamo lesempio di una villetta n Se si vuole valutare il capitale corrispondente al reddito netto ritraibile dalla locazione, si determina la capitalizzazione dei redditi. n Se lo scopo è quello di demolire la villetta e valutare larea edificabile che ne risulta, occorre applicare il valore di trasformazione. n Se la medesima villetta devessere invece stimata per valutare il danno da incendio, si dovrebbe prendere in considerazione il costo di ricostruzione.

10 10 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 10 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa n Un altro esempio, se si vuole valutare un cantiere di un impresa di costruzioni per determinare il valore dinventario di fine anno oppure, un inventario di liquidazione per fallimento, i criteri da adottare sono profondamente diversi. Infatti, nel primo caso si procede attraverso il criterio del computo metrico estimativo, mentre nel secondo caso si determinerà il più probabile valore di mercato dei beni caduti nel fallimento. n Da questi esempi, è facile dedurre limportanza che nella formulazione del quesito estimativo sia ben chiaro lo SCOPO PER CUI SI CHIEDE LA STIMA

11 11 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 11 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa Talvolta, occorre determinare il valore politico del bene prescindendo dagli aspetti economici di cu sopra. Il valore politico del bene, non è legato al mercato, ma è dovuto a specifiche disposizioni di legge che obbligano a seguire un determinato procedimento o che fissano addirittura le modalità di calcolo. (Es. valutazione degli immobili PEEP)

12 12 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 12 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa Alcuni studiosi di estimo, indicano un ulteriore aspetto economico, il cosiddetto valore censuario che serve allAgenzia del Territorio per ladeterminazione dei redditi imponibili. Gli stessi cultori dellestimo auspicano il varo di norme che al fine di un trattamento perequativo nei confronti del cittadino ed evitare che il medesimo bene venga stimato in modo diverso a seconda che la valutazione serva per lapplicazione dimposte o per la determinazione di indennità di esproprio, venga utilizzato un unico criterio di stima del valore censuario.

13 13 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 13 D/10 - Determinazione della Rendita catastale n RIFERIMENTI NORMATIVI n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato del capitale fondiario n Saggio di redditività

14 14 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 14 D/10 - Determinazione della Rendita catastale DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE da Regio Decreto Legge del 13/04/1939 n. 652 così come modificato dal Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514 (Testo: in vigore dal 09/06/1948) Art.9 - DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE (comma 1) La rendita catastale e' la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie.

15 15 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 15 D/10 - Determinazione della Rendita catastale da Regio Decreto Legge del 13/04/1939 n. 652 così come modificato dal Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514 (Testo: in vigore dal 09/06/1948) Art.10 - FABBRICATI PER USO INDUSTRIALE O COMMERCIALE (comma 1) La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, e' determinata con stima diretta per ogni singola unità. (comma 2) Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.

16 16 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 16 D/10 - Determinazione della Rendita catastale La rendita catastale viene determinata come fruttuosità, con un adeguato saggio dinteresse, del capitale rappresentato dal Valore ordinario di mercato dellunità immobiliare (Circolare 09/01/1990, n. 2, della Direzione Generale Catasto e SS.TT.EE.) Il Valore unitario di mercato da porre a base per la determinazione (delle tariffe nonché) della rendita catastale delle u.i.u. a destinazione speciale o particolare è determinato come media dei valori riscontrati nel biennio 1988/89. (D.M. 20/01/1990 )

17 17 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 17 D/10 - Determinazione della Rendita catastale QUANDO E IN USO IL SISTEMA DELLAFFITTO (art. 19 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142) In presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari per le quali, nella zona censuaria di riferimento, è in uso il sistema dellaffitto (presenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dellu.i. in oggetto) deve adottarsi il metodo che determina la R c depurando il Canone lordo medio ordinario (C L ) delle Spese annue (S p ) e perdite eventuali, escluse quelle relative a sovraimposte e contributi di ogni specie, nonché a decime, canoni, ect.

