Pavullo nel Frignano Comune di Provincia di Modena Determinazione valore aree fabbricabili ___________________________________________ Pavullo nel Frignano dicembre 2017 ____________________________________________

VALORE AREE FABBRICABILI Accordo di collaborazione La valutazione delle aree fabbricabili è stata effettuata dall’Agenzia delle Entrate - Sezione Territorio in esecuzione dell’accordo di collaborazione per attività di valutazione immobiliare sottoscritto tra Agenzia e Comune di Pavullo nel Frignano Il lavoro svolto è allineato alle indicazioni generali del Manuale Operativo delle Stime Immobiliari dell’Agenzia del Territorio – Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

VALORE AREE FABBRICABILI Lo scopo della stima Scopo della stima è la determinazione dei valori venali delle aree edificabili del territorio comunale di Pavullo nel Frignano (MO), disciplinate dagli strumenti urbanistici conformi alla L.R. n. 20/2000, ai fini dell’applicazione della vigente normativa in materia di Imposta Municipale Propria (IMU) per l’anno fiscale 2018.

VALORE AREE FABBRICABILI Processo di valutazione Il comma 5 dell’art. 5 del D.L. n. 504/92, valido anche ai fini IMU, recita che“per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all’1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari alla costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

VALORE AREE FABBRICABILI Processo di valutazione Nella valutazione del “valore venale in comune commercio”, corrispondente al“più probabile valore di mercato”, si è tenuto conto di due aspetti essenziali per la formulazione del giudizio estimativo: la permanenza delle condizioni del bene presenti al momento della stima; il principio dell’ordinarietà, con l’esclusione di ogni carattere di eccezionalità. La stima è stata effettuata nel presupposto che i beni siano liberi da qualsiasi peso, servitù e vincoli e che rispettino le norme vigenti in materia urbanistica e ambientali

VALORE AREE FABBRICABILI Il valore di trasformazione del bene è dato dalla differenza tra il valore del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione e i costi di trasformazione, comprensivi del profitto che spetta a chi realizza l’intervento. Poiché i ricavi e i costi di trasformazione assumono la forma di flussi d’entrata e di uscita, prima di essere sommati devono essere attualizzati e resi equivalenti rispetto al tempo. Il valore di trasformazione è dunque determinato secondo la seguente relazione: Processo di valutazione Utilizzo del metodo analitico basato sul valore di trasformazione

VALORE AREE FABBRICABILI Processo di valutazione Il procedimento di valutazione attraverso il metodo derivato dal valore di trasformazione è stato articolato nelle seguenti fasi: 1. individuazione di ambiti omogenei dal punto di vista delle previsioni urbanistiche (potenzialità edificatorie, destinazioni d’uso, iter autorizzativo); 2. individuazione dei prodotti ottenibili dalla trasformazione; 3. determinazione del valore di mercato degli immobili ottenibili dalla trasformazione; 4. definizione della tempistica della trasformazione; 5. analisi dei costi di trasformazione diretti e indiretti e degli oneri finanziari; 6. definizione dell’utile del promotore; 7. determinazione degli oneri sull’acquisto dell’area edificabile; 8. attualizzazione dei fattori economici.

VALORE AREE FABBRICABILI Individuazione ambiti omogenei Gli ambiti omogenei sono stati individuati in funzione delle previsioni urbanistiche stabilite dai piani, dell’appetibilità rilevabile dal mercato immobiliare (OMI, compravendite, offerte di mercato) 1. Pavullo - Mediana 2. S. Antonio – Acquabuona 3. Crocette – Casa Bosi – Casa Bertacchini - Madonna dei Baldaccini- Chiozza 4. Querciagrossa - Pozzaccia 5. Verica – Piantacroce- Miceno a. Renno – Gaianello – Camatta 6. Località minori: b. Montecuccolo – Gaiato – Coscogno c. Casa Venturelli – Montebonello - Benedello – Frassineti – Olina - Monzone – Iddiano – Niviano – Castagneto – Sassoguidano 7. Territorio rurale

VALORE AREE FABBRICABILI Individuazione Ambiti omogenei

VALORE AREE FABBRICABILI Individuazione Ambiti Omogenei Miceno

VALORE AREE FABBRICABILI Ambiti strumenti urbanistici

VALORE AREE FABBRICABILI Ambiti strumenti urbanistici

VALORE AREE FABBRICABILI Valori

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