MATTEO LUPANO LA MEDIAZIONE E IL CONDOMINIO PROFILI GIURIDICI Torino, 9 novembre 2016

D. Lgs. 28/2010  mediazione obbligatoria da marzo 2012 Corte Cost D. Lgs. 28/2010  mediazione obbligatoria da marzo 2012 Corte Cost., 6 dicembre 2012, n. 272  illegittima la mediazione obbligatoria L. 11 dicembre 2012, n. 220 – riforma del condominio  norme speciali in tema di mediazione D.L. 21 giugno 2013, n. 69 – decreto «del fare»  reintrodotta mediazione obbligatoria (sperimentazione per quattro anni)

Per quali controversie la mediazione è obbligatoria. D. Lgs Per quali controversie la mediazione è obbligatoria? D. Lgs. 28/2010  «in materia di condominio» Art. 71 quater disp. att. c.c.  si intende violazione o errata applicazione: - degli artt. 1117 – 1139 C.C. (L. 3°, T. 7°, C. 2°) - degli artt. 61 – 72 disp. att.

Cause «oggettivamente» condominiali NON - liti tra condomini riguardanti proprietà individuali - liti tra condominio e appaltatore - liti tra condominio e professionista

Mediazione obbligatoria per: - destinazione d’uso delle parti comuni - divisione delle cose comuni - innovazioni - manutenzione delle parti comuni - riparto delle spese - riscossione dei contributi (importante limite) - controversie riguardanti l’amministratore (importante limite) - impugnazione delibere assembleari - tabelle millesimali

Esclusioni (art. 5, c. 3 e 4, d. lgs Esclusioni (art. 5, c. 3 e 4, d. lgs. 28/2010) - provvedimenti cautelari e urgenti (ATP) - procedimento di ingiunzione, fino alla decisione su concessione o sospensione delle provvisoria esecuzione (art. 63 disp. att. c.c.) - consulenza tecnica preventiva - procedimenti in camera di consiglio (art. 64 disp. att. c.c.)

La «competenza» dell’organismo di mediazione D. Lgs La «competenza» dell’organismo di mediazione D. Lgs. 28/2010  nessuna regola L. 220/2012  regola speciale per il condominio  sanzione D.L. 69/2013  regola generale sulla «competenza» nell’art. 4 del D. Lgs. 28/2010  nessuna sanzione

Art. 71 quater disp. att. c.c. «La domanda di mediazione deve essere proposta, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato»

- Non coincide del tutto con l’art. 4 del D. Lgs - Non coincide del tutto con l’art. 4 del D. Lgs. 28/2010  la domanda va proposta ad un organismo che abbia sede nel territorio del giudice competente a decidere la causa - Art. 23 c.p.c. – cause tra condomini  giurisprudenza interpreta estensivamente [Cass., sez. un., 18.9.2006, n. 20076 – riscossione contributi] - cause tra condominio ed (ex) amministratore? [1129 c.c.]  no art. 23 c.p.c.

Il foro condominiale di cui all’art. 23 c. p. c. è derogabile [Cass Il foro condominiale di cui all’art. 23 c.p.c. è derogabile [Cass., 25.8.2015, n. 17130]. Il criterio di competenza di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. è derogabile? Esiste un «giudice della competenza»? Il rilievo dell’errore è possibile anche d’ufficio?  non è opportuno calare nella negoziazione regole proprie del processo («procedimentalizzare»)

Inammissibilità in senso atecnico: - l’organismo può segnalare ma non rifiutare - nessuna conseguenza se c’è accordo - nessuna conseguenza se l’altra parte compare - condizione di procedibilità non soddisfatta se l’altra parte non compare

Effetti della domanda di mediazione Art. 5, c. 6°, D. Lgs Effetti della domanda di mediazione Art. 5, c. 6°, D. Lgs. 28/2010: «Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale …».  nuovo termine (interruzione) – Trib. Monza 12.1.16  riprende vecchio termine (sospensione) – Trib. Palermo 18.9.15

L’amministratore nella mediazione Art. 71 quater disp. att. c. c L’amministratore nella mediazione Art. 71 quater disp. att. c.c.  per «partecipare» maggioranza assoluta ex art. 1136, c. 2°, c.c. Identica maggioranza per le decisioni «che concernono le liti» (art. 1136, c. 4°, c.c.) Tempi tecnici  rinvio della «prima comparizione» (art. 71 quater disp. att. c.c.)  non influisce sulla durata massima di tre mesi (art. 6, D. Lgs. 28/2010)

Primo incontro e scelta di «iniziare» la mediazione Novità introdotta dal D.L. 69/2013 (art. 8, D. Lgs. 28/2010)  l’art. 71 quater non ne tiene conto  NO doppia delibera  «partecipare» implica l’inizio della mediazione  un’unica delibera per primo incontro e prosieguo

Approvazione dell’accordo da parte dell’assemblea Art. 71 quater disp Approvazione dell’accordo da parte dell’assemblea Art. 71 quater disp. att. c.c.  maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2°, c.c.  termine per pronunciarsi sulla proposta ex art. 11 D. Lgs. 28/2010 (7 giorni) maggiorato  non aumenta il limite di durata del procedimento ex art. 6 D. Lgs. 28/2010

Maggioranza per l’approvazione della proposta Se verte su innovazioni (art. 1120 c.c.)  maggioranza assoluta o qualificata (2/3 del valore ex art. 1136 c. 5 c.c.)? o destinazione d’uso ( 4/5 – art. 117 ter c.c.?) o tabelle millesimali ( unanimità fuori dai casi di cui all’art. 69 disp. att. c.c.?) ecc.

Perché il legislatore, all’art. 71 quater disp. att. c. c Perché il legislatore, all’art. 71 quater disp. att. c.c., prescrive la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2°, c.c.? L’art. 1136 c.c. era sufficiente (questa è una deliberazione «che concerne le liti») L’art. 71 quater non è pleonastico, è norma di favore per la mediazione  non sono mai richieste maggioranze più ampie / unanimità Se così non fosse lo si sarebbe precisato (unanimità ex art. 69 disp. att. c.c. introdotta dalla stessa riforma del cond., improbabile una dimenticanza)

Mediazione e condominio: binomio di successo Mediazione e condominio: binomio di successo? Molti ostacoli  elevata litigiosità [fattore culturale]  limiti strutturali: es. scarsa utilità della partecipazione dell’amministratore [tecniche di mediazione]

Dati DGSTAT al 30. 6. 2016 Condominio: 11,7% del totale N. B Dati DGSTAT al 30.6.2016 Condominio: 11,7% del totale N.B. media = media degli accordi raggiunti se la mediazione prosegue oltre il primo incontro

Valore medio della lite – 135. 515 € Valore mediano della lite – 17 Valore medio della lite – 135.515 € Valore mediano della lite – 17.500 € Valore mediano in materia di condominio – 5.000 € [è il valore più basso]

Raffronto con liti di pari valore condominio  dati inferiori del 20% rispetto a pari valore

La mediazione in ambito condominiale aiuta la distensione dei rapporti quotidiani tra i condomini  minore insorgenza di liti  migliore qualità della vita in condominio  è necessario uno sforzo sul piano culturale