Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Scopo dello Studio Verificare i rendimenti totali (annui composti) e i rendimenti puntuali (anno per anno) delle due diverse Asset Class di investimento: immobili e azioni sia in Italia che negli USA. Si è preso in considerazione un lungo arco temporale (54,5 anni: da 1.1.1963 a 30.6.2017) al fine di ricomprendere in questo periodo più cicli "economico-finanziari". Si sono prese in considerazione le azioni quotate con i relativi indici "ufficiali", elaborati e pubblicati da primari operatori del settore (S&P per gli USA e Mediobanca per l'Italia). Per gli immobili sono stati esaminati gli immobili residenziali, in quanto gli immobili residenziali rappresentano l'investimento maggioritario per gli abitanti di un Paese (in Italia rappresentano oltre l'80% degli investimenti annui nel settore immobiliare e oltre il 50% del risparmio totale degli italiani).

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America FONTI di dati utilizzate nello Studio Per l'Italia * Mediobanca per le azioni quotate presso Borsa Italiana (indice generale) * ISTAT - Istituto nazionale di Statistica - per gli indici delle variazioni inflattive annue * Reddy’s Group per gli immobili residenziali in Italia. Reddy’s Group rileva periodicamente i prezzi correnti degli immobili (sia utilizzando la propria banca dati sia avvalendosi dei dati forniti dalla rivista “Consulente Immobiliare”) e poi li depura dalla variazione inflattiva (utilizzando l’indice FOI dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati fornito dall’ISTAT).   Per gli USA * S&P 500 per le azioni quotate, fanno parte di questo basket le azioni di grandi aziende contrattate al New York Stock Exchange (Nyse), all'American Stock Exchange (Amex) e al Nasdaq. * S&P Case-Shiller per i prezzi degli immobili residenziali * Bureau of Labor Statistics US Gov. per il CPI (Consumer Price Index), che misura le variazioni inflattive annue in USA. Più esattamente è stato utilizzato il CPI-U, cioè il “CPI for all Urban consumers” (indice che rileva dati su circa l’89% della popolazione in USA).

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Nota valida sia per l'Italia che per gli USA Per le azioni quotate è stato preso in considerazione il Total Return Reale - cioè il Total Return deflazionato con l'indice dei prezzi al consumo - al lordo dell'effetto fiscale. Il Total Return tiene conto della variazione di prezzo delle azioni e del reinvestimento dei dividendi, che le società periodicamente distribuiscono agli azionisti. Per gli immobili è stata presa in considerazione la loro variazione media di valore reale nel tempo senza considerare l'eventuale flusso di cassa derivante dai redditi (al netto da tutte le spese di gestione, comprese le imposte locali come in Italia ICI/IMU, etc.) generati dagli immobili; e ciò sempre al lordo dell'effetto fiscale.

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Acronimi, simboli e definizioni AQ = Azioni Quotate IR = Immobili Residenziali TR = Total Return y/y (di AQ) TRR = Total Return Reale y/y (cioè depurato dall'inflazione) TRRacAQ = Total Return Reale annuo composto per AQ ITRRAQ = indice del Total Return Reale delle Azioni Quotate PI = variazione di prezzo y/y degli immobili residenziali PIR = variazione di prezzo reale y/y degli immobili residenziali (cioè depurato dall'inflazione) IPIR = indice della variazione di prezzo reale degli immobili residenziali Y = anno Y/Y = anno su anno VRac = variazione reale annua composta (di un determinato “valore”: viene espressa in %) VP = variazione dei prezzi per inflazione (viene espressa in %) VPac = variazione dei prezzi annua composta VNaMAX = variazione negativa annua massima (% y/y) VPaMAX = variazione positiva annua massima (% y/y)  (sigma) = deviazione standard, misura della volatilità di una variabile