18 18 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 18 D/10 - Determinazione della Rendita catastale QUANDO NON E IN USO IL SISTEMA DELLAFFITTO (art. 27 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142) Quando si è in presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari per le quali, nella zona censuaria di riferimento, il sistema dellaffitto non è presente o è del tutto eccezionale (assenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dellu.i. in oggetto), la R c si determina aggiungendo alla rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie.

19 19 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 19 D/10 - Determinazione della Rendita catastale STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO Avendo accertato la presenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dellu.i. in oggetto, concernente unità immobiliari similari per caratteristiche posizionali ed edilizie, si determina la rendita catastale di tale u.i.u. detraendo dal canone lordo medio ordinario (C L ) che la stessa merita le spese annue (S) previste dagli articoli dal 21 al 25 del DPR 1° dicembre 1949 n R c = C L – (S m +S a +S ass + Q r )

20 20 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 20 D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Canone lordo medio ordinario, C L Tenuto conto dei dati di riferimento prodotti dal mercato locativo nella zona censuaria di riferimento, si attribuisce al complesso immobiliare in oggetto il Canone lordo medio ordinario, C L, applicando alla consistenza dei vari corpi di fabbrica i canoni unitari di merito relativi al biennio 1988/1989. Corpo di fabbrica Destinazionem2m2 Canone unitario annuo di fitto / m 2 Totale (in c.t.) C L

21 21 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 21 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Spese detrattive, Sp Tenuto conto delle caratteristiche dellimmobile oggetto di stima si determinano le sotto riportate spese detrattive da considerarsi medie ordinarie, così come stabilito dai citati articolo del DPR 1142/49 : Manutenzione straordinaria (S m ) Quota di reintegrazione (Q r ) Amministrazione (S a ) Assicurazione (S ass ) (nota) Le percentuali delle spese detrattive riportate ai successivi punti sono da considerarsi medie ordinarie

22 22 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 22 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Manutenzione straordinaria Le spese annue di manutenzione di cui trattasi, espresse in percentuale sul valore del costo di costruzione, risultano oscillare intorno all 1,5% del costo di costruzione (C c ) di un fabbricato di media età. Pertanto, assunto il costo medio di costruzione a nuovo dei fabbricati analoghi a quello in oggetto pari a /mq…………., la spesa di cui trattasi ammonta a: S m = /mq……….x mq……….x 1,5% = ……….

23 23 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 23 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Quota di reintegrazione La quota annua di reintegrazione o di perpetuità del capitale fondiario è da calcolarsi in base alla nota formula della matematica finanziaria: Q r = C c x r / q n - 1 dove C c è il costo di costruzione unitario già assunto; r è il saggio finanziario netto ed n è la durata media della costruzione. Considerato che il complesso in esame ha unetà media di anni (n), che il saggio netto finanziario (di conto corrente bancario) allepoca di stima era assumibile intorno al ( r ) %, la quota in esame è determinata in …………

24 24 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 24 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Amministrazione La spesa annua di amministrazione può essere rilevata dal tariffario dellA.N.A.C.I che fissa i compensi degli amministratori. Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo 0,1% del valore medio dellu.i. Pertanto, assunto il valore medio dei fabbricati analoghi a quello in oggetto pari a /mq…………, la spesa di cui trattasi ammonta a: S a = /mq ……………. x mq ………. x 0,1% = …………………..

25 25 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 25 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Assicurazione La quota annua relativa alle spese per assicurazione globale fabbricati, riferita al solo costo di ricostruzione, è determinabile attraverso una specifica indagine esperita presso le principali agenzie di assicurazioni; nella pratica estimale è ordinariamente fissata pari allo 0,1% del costo di ricostruzione. Pertanto, sulla base dei dati già assunti, la spesa in parola è così determinabile: S ass =/mq ……………. x mq ………. x 0,1% = …………………..

