ATTRIBUZIONE DELL’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI PAOLO BRECCIAROLI Avvocato e Dottore Commercialista in Milano Milano 14 Novembre 2016 PAOLO BRECCIAROLI

CONSIDERAZIONI PRELIMINARI Il condominio e la sua disciplina Il condominio, in quanto insieme delle parti comuni a servizio di unità immobiliari di proprietà singole, è disciplinato dalle disposizioni riunite sotto il capo secondo, del titolo sette del libro terzo del codice civile, nonché dalle disposizioni di attuazione del codice civile e dalle norme dettate per la comunione in generale (da art. 1100 a art. 1139 c.c.). Si aggiungono norme estratte dai codici di procedura civile e penale e dalla normativa complementare. PAOLO BRECCIAROLI

Definizioni di condominio e facoltà dei condomini di intervenire in giudizio Il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini per cui l’organo rappresentativo unitario, qual’é l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano in via autonoma dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore. PAOLO BRECCIAROLI

Soggetti che possono intervenire in assemblea (art. 67 d. a. c. c Soggetti che possono intervenire in assemblea (art. 67 d.a. c.c.) Può intervenire in assemblea ogni condomino anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (art. 1136, c. 6, c.c.). In tal caso la delibera assembleare è annullabile (Cass. SS.UU. n. 4806 del 7.3.2005) PAOLO BRECCIAROLI

UNA SENTENZA FONDAMENTALE CASS. SS. UU. N. 4806 DEL 7.3.2005 In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. PAOLO BRECCIAROLI

1) ATTRIBUZIONE DELL’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI (art. 1135 c.c. e segg. - art. 66 d.a. c.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/1) Nomina o conferma dell’amministratore e approvazione della sua retribuzione (con riferimento anche al secondo esercizio successivo – obbligo indicazione della retribuzione da parte dell’amministratore – tassatività della retribuzione deliberata) (art. 1135, c. 1, p. 1) Quando ci sono più di otto condomini, se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta all’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario (art. 1129, c. 1) Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica: dati anagrafici e professionali; codice fiscale (eventuale denominazione società), luogo in cui sono tenuti i registri (art. 1130, c. 1, n. 6 e 7), giorni ed ore in cui ogni interessato può prendere gratuitamente visione (previa richiesta all’amministratore) (art. 1129, c. 2). Durata: l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale periodo (art. 1129, c. 10) Compenso: l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, e pena dalla nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (art. 1129, c. 14). L’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore ed all’eventuale sua retribuzione (art. 1135, c. 1, p.7). PAOLO BRECCIAROLI

1/2 Approvazione del preventivo e delle spese occorrenti durante l’anno ed alla relativa ripartizione tra i condomini (verifica criterio di ripartizione delle spese fra i condomini). (art. 1135, 1 c. , p. 2) PAOLO BRECCIAROLI

1/3) Rendiconto: redazione e approvazione 1) L’amministratore (art. 1130, c. 1, p. 10) deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. 2) L’assemblea provvede all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore ed all’impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135, c. 1, p. 3). 3) Il rendiconto contiene (art. 1130-bis, c. 1): - voci di entrata ed uscita; l’amministratore deve indicare: - situazione patrimoniale del condominio; - fondi disponibili ed eventuali riserve (con modalità da consentire l’immediata verifica); si compone di: a) registro contabilità b) riepilogo finanziario c) nota sitetica esplicativa della gestione + rapporti in corso + questioni pendenti PAOLO BRECCIAROLI

L’assemblea condominiale può in qualsiasi momento (art. 1130-bis, c - nominare un revisore per + annualità specificate (delibera con > = > nomina amministratore); - i condomini (e titolari di diritti reali o di godimento) possono in ogni momento prendere visione (ed estrarre copia) dei documenti giustificativi di spesa; - le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per 10 anni. N.B.: - art. 1129, c. 2, c.c.: ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione (oltre ad ottenere copia a pagamento) dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; - art. 1129, c. 7, c.c.: ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione, a proprie spese, della rendicontazione periodica. PAOLO BRECCIAROLI

