L’affermarsi del concetto di “Città Impresa” e il nuovo assetto legislativo, segnano un momento di cambiamento d’approccio nella valorizzazione degli assets immobiliari finalizzato al reperimento di risorse finanziarie per gli enti locali. PRIMA DOPO L’Amministazione locale poteva limitarsi alla gestione ed al controllo degli assets immobiliari Oggi è chiamata a svolgere un ruolo attivo e diretto nella promozione e nella valorizzazione degli assets immobiliari.

Definizione degli obbiettivi ed identificazione dei vincoli La corretta individuazione di obbiettivi e vincoli è fondamentale per assicurare una struttura efficiente adatta alla valorizzazione degli assets Obiettivi potenziali Valorizzazione del patrimonio immobiliare Gestione dinamica degli assets Monetizzazione dei cash flows generati dal portafoglio Tempistica Problematiche Immobili di natura disomogenea nello stesso portafoglio Minimizzazione dei costi ed ottimizzazione fiscale Presenza di immobili soggetti a vincoli procedurali, ambientali, ecc. Vincoli normativi

“Iter” per la valorizzazione Ricognizione del patrimonio immobiliare Valutazione degli assets Valutazione delle potenzialità di sviluppo Identificazione del miglior scenario per la valorizzazione Elaborazione di un piano di sviluppo immobiliare finanziario Piano di fattibilità Creazione del consenso Fase operativa

Strumenti operativi per la valorizzazione degli assets immobiliari Progetti di valorizzazione e riqualificazione urbana Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Fondi immobiliari ad apporto Cartolarizzazione Altri strumenti (Spin-off, Sale and Lease Back ecc.)

Progetti di valorizzazione e riqualificazione urbana L’Elaborazione di una strategia deve tenere in considerazione una serie di interrogativi di fondo sulla comunità di riferimento, cercando di dare risposte che siano compatibili tanto con le sue caratteristiche strutturali che con le risorse di cui può ragionevolmente disporre. Modalità operative: Ricerche di mercato e sondaggi Programmazione dell’intervento Studio di fattibilità economico finanziario Studio delle varianti urbanistiche Organizzazione e gestione delle gare Coordinamento della fase realizzativa

Progetti di valorizzazione e riqualificazione urbana VANTAGGI Aumento del valore del bene Gestione diretta dell’operazione Opportunità di costruzione del consenso socio-politico Rilancio economico dell’area urbana di interesse Rivitalizzazione sociale dell’area urbana SVANTAGGI Tempi lunghi dalla fase progettuale a quella realizzativa Costi aggiuntivi per la progettazione e i sondaggi Elevato rischio dell’operazione a seguito della molteplicità degli attori coinvolti

Progetto Esquilino

Strumenti operativi per la valorizzazione degli assets immobiliari Progetti di valorizzaione e riqualificazione urbana Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Fondi immobiliari ad apporto Cartolarizzazione Altri strumenti (Spin-off, Sale and Lease Back, ecc.)

Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Il processo di alienazione richiede l’impegno nell'intervento preliminare di stima, nello studio di fattibilità relativo ai beni da alienare e nella procedura di predisposizione dell'asta pubblica. Modalità operative: Rilievo e indagini Stima dei singoli assets Operazioni di marketing Accordi con le banche per mutui agevolati Predisposizione e celebrazione delle aste Vendita tramite trattativa privata Assistenza alla stipula

Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) VANTAGGI Rapidità del ritorno economico Basso costo dell’operazione per l’Amministrazione Razionalizzazione del patrimonio immobiliare “passivo” non redditizio SVANTAGGI Impossibilità di valorizzazione ulteriore dell’immobile Possibile rischio di contenziosi e conseguente slittamento dei tempi di ritorno economico Rischio di invenduto per gli immobili meno appetibili

Le dimensioni del patrimonio abitativo e commerciale del Comune di Roma Tot. Uso commerciale

Strumenti operativi per la valorizzazione degli assets immobiliari Progetti di valorizzaione e riqualificazione urbana Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Fondi immobiliari ad apporto Cartolarizzazione Altri strumenti (Spin-off, Sale and Lease Back, ecc.)

Fondi immobiliari ad apporto In un contesto di valorizzazione degli assets si collocano i fondi immobiliari. Uno strumento ampliamente diffuso all’estero che presenta significativi margini di sviluppo anche in Italia. I fondi immobiliari si presentano come strumento di finanza alternativo alle operazioni di cartolarizzazioni. Modalità operative: Istituzione del fondo e approvazione del Regolamento Definizione del patrimonio da apportare Stima del valore del patrimonio Apporto del patrimonio immobiliare Collocamento delle quote Quotazione

Caratteristiche Obiettivi Conferimento attività immobiliari in un fondo appositamente costituito Utilizzo di una SGR esistente sul mercato o da creare ad hoc per la gestione del fondo Possibile vendita delle quote ad investitori istituzionali e/o retail e quotazione Obiettivi Eventuale monetizzazione dei capital gain Valorizzazione del patrimonio immobiliare Mantenimento del controllo degli asset Gestione dinamica degli attivi

Strumenti operativi per la valorizzazione degli assets immobiliari Progetti di valorizzaione e riqualificazione urbana Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Fondi immobiliari ad apporto Cartolarizzazione Altri strumenti (Spin-off, Sale and Lease Back, ecc.)

Cartolarizzazione Le operazioni di cartolarizzazione consentono di raccogliere risorse liquide non manifestando effetti diretti negativi sul bilancio. Modalità operative: Fasi preparatorie (Definizione del modello da applicare, selezione del partner finanziario, Costituzione della società veicolo) Due Diligence Immobiliare Analitica / Negoziazione con Agenzie di Rating Predisposizione della documentazione e definizione dei meccanismi di gestione (modalità di servicing, ecc.) Determinazione struttura dei titoli / Trasferimento portafoglio Marketing dei titoli offerti (Road Show, One to one meeting, ecc.)

Cartolarizzazione VANTAGGI SVANTAGGI Costi dell’operazione Immediata possibilità di ottenimento finanza Possibilità di inserire nella stessa operazione un grande numero di immobili Possibilità di reinvestire immediatamente Rapidità nel collocamento degli immobili SVANTAGGI Costi dell’operazione Sconto sui prezzi di mercato contesto legislativo assente per gli enti locali Problematica gestione del consenso sociale

Strumenti operativi per la valorizzazione degli assets immobiliari Progetti di valorizzaione e riqualificazione urbana Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc.) Fondi immobiliari ad apporto Cartolarizzazione Altri strumenti (Spin-off, Sale and Lease Back ecc.)

Per concludere: L’approccio alla valorizzazione degli assets immobiliari degli Enti Pubblici deve necessariamente passare attraverso una attenta valutazione e utilizzo dei diversi strumenti operativi esistenti (anche dei più innovativi) in funzione delle potenzialità immobiliari degli Enti Pubblici. È indispensabile partire da un piano di fattibilità complessivo, individuare gli obbiettivi, definire tempi, scelte e procedure con estrema precisione ma anche con grande flessibilità, per ottenere una gestione dinamica ed efficiente degli assets con l’obiettivo di favorire la collettività. Per operare con successo in questo settore le Amministrazione Pubbliche dovrebbero utilizzare strumenti operativi snelli e di alta professionalità che siano in grado di assistere il percorso complesso della valorizzazione degli assets immobiliari.