Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax COLLEGIO DEGLI INGEGNERI E ARCHITETTI DI MILANO RILANCIO EDILIZIO IN LOMBARDIA IN ATTUAZIONE DELLA LEGGE 13/2009 MILANO - lunedì 28 settembre 2009 Palazzo Serbelloni Avv. Fabio Todarello Studio Legale Todarello, Ceraolo e Associati

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA La Legge Regionale della Lombardia n. 12/2005, all’art. 27, disciplina la ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, prevedendo che l’intervento possa essere realizzato senza il mantenimento della sagoma. Cosi dispone, infatti, l’art. 27: “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione parziale o totale nel rispetto della volumetria preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax La norma della legge regionale si colloca sulla scia di una significativa modifica della legislazione nazionale (D. lgs. n. 301/2002). Infatti, la norma di cui all’art. 3 del T.U. 380/2001 nel testo previgente prevedeva che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”. Oggi, nel testo attuale dell’art. 3 del T.U. 380/2001, scompare il riferimento al concetto di successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico e al mantenimento dell’area di sedime. IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Anche sulla scorta del nuovo testo nazionale, il legislatore regionale – visti i poteri derivanti dal fatto che la materia del Governo del Territorio rientra nell’ambito della legislazione concorrente – ha volutamente espunto dal testo della norma regionale il riferimento al mantenimento della sagoma. La citata norma regionale (art. 27), in ragione della previsione di cui all’art. 103 della legge n. 12/2005, deve ritenersi prevalente sulla disposizione nazionale. Ed in effetti, ai sensi dell'art. 103 “a seguito dell'entrata in vigore della presente legge cessa di avere diretta applicazione nella Regione la disciplina di dettaglio prevista: dagli articoli 3 […] del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380”. IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Come è noto questa interpretazione ha trovato un ostacolo nelle recenti sentenze del T.A.R. Lombardia T.A.R. Milano 16 gennaio 2009, n. 153 T.A.R. Brescia 13 maggio 2008, n. 504 IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Il T.A.R. Lombardia assume, a mio avviso erroneamente, che il mancato richiamo al mantenimento della sagoma sia da intendersi come una lacuna legis. La “lacuna” presente nella legislazione regionale - a dire del T.A.R. Lombardia - dovrebbe pertanto essere integrata con l’ausilio della definizione normativa contenuta nel Testo Unico n. 380/2001 che assurge a norma di principio e, come tale, dovrebbe orientare “l’interpretazione della legislazione regionale”. IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax LE CITATE SENTENZE DEL T.A.R. LOMBARDIA SONO CRITICABILI PER UNA MOLTEPLICITÀ DI RAGIONI (1/2): 1. Sarebbe stato necessario un intervento della Corte Costituzionale, non potendo di fatto il giudice amministrativo riscrivere la legge; 2.Il legislatore regionale - lungi dall’avere lasciato una “lacuna” - sembrerebbe invece aver volutamente inteso chiarire che il mantenimento della sagoma preesistente non è essenziale per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia; 3.Il legislatore regionale ha dato rilievo alla previsione di cui all’art. 10, comma 1, lett. c, del T.U. 380/2001 che contempla la possibilità di realizzare “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici …”. IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax LE CITATE SENTENZE DEL T.A.R. LOMBARDIA SONO CRITICABILI PER UNA MOLTEPLICITÀ DI RAGIONI (2/2): 4. Si ricorda, infine, che l’art. 10, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che “le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.” Non è univoco ed incontestabile che le definizioni di cui all’art. 3 del T.U. 380/2001 siano Principi Fondamentali. 5.Il disegno di legge sui principi fondamentali in materia di Governo del Territorio (presentato nell’ottobre 2008), con specifico riferimento all’attività edilizia (art. 11), sembra indicare quale unico principio fondamentale vincolante per il legislatore regionale quello per cui ogni attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio deve essere soggetta a titolo abilitativo rilasciato dal Comune, fatta salva la possibilità per le Regioni di indicare le attività edilizie minori non soggette a titolo abilitativo. IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Per superare la stasi venutasi a creare a seguito delle citate sentenze del T.A.R. Lombardia sarà opportuno un intervento chiarificatore del legislatore regionale. In attesa di un intervento ad hoc sulla legge regionale n. 12/2005 da parte del legislatore regionale, oggi, tuttavia, assume rilevanza la legge regionale n. 13/2009, che, di fatto, propone una soluzione provvisoria per ovviare all’ostacolo creato dalle sentenze del T.A.R. Lombardia. LA L.R. n. 13 del 2009: IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Infatti, l’art. 3, comma 3, seconda parte, prevede che gli edifici parzialmente residenziali e quelli non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale, possono essere “sostituiti” con nuovi edifici, destinati esclusivamente a residenza, di volumetria non superiore a quella esistente, di altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo strumento urbanistico, vigente o adottato, e con un rapporto di copertura maggiorato fino al 25% rispetto a quello previsto dallo strumento stesso per le zone residenziali in cui gli edifici sono inseriti. LA L.R. n. 13 del 2009: IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Tale norma in altre parole consente:  la “sostituzione” dell’esistente con un nuovo edificio;  mantenendo la volumetria preesistente;  altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo strumento urbanistico vigente o adottato;  maggiorazione del rapporto di copertura fino al 25% rispetto a quanto previsto dal P.R.G. per le zone residenziali in cui gli edifici sono inseriti. LA L.R. n. 13 del 2009: IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax In concreto, prevedendo tale norma la sostituzione dell’esistente con un nuovo edificio, con mantenimento della volumetria preesistente, ma con maggiorazione del rapporto di copertura, di fatto “reintroduce”, ancorché solo nei limiti dell’efficacia temporale del Piano Casa, la possibilità di realizzare interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, SENZA OBBLIGO DI MANTENIMENTO DELLA SAGOMA PREESISTENTE. A tale conclusione si perviene anche attraverso la formulazione letterale della norma che utilizza, non a caso, il concetto giuridicamente a tecnico di “sostituzione”. Inutile segnalare l’utilità – nell’odierna fase di stallo dovuta alle sentenze del T.A.R. Lombardia – di tale previsione del Piano Casa che, di fatto, consente di realizzare un intervento di “nuova costruzione” (perché tale si configura nel Piano Casa l’intervento di “sostituzione”), senza il rispetto dell’indice fondiario vigente al momento della realizzazione di un nuovo intervento. LA L.R. n. 13 del 2009: IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax a)esterno del centro storico e dei nuclei urbani di antica formazione (naf); b)edifici parzialmente residenziali; c)edifici non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale; d)anche su immobili edificati dopo il 31 marzo PRESUPPOSTI DI APPLICABILITÀ DELLA NORMA

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax Due possibili interpretazioni 1.concreto stato di fatto venutosi a creare sul territorio, indipendentemente dall’azzonamento di P.R.G.; 2.destinazione urbanistica attribuita dal vigente P.R.G. (RX, RI, IR, TA...?) COSA DEVE INTENDERSI PER PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax ULTERIORI PROFILI DA APPROFONDIRE La L.R. n. 13/09 fa sempre riferimento alla “Volumetria esistente” e non alla s.l.p.

Todarello Ceraolo & Associati Studio Legale Associato Milano, Piazza Velasca, n. 4 tel fax GRAZIE COLLEGIO DEGLI INGEGNERI E ARCHITETTI DI MILANO Avv. Fabio Todarello Studio Legale Todarello, Ceraolo e Associati