1/4) Delibera sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni (art. 1120 c.c.). (costituzione obbligatoria di fondo speciale – art. 1135, c. 1, p. 4); maggioranza necessaria per la relativa delibera – art. 1136, c. 2 c.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/5) Revoca amministratore (art. 1129, c. 11 c.c.). La revoca dell’amministratore può essere deliberat in ogni tempo dall’assemblea (con > = > nomina amministratore) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può essere disposta dall’ autorità giudiziaria: a) su ricorso di ciascun condomino (nel caso previsto dal IV c. 1131 o se non rende il conto della gestione); b) i condomini anche singolarmente possono convocare l’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore (in casi di: gravi irregolarità; gravi irregolarità fiscali; mancata apertura o utilizzazione conto corrente); c) in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Le deliberazioni che concervono la revoca (come per la nomina dell’amministratore) debbono sempre essere approvate con la maggioranza ex art. 1136, c. 4 c.c. non derogabile ex art. 1138 c.c.. Sulla revoca dell’amministratore, il Tribunale (art. 64 d.a., c.c.) sente l’amministratore ed il ricorrente in contraddittorio poi provvede in camera di consiglio con decreto motivato (nei casi indicati da 1129, c. 11 c.c. e IV c. 1131 c.c.). Contro il provvedimento del Tribunale, reclamo alla Corte d’Appello nel termine di 10 giorni. L’art. 1131 c.c. dispone che l’amministratore che non adempie all’obbligo di fornire la notizia ex art. 1131, c. 3, può essere revocato (e tenuto al risarcimento dei danni). Simbologia: (>) maggioranza - (=) uguale PAOLO BRECCIAROLI

1/6 Delibere su ricorsi contro provvedimenti dell’amministratore (art. 1133 c.c.) Il ricorso all’assemblea non pregiudica il ricorso alla A.G. nel termine ex art. 1137 c.c.) Confronta anche art. 70 d.a. c.c. (sanzioni a carico condomini) – slide n. 1/23 PAOLO BRECCIAROLI

1/7) Delibera obbligo dell’amministratore a stipulare polizza assicurativa per rischi professionali (art. 1129 c.c., c. 3). PAOLO BRECCIAROLI

dai poteri dell’amministratore (art. 1131, c. 3). 1/8) Delibere con riferimento a liti passive e liti attive che esorbitano dai poteri dell’amministratore (art. 1131, c. 3). Notizia ai condomini (obbligo, a pena di revoca e risarcimento danni) Mancando il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i condomini può richiedere la nomina di un curatore speciale che convoca l’assemblea per avere istruzioni (art. 65 d.a. c.c. con richiamo art. 80 c.p.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/9) Delibera per autorizzare l’amministratore a partecipare a procedure di mediazione o di negoziazione assistita con relativi poteri. L’istituto della mediazione, introdotto in Italia con il d.lgs 4.3.2010, n. 28, in ottemperanza al disposto dell’art. 60, legge 18.6.2009, n. 69 e in attuazione della direttiva del Parlamento Europeo 2008/52/C.E. del 21.5.2008, costituisce alternativa alle cause giudiziarie a scopo di deflazione. La Corte Costituzionale (sentenza 24 ottobre/6 dicembre 2012, n. 272) ha dichiarato la legge incostituzionale per eccesso di delega del legislatore delegato. L’art. 71-quater d.a. c.c. indica la procedura autorizzativa dell’assemblea per consentire l’intervento dell’amministratore in mediazione con poteri di conciliare la vertenza. Al d.lgs 28/2010 sono state apportate modifiche per le quali, pur rimanendo la obbligatorietà nella materia condominiale, è stata prevista l’assistenza obbligatoria di un avvocato nelle sessioni di mediazione. Di qui l’obbligo dell’assemblea di nominare un avvocato che affianchi l’amministratore nelle sessioni di mediazione. L’obbligatorietà del citato tentativo di mediazione è limitato ai casi disciplinati dagli artt. dal 1117 al 1138 c.c.. Nelle altre ipotesi è usufruibile l’Istituto della negoziazione assistita (d.l.12.9.2014, n. 132, conv. l. 10.11.2014, n. 162) pur con scopi deflazionistici per evitare giudizi avanti ai Tribunali. Anche in tal caso l’assemblea deve conferire all’amministratore mandato per la transazione e nominare il legale del condominio. Le delibere suddette devono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio. PAOLO BRECCIAROLI

