SPAZI SOTTRATTI ALLA RESIDENZA Febbraio, 2008 SISTEMA snc INDAGINE STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE Assessorato alle Politiche della Residenza del Comune di Venezia

Da alcuni anni i Rapporti Annuali dell’Osservatorio Casa, analizzano in termini quantitativi il fenomeno delle strutture ricettive extralberghiere nel comune di Venezia, e il loro incremento in termini numerici.

L’offerta ricettiva extralberghiera è regolata dal Testo unico della legge regionale in materia di turismo che prevede tre tipologie di offerte :  Unità abitative ad uso turistico  Affittacamere  Bed & breakfast L’Amministrazione Comunale ha approvato una Variante al Piano della Città storica che prevede per l’apertura di una attività di affittacamere almeno 200 metri quadrati per unità immobiliare con accesso indipendente, mentre l’attività di bed&breakfast può essere esercitata in alloggi con superficie di almeno 80 mq e per un massimo di tre camere di cui almeno 45mq. da riservare ad uso abitativo

Strutture ricettive extralberghiere Anni Appartamenti ammobiliati Bed & breakfast Affittacamere Totale Fonte:Provincia di Venezia settore turismo

Strutture ricettive extralberghiere Variazione 2007/2004 V.aV.% Appartamenti ammobiliati ,0 Bed & breakfast1136,7 Affittacamere Totale ,6 65,8

Nel 2007 con l’indagine svolta presso gli uffici Attività Produttive del Comune di Venezia, si sono voluti esaminare gli aspetti qualitativi di tale fenomeno per verificare quanto questo tipo di alloggi stia realmente modificando il tessuto residenziale comunale, oltre l’86% di tali strutture è concentrato nella città storica

Si sono esaminate complessivamente pratiche di richiesta di apertura di esercizi ricettivi extralberghieri:  729 appartamenti ammobiliati  253 bed & breakfast  178 affittacamere

Le pratiche esaminate hanno fornito informazioni riguardo a :  anno di apertura attività  descrizione e localizzazione  numero camere, bagni e posti letto  planimetria (56% delle pratiche)  dichiarazione di rispetto prescrizioni urbanistiche (55,1% delle pratiche)

Unità abitative ad uso turistico o appartamenti ammobiliati sono definite unità abitative ad uso turistico: “ appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore ai sei mesi, che possono essere gestiti in forma imprenditoriale (non classificati) e non imprenditoriale (non classificati) fino ad un massimo di quattro unità abitative”

Appartamenti ammobiliati Tipo di edificio Il tipo di edificio prevalente è unifamiliare (82,1%) Edificio% Unifamiliare82,1 Casa a schiera15,8 Condominio2,1 Totale100,0

Appartamenti ammobiliati Tipologia appartamento La tipologia prevalente degli appartamenti adibiti ad uso turistico è trilocale (39,2%) seguita dai bilocali (28,1%) mentre gli appartamenti più grandi a più locali sono pari al 25,1% del totale. Locali% Monolocale7,6 Bilocale28,1 Trilocale39,2 A più locali25,1 Totale100,0

Appartamenti ammobiliati Bagni La maggioranza assoluta degli appartamenti (68,6%) è dotato di un solo bagno, mentre il 24,1% ha due bagni, la restante quota (7,3%) possiede tre o più bagni Bagni % 1 68,6 224,1 34,0 4 e oltre3,3 Totale 100,0

Appartamenti ammobiliati Autorizzazioni Circa il 31,1% ha dichiarato di aver provveduto almeno ad un intervento edilizio nell’appartamento, il 44,5% ha presentato una Dichiarazione di inizio attività, il 15% ha chiesto un permesso di costruzione e il 5,7% ha chiesto un condono (Prima del 2001 anno entrata in vigore del Testo Unico n.380 il 19,4% aveva chiesto un’autorizzazione edilizia e il 15,4% una concessione ) % Autorizzazione edilizia19,4 Concessione15,4 Permesso di costruzione15,0 Dichiarazione Inizio Attività- DIA44,5 Condono5,7

Appartamenti ammobiliati Tipologie alloggi Complessivamente emergono quattro tipologie di alloggi suddivisi in base alla superficie, la quota prevalente (47,5%) è costituita da alloggi medio piccoli compresi tra i 50 e i 75 mq. % Tipologia 1 (< 50 mq) 18,7 Tipologia 2 ( 50 e 75 mq)47,5 Tipologia 3 ( 75 e 100 mq)20,6 Tipologia 4 ( > 100 mq)13,2 Totale 100,0

Appartamenti ammobiliati La quota maggiore di appartamenti ad uso turistico, il 68,1% compresi tra i 50 e 100 mq e con un solo bagno, sono abitazioni normali sottratte al mercato residenziale

Affittacamere sono definiti affittacamere “Strutture con non più di sei camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, destinate ai clienti ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile”

Affittacamere Posti letto Tra gli alloggi adibiti ad affittacamere risultano prevalenti ed in aumento (40,7%) quelli che hanno tra 6 e 10 letti Posti Letto n. appartamenti numero letti % % da 1 a 513,65,0 da 6 a 1040,731,2 da 11 a 1532,638,2 16 e più 13,1 25,6 Totale 100,0

Affittacamere Stanze e servizi Quasi la totalità delle stanze in affittacamere (90,3%) è dotata di bagno, l’14,0% delle stanze singole è senza bagno Camere con bagnosenza bagno. % % Singole86,014,0 Doppie90,89,2 Più letti94,25,8 Totale 90,3 9,7

