Prezzo di vendita unità condominiali Un complesso condominiale di 200 unità, ciascuna di circa 150m2, fu completato in un periodo di recessione. L’impresa proprietaria fu costretta a vendere molte unità all’incanto. I prezzi realizzati e le caratteristiche del condominio ci forniscono un’occasione per un’analisi sulle determinanti del prezzo. Data-set: Condo.dat Tratto da Mendelhall & Sincich, Regression analysis, (VI Ed.), Cap 16.
I dati a disposizione Variabile dipendente: i prezzi di vendita delle 106 vendute all’asta. Variabili indipendenti: Piano in cui si trova l’unità, (1,2,…8); Distanza dall’(unico)ascensore, misurata in termini di unità del condominio (1,2,…15). Alle unità del blocco 2 sono state aggiunte due ulteriori unità. Es. la distanza dell’unità 105 dall’ascensore è pari a 3 mentre per l’unità 113 è pari a 9.
Variabili indipendenti (continua): Vista sull’oceano. 1=Si, 0=No. Finale blocco 1: la vista dell’oceano è limitata per le unità alla fine del blocco 1 (la 111, la 211, …). La codifica è 1 se l’unità ha numerazione che termina in 11 e 0 altrimenti. Appartamento arredato. 1=Si, 0=No. Vengono analizzati 4 modelli.
SP Prezzo - Piano
Modello 1: additivo Il primo modello postula che i fattori agiscano in maniera indipendente
Modello 2: quadratico Il secondo modello considera la possibilità che gli effetti sul prezzo del piano e della distanza dall’ascensore siano non-lineari.
Modello 3 Il modello 3 ipotizza la presenza di dinamiche differenti nella determinazione del prezzo per unità con vista sull’oceano rispetto alle altre.
Modello 4 Il modello 4 è analogo al modello 3 ma il piano è analizzato attraverso variabili dummy:
Modello 4
Comparazione tra i modelli Modello Beta MSE Adj.R2 F 1 5 98.1 .691 47.98 2 8 93.1 .707 32.63 3 13 85.3 .732 23.01 4 41 81.4 .744 8.44 Confronto F-parziale Sig. M1 vs. M2 2.78 0.0452 M2 vs. M3 2.79 0.0216 M3 vs. M4 1.65 0.3512
Profile Plot 1
Profile plot 2
Alcune conclusioni Effetti quadratici: i prezzi più elevati si trovano per unità vicine all’ascensore ed alla piscina o, al contrario per quelle molto lontane (probabile desiderio di privacy). Gli effetti quadratici sono differenti per i lati ocean view e bay view. I piani inferiori sono preferiti sul lato ocean view, quelli superiori sul lato bay view.