1/10) Delibera di esonero dell’amministratore dall’agire contro condomini morosi (dopo 6 mesi dall’esigibilità del credito – dispensa dell’assemblea art. 1129, c. 9 c.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/11) Delibera dell’istituto bancario o postale per l’accensione del conto corrente condominiale su cui far transitare le somme ricevute ed erogate (a qualsiasi titolo) (art. 1129, c. 7 e c. 11, c.c.) Sulla rendicontazione periodica, cfr. art. 1129, c. 7, c.c. PAOLO BRECCIAROLI

1/12) Delibera nomina di un Consiglio di condominio (art. 1130-bis c.c., II c.) Funzioni consultive del Consiglio. PAOLO BRECCIAROLI

1/13) Diffida per cessazione di abuso dell’utilizzo di parti comuni condominiali da parte di altro titolare di diritto reale o avente un diritto personale di godimento di unità immobiliare (es. conduttore o comodatario) a cessare l’abuso nell’utilizzo delle parti comuni del condominio che determini mutamento di destinazione (art. 1117-quater). PAOLO BRECCIAROLI

1/14) Delibera di provvedere alla ricostruzione dell’edificio. (art 1/14) Delibera di provvedere alla ricostruzione dell’edificio (art. 1128 c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/15) Delibera di effettuare riparazioni straordinarie di notevole entità: delibera con approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore millesimale del condominio (art. 1136, c. 4 con rinvio a c. 2 stesso articolo). Di valore modesto rispetto al valore dell’edificio: maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti un terzo del valore millesimale del condominio). PAOLO BRECCIAROLI

1/16) Delibera di rimborso di spese solo se urgenti e indifferibili sostenute dal singolo condomino (art. 1134 c.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/17) Delibera di autorizzazione dell’amministratore ad attivare il sito internet condominiale (art. 71-ter d.a. c.c.). Sito internet che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, con spese a carico dei condomini (delibera con la maggioranza ex art. 1136, c. 2, c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/18) Delibera di modifica delle tabelle condominiali (art. 69, d.a. c.c.) (tabelle millesimali come rapporto matematico tra valore dell’intero stabile e valore di ogni singola unità - oneri a carico del richiedente – casi di rettifica) (delibere ex art. 1136, c. 2, c.c.) PAOLO BRECCIAROLI

1/19 Delibera di formazione e modifica del regolamento condominiale (numero dei condomini superiore a dieci per l’approvazione del regolamento). L’assemblea non può inserire nel regolamento clausole in contrasto con gli articoli del codice dichiarati inderogabili dagli artt. 1138 e 72 d.a., c.c. Art. 1138 –Le norme del regolamento in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli: 1118, II c. “Il condominio non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni”. Art. 1119 – Indivisibilità (le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione..) Art. 1120 – Innovazioni Art. 1129 – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore Art. 1131 – Rappresentanza Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni Art. 1137 – Impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea PAOLO BRECCIAROLI

Art. 72 – Disposizioni di attuazione c. c Art. 72 – Disposizioni di attuazione c.c. - Norme non derogabili dal regolamento di condominio. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69. Art. 63 – Riscossione contributi condominiali. Art. 66 – Convocazione dell’assemblea condominiale in via straordinaria. Art. 67 – Intervento in assemblea del rappresentante del condomino, Art. 69 – Modifica delle tabelle condominiali. PAOLO BRECCIAROLI