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Avvertenza Questo Studio non intende consigliare o sconsigliare investimenti in Azioni quotate o in immobili (residenziali o non residenziali) in Italia o in USA, ma ha solamente lo scopo di analizzare quanto accaduto nel periodo 1963-2017 (30 giugno) nei quattro mercati esaminati. Si ricorda che le prestazioni realizzate in passato da una certa categoria (o Asset Class) di investimenti - e in questo Studio evidenziate - non possono e non devono essere considerate con certezza ripetibili in futuro. Per ogni investimento (mobiliare e/o immobiliare) dovrà essere eventualmente interpellato (prima di effettuare l’investimento) un consulente mobiliare esperto nello specifico mercato di riferimento per l’investimento in azioni quotate o in fondi mobiliari, etc. e un consulente immobiliare esperto nello specifico mercato di riferimento (residenziale, non residenziale, in Italia o all’estero) per l’investimento in immobili o in fondi di investimento immobiliare.  

Cambi tra valute 1963 – 2017 (30 giugno) Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Inflazione 1963 – 2017 (30 giugno) Italia USA VP totale in 54,5 y (base fine 1962 = 1,0) 24,5 8,1 Rapporto della VP totale 3,0 1,0 VP ac + 6,05% + 3,92% Cambi tra valute 1963 – 2017 (30 giugno) 1963 1 US$ = 0,321 Euro = 621,5 Lit. 2017 1 US$ = 0,876 Euro Rivalutazione di US$ su Euro/Lit. da 1963 a 2017 = 2,73 volte

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Italia 1963 – 2017 (30 giugno) Azioni Quotate Immobili Residenziali TRR + in 31 y PIR + in 25 y TRR - in 24 y PIR - in 30 y ITRRAQ + 47,3% (in 54,5 y) IPIR + 151,9% (in 54,5 y) VRac (AQ) + 0,71% VRac (IR) + 1,71% VNaMAX (AQ) - 48,5% (2008) VNaMAX (IR) - 9,0% (1983) VPaMAX (AQ) + 83,9% (1985) VPaMAX (IR) + 35,8% (1974)

Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America USA 1963 – 2017 (30 giugno) Azioni Quotate Immobili Residenziali TRR + in 40 y PIR + in 30 y TRR - in 15 y PIR - in 25 y ITRRAQ + 2.337,3% (in 54,5 y) IPIR + 50,9% (in 54,5 y) VRac (AQ) + 6,03% VRac (IR) + 0,76% VNaMAX (AQ) - 39,3% (2008) VNaMAX (IR) - 15,3% (2008) VPaMAX (AQ) + 33,8% (1995) VPaMAX (IR) + 10,7% (2004)

Rendimenti e Volatilità Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Rendimenti e Volatilità Italia USA TRRacAQ 0,71% 6,03% SIGMA TRRAQ 26,38 16,44 PIRac 1,71% 0,76% SIGMA PIR 9,53 4,93

Curva “Rendimento – Rischio” per i vari tipi di investimento Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Curva “Rendimento – Rischio” per i vari tipi di investimento 1 = Azioni quotate alla Borsa di Milano 2 = Immobili residenziali in Italia 3 = Azioni quotate USA (S&P 500) 4 = Immobili residenziali in USA

Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in Italia Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in Italia

Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in USA Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in USA

Percentage Total Return / Percentage Home Price (1/2) Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Percentage Total Return / Percentage Home Price (1/2) Source: Reddy’s Group elaboration on Standard & Poor‘s, Mediobanca and Reddy's Group srl data

Percentage Total Return / Percentage Home Price (2/2) Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Percentage Total Return / Percentage Home Price (2/2) Source: Reddy’s Group elaboration on Standard & Poor‘s, Mediobanca and Reddy's Group srl data

Consumer price index (1/2) Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Consumer price index (1/2) CPI-U Indice dei prezzi al consumo “for all Urban consumers” FOI Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati NIC Indice dei prezzi al consumo per l'intera collettività Source: Bureau of Labor Statistics US Gov, ISTAT

Consumer price index (2/2) Analisi comparata degli andamenti dei mercati delle azioni quotate e degli immobili residenziali dal 1963 al 2017 (30 giugno) in Italia e negli Stati Uniti d’America Consumer price index (2/2) CPI-U Indice dei prezzi al consumo “for all Urban consumers” FOI Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati NIC Indice dei prezzi al consumo per l'intera collettività Source: Bureau of Labor Statistics US Gov, ISTAT