26 26 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 26 D/10 - Determinazione della Rendita catastale – Spese detrattive, S p Lammontare medio complessivo delle spese in argomento, è evidentemente pari a: Manutenzione …………………… Reintegrazione …………………… Amministrazione …………………… Assicurazione …………………… S p ……………………

27 27 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 27 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Rendita catastale (Rc) in base al canone annuo lordo In relazione ai calcoli effettuati si determina la rendita catastale dellimmobile in oggetto detraendo dal canone lordo annuo le spese detrattive: Rc = ( C L - S p ) = ………

28 28 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 28 D/10 - Determinazione della Rendita catastale n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato del capitale fondiario Stima del Valore di mercato per confronto V c Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione V p n Saggio di redditività

29 29 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 29 D/10 - Determinazione della Rendita catastale STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO In assenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dellunità immobiliari di cui trattasi e dei relativi riscontri estimali, la rendita catastale in argomento deve essere determinata incrementando delle imposte il beneficio fondiario (reddito netto). R c = B f / (1 – a ) in cui: a = laliquota complessiva dellimposta fabbricati, sovraimposta comunali e provinciali e contributi di ogni specie (~46%) ricavando Bf dalla formula precedente si ha: (1)B f = R c x (1-a)

30 30 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 30 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Il beneficio fondiario è a sua volta determinabile applicando al valore di mercato dellimmobile (o capitale fondiario) il saggio netto di redditività da rilevarsi con riferimento al mercato edilizio locale o, in mancanza, ad investimenti concorrenti con quello edilizio (r): (2)B f = r · V c e pertanto dallequivalenza delle formule (1) e (2) si ricava che: R c =[ r / (1 –a)] · V c Ponendo r / (1 –a)= S f si ottiene:R c = S f x V c

31 31 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 31 D/10 - Determinazione della Rendita catastale n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato del capitale fondiario Stima del Valore di mercato per confronto V c Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione V p n Saggio di redditività

32 32 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 32 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Valore di mercato del Capitale fondiario Si precisa che tale valore è determinato con riferimento al biennio 1988/1989, adottando quale metodo di stima quello per confronto V c, e il criterio quello in base al costo di produzione V p allorquando non è possibile fare riferimento al mercato edilizio locale, applicando alla consistenza dei vari corpi di fabbrica i valori unitari di merito.

33 33 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 33 D/10 - Determinazione della Rendita catastale n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato del capitale fondiario Stima del Valore di mercato per confronto V c Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione V p n Saggio di redditività

34 34 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 34 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Valore di mercato (Capitale fondiario) determinato per confronto V c Il Capitale fondiario è costituito dal valore venale dellunità immobiliare allepoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi concorrenti per la vendita di unità immobiliari analoghe (art comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142). E quindi determinato mediante stima sintetica comparativa, con riferimento al mercato edilizio locale: Corpo di fabbrica Destinazione m2m2 Prezzo unitario di vendita / m 2 Totale (in c.t.) V c

35 35 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 35 Argomenti della presentazione n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato o capitale fondiario Stima del Valore di mercato per confronto V c Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione V p n Saggio di redditività

36 36 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 36 Valore di mercato (o Capitale fondiario) tramite Costo di ricostruzione Vp Valore di mercato in base al Costo di ricostruzione V p (art comma 2 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142). Qualora non sia possibile determinare il Capitale fondiario dellimmobile in oggetto mediante stima sintetica comparativa, il valore venale si stabilisce con riguardo al Costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari. Di norma, per i fabbricati strumentali agricoli, coincidendo quasi il prezzo di mercato con il costo di produzione, il valore di mercato è determinabile attraverso la stima del costo di riproduzione, opportunamente deprezzato, se il fabbricato non è allinizio del suo ciclo di vita utile (circa 40 anni).

