L’affitto d’azienda: profili di calcolo economico e di rappresentazione contabile

AGENDA l’affitto d’azienda come operazione di finanziamento Il congruo canone di affitto la rappresentazione contabile

DEFINIZIONE DI UNO SCHEMA CONTRATTUALE STANDARD canone di affitto fisso il conguaglio di fine affitto è così calcolato: (valore finale dell’azienda – valore iniziale azienda) le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) sono interamente a carico dell’affittuario

OPERAZIONI EQUIVALENTI ALL’INIZIO DEL CONTRATTO Cessione dell’azienda al valore economico L A Finanziamento garantito dall’azienda L = Locatore A = Affittuario

FLUSSI FINANZIARI CORRISPONDENTI ALL’INIZIO DEL CONTRATTO Pagamento prezzo cessione azienda L A Erogazione finanziamento L = Locatore A = Affittuario

OPERAZIONI EQUIVALENTI ALLA FINE DEL CONTRATTO Retrocessione azienda al valore economico L A L = Locatore A = Affittuario

FLUSSI FINANZIARI CORRISPONDENTI ALLA FINE DEL CONTRATTO Rimborso mutuo L A Pagamento prezzo cessione azienda L = Locatore A = Affittuario

UN ESEMPIO - valore economico iniziale: 1.000 - valore economico finale: 500 canone di affitto annuale (interesse su base annua del finanziamento): 1.000 * 7% = 70 - durata del finanziamento e dell’affitto: 5 anni

PAY-OFF LOCATORE: A) AFFITTO D’AZIENDA Anno 1 2 3 4 5 Canone 70 Conguaglio 500 Totale 570

B) OPERAZIONI EQUIVALENTI PAY-OFF LOCATORE: B) OPERAZIONI EQUIVALENTI Anno 1 2 3 4 5 Pagamento prezzo cessione azienda 1.000 -500 Finanziamento garantito -1.000 Interessi finanziamento 70 Totale 570

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: APPROCCI DI DOTTRINA E PRASSI consenso sul fatto che il congruo canone dipenda dal valore economico dell’azienda Cw = W * R Cw = Congruo canone W = valore economico inziale R = coefficiente da applicare a W

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: APPROCCI DI DOTTRINA E PRASSI (SEGUE) Cw = W * R diversi approcci per determinare R: tasso di congrua remunerazione del capitale tasso compreso tra la redditività media di settore e valori anche negativi (aziende fallite) risk free + 10-20% premium risk approcci apodittici

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: UN APPROCCIO ALTERNATIVO una formula a) basata sull’assimilazione dell’affitto ad un finanziamento b) flessibile per tenere conto delle pattuizioni che in concreto possono modificare le condizioni di convenienza delle parti

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: LA FORMULA GENERALE FR = (W * IBR) + Rendita W + MS dove: - FR = congruo canone di affitto (Fair Rent); - W = valore economico dell’azienda all’inizio del contratto; - IBR = Incremental Borrowing Rate dell’affittuario - Rendita W = la rendita equivalente alla perdita attesa di valore alla fine del contratto non coperta dal conguaglio finale - MS = l’ammontare annuo medio atteso delle spese di manutenzione straordinaria a carico del Locatore

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: GLI ELEMENTI DELLA FORMULA GENERALE FR = (W * IBR) + Rendita W + MS Tasso di interesse applicato al finanziamento

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: GLI ELEMENTI DELLA FORMULA GENERALE FR = (W * IBR) + Rendita W + MS Maggiorazione per la perdita di valore attesa (o Sconto per l’incremento di valore atteso)

IL CONGRUO CANONE DI AFFITTO: GLI ELEMENTI DELLA FORMULA GENERALE FR = (W * IBR) + Rendita W + MS Eventuale maggiorazione per le spese di manutenzione a carico del locatore

L’APPLICAZIONE DELLA FORMULA A) LO SCHEMA STANDARD FR = (W * IBR) + Rendita W + MS Valore economico stimato con le metodologie di valutazione d’azienda

L’APPLICAZIONE DELLA FORMULA A) LO SCHEMA STANDARD FR = ( W * IBR ) + Rendita W + MS Tasso stimato sulla base: - di un tasso di riferimento (Euribor o IRS) - della classe di rischio dell’affittuario - della garanzia reale (azienda) a copertura del finanziamento

L’APPLICAZIONE DELLA FORMULA A) LO SCHEMA STANDARD Punti base indicativi di spread in funzione del merito creditizio

ESEMPIO DI STIMA DEL CONGRUO CANONE DI UN CONTRATTO STANDARD - durata affitto 01/01/07-01/07/07 (6 mesi) - valore economico iniziale: 1.000 - Euribor 6 mesi = 3,8% - spread attribuito in funzione dell’ottima solvibilità dell’affittuario = 100 bps - congruo canone = W * IBR = = 1.000 * (3,8% + 1%)/2 = 48/2 = 24

L’APPLICAZIONE DELLA FORMULA B) AFFITTO SENZA CONGUAGLIO FINALE FR = W * (IBR - ) + Rendita W + MS Rendita, al tasso IBR e per il periodo di durata dell’affitto equivalente alla perdita (incremento) attesa(o) di valore dell’azienda espressa(o) in termini reali

ESEMPIO DI STIMA DEL CANONE CONGRUO PER UN CONTRATTO SENZA CONGUAGLIO - durata affitto: 01/01/07-01/01/10 (3 anni) - valore economico iniziale: 1.000 - valore economico atteso a termine (in Euro 01/01/07): 1.050 - IRS 3Y/6M = 4,2% - spread attribuito in funzione della discreta solvibilità dell’affittuario = 250 bps - inflazione attesa = 2%