Affittacamere Tipologie alloggi Complessivamente emergono quattro tipologie di alloggi, che si sono ottenute mettendo in relazione l’incidenza della superficie delle camere in affitto con la superficie totale dell’appartamento, tale indicatore ha permesso di evidenziare la quota degli alloggi destinata ad attività ricettiva % Tipologia 1 12,3 Tipologia 244,8 Tipologia 336,4 Tipologia 46,5 Totale 100,0

Affittacamere

La distribuzione delle tipologie di alloggi nel grafico evidenzia:  Tipologia 1 corrisponde ad alloggi con una superficie media pari a 142,85 mq, con 2,5 posti letto per stanza con una quota prevalentemente di stanze a più letti e una quota molto bassa di camere senza bagno (5,4%)  Tipologia 2 sono alloggi di circa 140,85 mq, con 1,8 posti letto per stanza, con oltre il 50% di camere doppie e una percentuale pari al 9,8% di stanze senza bagno  Tipologia 3 sono alloggi molto grandi con una superficie media pari ai 243,85 mq con una media di 2,1 letti per stanza, il 72,7% sono camere doppie e il 6,5% delle camere è senza bagno  Tipologia 4, sono “alloggi” di 414,16 mq. (alberghi) con 2 posti letto per stanza, composti prevalentemente (75,5%) di doppie, con una quota di camere senza bagno del 15,7%

Affittacamere Dall’analisi del grafico si evidenzia come:  La tipologia 1 può essere assoggettata a monolocale (piccoli appartamenti)  Le tipologie 2 e 3 sono abitazioni di medie dimensioni utilizzate quasi completamente ad uso turistico  La tipologia 4 corrisponde ad alberghi (grandi dimensioni e molti spazi comuni)

Bed & breakfast sono definiti bed & breakfast “Attività ricettive a conduzione familiare, gestite dai privati che avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione fino ad un massimo di tre camere, fornendo alloggio e prima colazione”

Bed & Breakfast Camere con bagnosenza bagno % % Singole58,241,8 Doppie59,041,0 Più di due letti61,438,6 Totale 60,5 39,5 Tipologia di camere e servizi totali Il 60,5% delle camere totali degli alloggi è dotato di bagno, tuttavia è rilevante che circa il 40% ne sia ancora sprovvisto, in termini percentuali sono più numerose le camere con bagno tra quelle più grandi

Bed & Breakfast Camere Numero appartamentiMedia mq. % Singole10,711,33 Doppie67,217,11 Camere a più letti 22,1 28,78 Totale 100,0 Tipologia di camere totali Il 67,2% degli appartamenti ha camere doppie, con una superficie media di 17,11 mq. Le camere più grandi sono comprese nel 22,1% degli alloggi ed hanno una superficie media pari a 28,78 mq.

Bed & Breakfast Autorizzazioni Circa il 15% ha dichiarato di aver provveduto ad un intervento edilizio nell’appartamento, il 65% ha presentato una Dichiarazione di inizio attività e il 6,7% ha chiesto un permesso di costruzione, il restante 23,3% ha presentato domanda di condono (Prima del 2001, anno entrata in vigore del Testo Unico n.380 il 20% aveva chiesto un’autorizzazione edilizia e il 6,7% una concessione) % Autorizzazione edilizia20,0 Concessione6,7 Permesso di costruzione6,7 DIA65,0 Condono23,3

Bed & Breakfast Tipologie alloggi con camere a bed & breakfast Complessivamente emergono tre tipologie di alloggi suddivisi in base al numero di camere adibite a bed & breakfast. La quota maggiore di alloggi (39,4%) utilizza tre stanze all’attività ricettiva. Le abitazioni adibite a b&b sono prevalentemente abitazioni piuttosto grandi, maggiori di 100 mq. %media mq. Tipologia 1 (1 stanza) 28,4116,24 Tipologia 2 (2 stanze)32, Tipologia 3 (3 stanze)39,4159,25 Totale 100,0137,15

Bed & Breakfast Rapporto tra camere adibite a b&b e camere totali Un indicatore che evidenzia le caratteristiche degli alloggi, è il numero di stanze che vengono utilizzate a b&b rispetto a quelle totali, nella tipologia 2 e 3 le camere utilizzate a b&b sono oltre il 66% quindi sono più numerose di quelle utilizzate ad abitazione, mentre nella tipologia 1 il rapporto è inverso % Tipologia 1 ( 1 stanza) 42,4 Tipologia 2 ( 2 stanze)66,7 Tipologia 3 ( 3 stanze)66,4 Totale 61,7

Bed & Breakfast I bed & breakfast, anche in base alla normativa, risultano le strutture ricettive che meno trasformano la struttura fisica urbana ma possono favorire la residenza e il tessuto sociale della città

Premesso che nel loro complesso il comparto delle strutture ricettive extralberghiere presenti nel territorio comunale “sottraggono” alloggi al mercato residenziale I risultati dell’indagine evidenziano una quota di abitazioni utilizzate esclusivamente ad uso turistico che corrispondono a normali abitazioni tolte al mercato residenziale e precisamente:  68,1% degli appartamenti ammobiliati (tipologie 2 e 3) sono alloggi compresi tra i 50 e 100 mq con un solo bagno  una quota pari a circa il 30% dei b&b totali (tra quelli con due o tre stanze adibite a b&b)  81,2% degli affittacamere (tipologie 2 e 3) appartamenti medio /grandi con servizi