37 37 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 37 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Lazienda rappresenta lunità economica nella quale si svolge il processo produttivo attraverso la combinazione degli elementi o dei fattori che la compongono. I fattori produttivi dellazienda sono i capitali tecnici fissi, costituiti da immobili, macchinari, impianti, attrezzi e i capitali di esercizio, che sono costituiti da capitali tecnici circolanti (materie prime ed ausiliari) e capitali indifferenziati (capitale di anticipazione, crediti, prodotti vendibili, ect.). Il Costo di ricostruzione V p è evidentemente riferito ai soli capitali tecnici fissi, e pertanto risulta costituito da: n Valore dellarea V a n Valore dei corpi di fabbricaV f n Valore degli impianti fissi V i

38 38 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 38 D/10 - Determinazione della Rendita catastale nota: per impianti fissi dellunità immobiliare a destinazione speciale dovranno intendersi ad esempio: n Serbatoi di ogni tipo (interrati o fissati su basamenti) n Gru a ponte, scorrevoli su binari fissi n Pese a ponte n Montacarichi speciali n Ponti di sollevamento idraulico per automezzi n Colonnine di erogazione carburanti e tettoie metalliche di protezione

39 39 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 39 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Il Valore dellarea V a è determinato attraverso la generica stima per le aree fabbricabili; lapprezzamento del mercato, sia per i vantaggi posizionali di un suolo (rendita posizionale) che per la sua dotazione infrastrutturale (rendita di protezione) è infatti indifferente alla destinazione del fabbricato. Dal punto di vista metodologico, il problema estimativo può risolversi sinteticamente attraverso la comparazione con i dati storici (prezzi) offerti dal mercato per aree ricadenti nella zona di ubicazione dellu.i. in oggetto.

40 40 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 40 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Il Valore dei corpi di fabbrica V f deve elaborarsi sulla base della tecnologia costruttiva (tradizionale o industrializzata o mista), della luce e dellaltezza dei corpi di fabbrica, della presenza di impianti strutturali (distinti da quelli fissi), ect., sulla base del parametro unitario del metro quadrato di superficie utile.

41 41 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 41 Valore degli impianti V i Il Valore degli impianti V i è legato alla definizione di: n Impianto nuovo V o : per il quale è definito un prezzo di listino; n Impianto usato e funzionante V i : per il quale è definito un prezzo di mercato che è stimato attraverso lopportuno deprezzamento del prezzo a listino di una analoga macchina o con essa surrogabile; il deprezzamento dipende dalle innovazioni tecnologiche, che hanno determinato lobsolescenza della macchina, nonché dal logorio conseguente al suo uso, inteso come aliquota del prezzo di mercato già consumata nel processo produttiva pertanto: V i = V o ( 1 – K ) m K < 1 risulta compreso tra L= 0,04 V=0,25 a seconda del tipo di impianto n è il numero di anni di vita utile dellimpianto m è lanno del ciclo di vita utile dellimpianto a cui riferire la stima

42 42 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 42 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Dalla formula: V i = V o ( 1 – K ) m Relativamente agli impianti a rapida obsolescenza risulta un deprezzamento più accentuato nei primi anni, che non al termine, del ciclo di vita utile. (m) anni(L) 0,04(V) 0, ,920,56 40,850,32 60,780,18 80,720,1 100,660,056 ( 1 – K ) m

43 43 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 43 D/10 - Determinazione della Rendita catastale n STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO n Canone annuo lordo ordinario n Spese detrattive n STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO n Valore di mercato o capitale fondiario Stima del Valore di mercato per confronto V c Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione V p n Saggio di redditività

44 44 Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 44 D/10 - Determinazione della Rendita catastale Saggio di redditività ( r ) o fruttuosità (Sf) Il saggio di redditività (o fruttuosità S f ) da attribuire al Capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, oppure non sia possibile fare riferimento al mercato edilizio locale, occorre assumere il saggio (S f ) in esame per comparazione con la redditività di investimenti concorrenti con quello edilizio. (art comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).


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