ESEMPIO DI STIMA DEL CONGRUO CANONE PER UN CONTRATTO SENZA CONGUAGLIO FR = W * (IBR - ) + Rendita W + MS 1.000 * (4,2% + 2,5% - 2%) = 1.000 * 4,7% = 47

FR = W * (IBR - ) + Rendita W + MS ESEMPIO DI STIMA DEL CANONE CONGRUO PER UN CONTRATTO SENZA CONGUAGLIO FR = W * (IBR - ) + Rendita W + MS (1.000 - 1.050) valore attuale rendita di 1 Euro per 3 anni al tasso IBR - 50 = - 18,9 2,64

ESEMPIO DI STIMA DEL CONGRUO CANONE PER UN CONTRATTO SENZA CONGUAGLIO FR = W * (IBR - ) + Rendita W + MS 47 - 18,9 = 28,1

…UNA ALTERNATIVA FINANZIARIA - costruzione di un portafoglio equivalente al contratto di affitto di azienda senza conguaglio: 1) affitto d’azienda standard (con conguaglio) 2) opzione put sull’azienda rilasciata dal locatore all’affittuario 3) opzione call sull’azienda rilasciata dall’affittuario al locatore problema dei dividendi continuamente incassati dall’affittuario

L’APPLICAZIONE DELLA FORMULA C) AFFITTO D’AZIENDA NEL FALLIMENTO FR = W * (IBR) + Rendita W + MS Approssimazione della maggiorazione per perdita di valore con gli ammortamenti dei cespiti aziendali, in considerazione delle caratteristiche tipiche del contratto: - trasferimento separato del magazzino - assenza di crediti e debiti dal perimetro dell’azienda trasferita - breve durata - manutenzione a carico dell’affittuario

RAPPRESENTAZIONE CONTABILE DUE APPROCCI ALLA RAPPRESENTAZIONE CONTABILE giuridico-formale: - i beni restano iscritti nello stato patrimoniale del locatore - assenza di rilevanza informativa dei bilanci delle parti - conforme alla prassi contabile domestica economico-sostanziale: - i beni sono iscritti nello stato patrimoniale dell’affittuario - si rileva il debito-credito tra le parti che rappresenta l’obbligo a restituire un azienda non depauperata nel suo valore - conforme agli IAS/IFRS

LA NECESSARIA FLESSIBILITA’ DELL’APPROCCIO - il corretto trattamento contabile dell’operazione deve tenere conto delle pattuizioni che in concreto regolano i rapporti tra locatore e affittuario - due ipotesi: 1) contratto standard 2) contratto senza la previsione di un conguaglio

DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO LA RAPPRESENTAZIONE GIURIDICO-FORMALE DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO - il locatore cristallizza la situazione patrimoniale dell’azienda trasferita fino alla riconsegna dove iscrive i valori aggiornati in contropartita ad un componente straordinario - l’affittuario rileva un accantonamento - parametrato all’ammortamento dei cespiti - a un fondo spese future a copertura del conguaglio da corrispondere a fine contratto (interferenza fiscale impropria)

ECONOMICO-SOSTANZIALE DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO LA RAPPRESENTAZIONE ECONOMICO-SOSTANZIALE DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO - il locatore procede alla derecognition dei valori relativi all’azienda trasferita in contropartita ad un credito verso l’affittuario pari al valore economico iniziale dell’azienda e ad una plus/minusvalenza - la riconsegna dell’azienda risulta ininfluente per il locatore da un punto di vista reddituale

ECONOMICO-SOSTANZIALE DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO LA RAPPRESENTAZIONE ECONOMICO-SOSTANZIALE DELL’AFFITTO CON CONGUAGLIO - l’affittuario rileva i valori dell’azienda trasferita (compreso l’avviamento) in contropartita ad un debito nei confronti del locatore - applica i medesimi criteri di valutazione ai beni dell’azienda in affitto e ai beni proprietari - rileva un componente reddituale alla riconsegna in presenza di dinamiche dei valori correnti non recepite nei valori di bilancio (es. un aumento dell’avviamento)

LA RICOSTRUZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO SECONDO GLI IAS/IFRS Non essendovi un principio che tratta esplicitamente la fattispecie occorre riferirsi ai principi generali e agli standard che regolano fattispecie simili: - Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements - IAS 17, Leases - IFRS 3, Business Combinations

LA RICOSTRUZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO SECONDO GLI IAS/IFRS: I PRINCIPI GENERALI Framework IAS: - il principio della substance over form - i requisiti per l’iscrizione di un attività

LA RICOSTRUZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO SECONDO GLI IAS/IFRS: LA RICONDUCIBILITA’ A UN LEASING IAS 17: - definizione di leasing finanziario: “a lease that transfer substantially all the risks and rewards incidental to ownership of an asset” - identificazione dei possibili benefici negli utili attesi o nell’incremento di valore lungo la vita utile del bene

LA RICOSTRUZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO SECONDO GLI IAS/IFRS: L’AFFITTO COME BUSINESS COMBINATION IFRS 3: - definizione di business combinations: “the bringing together of separate entities or businesses into one reporting entity […] one entity, the acquirer, obtains control of one or more other businesses, the acquiree” - problema superabile dell’esclusione dall’ambito applicativo dell’IFRS 3 delle business combinations by contract alone