1/20) Delibera in rispetto a divieto di deroga a precise disposizioni del codice (art. 1138, c. 4 e art. 72 d.a. c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/21) Delibera di ratifica degli interventi dell’amministratore che esorbitano il mandato e che rivestano carattere urgente (art. 1135 c.c., c. 2). PAOLO BRECCIAROLI

1/22 Delibera di nomina di revisore della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.) (caratteristiche del revisore – annualità revisionabili ancorchè trascorse e approvate). Confronta precedente “slide” n. 1/21 PAOLO BRECCIAROLI

1/23) Delibera sanzioni a carico dei condomini per infrazione al regolamento di condominio (art. 70 d.a. c.c.). (delibere ex art. 1136, c. 2) Sanzioni fino a euro 200,00; in caso recidiva sanzioni fino a euro 800,00 a favore del fondo per spese ordinarie. Confronta anche art. 1133 c.c. (delibere su ricorsi contro provvedimenti dell’amministratore) – slide n. 1/6   PAOLO BRECCIAROLI

territoriali di zona (art. 1135, c.3 c.c.). 1/24) Delibera di autorizzare l’amministratore a collaborare con iniziative territoriali di zona (art. 1135, c.3 c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/25) Delibera su innovazioni (art. 1120 c.c.). (definizioni di innovazioni semplici, straordinarie e gravose o voluttuarie – maggioranze di approvazione) PAOLO BRECCIAROLI

1/26) Delibera di modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.) maggioranze: quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio; modalità di convocazione: affissione della convocazione nei locali per non meno di 30 giorni; lettera raccomandata che deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione, indicazione, a pena di nullità, delle parti comuni oggetto della modificazione e della nuova destinazione d’uso; dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui sopra. Escluso il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico.   PAOLO BRECCIAROLI

sole pulizie delle parti comuni per eccessivi costi di servizio, quali 1/27) Delibera di sostituzione del servizio di portierato con addetto alle sole pulizie delle parti comuni per eccessivi costi di servizio, quali giustificati motivi per la sopressione del servizio di portierato (L. 15. 7.1966 e successive integrazione - L.11.5.1990, n. 108 e d.lgs 4.3.2015, n. 23). PAOLO BRECCIAROLI

(o anche private per ragioni di decoro architettonico e di pregiudizio 1/29 Delibera sulla legittimità di opere effettuate dal singolo sulle singole parti comuni (o anche private per ragioni di decoro architettonico e di pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio – art. 1122 c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/28) Delibere su richieste del condomino di distacco dall’impianto 1/28) Delibere su richieste del condomino di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento (art. 1118, c. 4 c.c.) (Illegittimi notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini) Obbligo di concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma. PAOLO BRECCIAROLI

e di produzione di energia da fonti rinnovabili (escluso pregiudizio 1/30) Delibera sulla modalità di esecuzione degli impianti non centralizzati e di produzione di energia da fonti rinnovabili (escluso pregiudizio alle parti comuni e private e al decoro architettonico dell’edificio) (art. 1122-bis c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

1/31) Delibera di installazione di impianto di videosorveglianza (delibere ex art. 1136, c. 2) (art. 1122-ter c.c.). PAOLO BRECCIAROLI

Non è legittima la delibera assembleare in ordine alla attribuzione NOTA BENE Non è legittima la delibera assembleare in ordine alla attribuzione di spese ad un condomino sulla presunzione di sua responsabilità dovendosi prima, sul punto, ottenere un provvedimento giudiziario favorevole. Nelle more la spesa va ripartita tra tutti i condomini. PAOLO BRECCIAROLI

1/32) Delibera in ordine a cessione di beni comuni condominiali.   PAOLO BRECCIAROLI