LA FORMAZIONE URBANISTICA DELL’INGEGNERE E IL GOVERNO DEL TERRITORIO 50° Anniversario dalla fondazione - CeNSU LA FORMAZIONE URBANISTICA DELL’INGEGNERE E IL GOVERNO DEL TERRITORIO FATTORI DI SVILUPPO NELL’INTERVENTO DI TRASFORMAZIONE Andrea Bassi Roma - 27 novembre 2015 1

Ci troviamo in un'epoca di grossi cambiamenti con processi di trasformazione territoriale ed urbana non sempre controllabili. Il nostro territorio è fortemente antropizzato, gli spazi liberi sono spesso solo di risulta, le “cinture” non esistono più, non esiste più per molte aree soluzione di continuità tra territorio urbanizzato e territorio verde (agricolo, bosco, parco, …). Attuare interventi di trasformazione (intesi come trasformazione del tessuto, trasformazione morfologica e tipologica di una parte di città, nonché trasformazione socio-economica) deve coincidere con una grande consapevolezza in merito al consumo di spazio, deve diventare un’opportunità per attuare strategie di sviluppo sostenibile. Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 2 2

Valore di trasformazione = Vb – Ct La trasformazione del territorio in Italia è stata sostanzialmente negli ultimi 70 anni di iniziativa privata con generazione di valore quasi esclusivamente per l’investitore. In molti casi questo modo di procedere ha comportato costi per la collettività a fronte di pochi vantaggi (costi di collegamento alla città, costi di sistema, costi di bonifica, costi sociali, …). Il valore di trasformazione a vantaggio dell’investitore (profitto) si è sempre (e solo) calcolato come differenza tra il valore di vendita del bene “trasformato” e i costi di area e costruzione (oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, spese tecniche, oneri per gli allacciamenti, costi di organizzazione immobiliare, interessi passivi, …) Valore di trasformazione = Vb – Ct Vb = valore di vendita del bene trasformato Ct = costi totali per l’investitore Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 3 3

E’ necessario pensare a strategie di sviluppo negli interventi di trasformazione territoriale atte a generare valore non solo a principale vantaggio dell’investitore privato ma dell’intera comunità: il “valore” della risorsa suolo e del “permesso di costruire” devono essere valori coerenti. L’elevato profitto del privato in Italia nasce da scelte politiche che determinano per esempio l’esiguo contributo degli “oneri di urbanizzazione” da corrispondere al pubblico. Esistono dei costi che ricadono sulla collettività che non trovano copertura. Gli altri Paesi Europei individuano negli oneri di urbanizzazione parte dei costi nascosti sostenuti dalla collettività monetizzando gli aspetti della complessità di una trasformazione urbanistica. Credo sia necessario ripensare al concetto di bene comune e al rapporto valore / istituzioni. Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 4 4

Oneri di urbanizzazione nei diversi paesi* In Italia l'alta tassazione sugli immobili è frutto degli alti costi di sistema, dei costi delle urbanizzazioni e delle riurbanizzazioni che ricadono sulla collettività. Oneri di urbanizzazione nei diversi paesi* Francia – Île de France 748 €/mq Francia – altre regioni 660 €/mq Firenze 480 €/mq Milano 244 €/mq Bologna 98 €/mq * Fonte INU – Istituto Nazionale di Urbanistica Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 5 5

Lo sviluppo urbano deve essere sostenibile ed integrato come espresso anche dalla politica di coesione dell’UE per il periodo 2014 – 2020. Occuparsi di valutazione e trasformazione territoriale si traduce nell’occuparsi di sistemi complessi in quanto composti da un gran numero di elementi interagenti tra loro. “rigenerazione urbana” non solo come recupero di aree dismesse, restauro, valorizzazione e riqualificazione dei patrimoni edilizi esistenti, ma “trasformazione integrata”, con obiettivi di tipo sociale volti ad eliminare il disagio, ad aumentare la qualità della vita, ad incrementare processi di valorizzazione delle risorse culturali tangibili ed intangibili, tutelando le risorse ... Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 6 6

Alla luce di queste necessità e vista la complessità dei sistemi territoriali e urbani, credo che per costruire nuovi fattori di sviluppo da adottare negli interventi di trasformazione dobbiamo pensare a strumenti nuovi:   a) analisi multicriteria: analisi sistematica delle alternative (what if) che permetta a chi deve prendere una decisione di decidere in modo consapevole; analisi da prendere in considerazione fin dalle prime fasi di un progetto di trasformazione; b) partecipazione dei cittadini o della popolazione nei processi decisionali: il coinvolgimento degli stakeholders (portatori di interesse rispetto ad uno specifico intervento) anche attraverso la costruzioni di scenari di sviluppo e di bilanci sociali. Cosa comporta lo specifico intervento di trasformazione? Quali costi e quali ritorni per la collettività? V = Vin – Cout Vin = valori in entrata Cout = costi per la collettività Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 8 7

I valori in entrata vanno valutati sulla base di: fattori di sviluppo in ambito sociale: inclusione sociale; Sharing di beni tradizionalmente privati; iniziative di partecipazione dei cittadini; … fattori di sviluppo in ambito tecnico e tecnologico: sistema delle infrastrutture; gestione del ciclo dei rifiuti; controllo della sicurezza; ambiente e della mobilità; fattori di sviluppo economico finanziario: promozione della imprenditorialità e rivitalizzazione del settore economico produttivo; realizzazione di nuovi interventi edilizi che generano mercato per gli utenti e per i fornitori; realizzazione di interventi edilizi di pregio architettonico; rivalutazione degli immobili esistenti; i costi riconosciuti alla collettività per il rilascio del permesso di costruire (oneri di urbanizzazione). Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 9 8

servizi di trasporto, servizi per il cittadino, servizi sanitari, … I valori in uscita sono i costi che la collettività deve sostenere per il mantenimento e per il miglioramento del benessere dell’uomo che vive nella città: urbanizzazioni primarie (strade urbane, aree di sosta e parcheggio, utilities, illuminazione pubblica, spazi attrezzati, …); urbanizzazioni secondarie ovvere i servizi per il cittadino (scuole primarie, mercati di quartiere, centri comunali, edifici religiosi, centri sociali, attrezzature sanitarie, centri di cultura, aree verdi,…); servizi di trasporto, servizi per il cittadino, servizi sanitari, … Interventi mirati alla qualità ambientale, ai sistemi che generano benessere, ... … alternative in termini di costi opportunità. Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 11 9

Vi ringrazio per l'attenzione. a.bassi@polimi.it Epoche di crisi coincidono con la percezione che le risorse disponibili siano davvero scarse. Una crisi da opportunità di riflessione e la possibilità di cambiamento. Sono convinto che proprio il cambiamento sia una possibile strategia di uscita. Vi ringrazio per l'attenzione. a.bassi@polimi.it Fattori di sviluppo nell’intervento di trasformazione - Andrea Bassi 12 10