COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO Corso di preparazione all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professione 25-06-2009 Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo

Programma 1 - Richiami di matematica finanziaria 2 - Estimo generale: teoria delle stime 3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati 4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc. 5 - Estimo legale

Estimo L’Estimo è l’insieme dei principi logici e metodologici che consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici. Possono essere oggetto di stima beni economici: - materiali - immateriali - pubblici - privati

Estimo: principi generali Il valore dipende dello scopo della stima La previsione è il carattere fondamentale del giudizio di stima Il prezzo è fondamento del giudizio di stima Il metodo estimativo è unico ed è basato sul confronto Il giudizio di stima deve essere obiettivo, condizionato, generalmente valido e deve seguire la teoria dell’ordinarietà

Estimo: prezzo e valore Il prezzo è un dato certo, si è manifestato con lo scambio, durante la compravendita. Il valore è un dato probabilistico, espresso per una finalità pratica: dipende dello scopo della stima.

Estimo: gli aspetti economici Gli aspetti economici rappresentano i valori che può assumere un bene in funzione dello scopo della stima. L’Estimo classico ne distingue sei: valore di mercato, valore di trasformazione, valore di costo, valore complementare, valore di surrogazione, valore di capitalizzazione dei redditi Teorie estimative più moderne ne riconoscono solo due: valore di mercato e valore di costo, tutti gli altri sono ritenuti a.e. derivati.

Estimo: il valore di mercato E’ il valore che, con maggiore probabilità, si potrebbe realizzare per un bene da una libera contrattazione di mercato. Si origina comparando l’utilità del bene con quello della moneta. Risulta chiaro che è funzione delle curve di Domanda ed Offerta presenti in un certo momento, in un certo mercato. Ad esempio viene utilizzato nelle stime per: 1. compravendita; 2. successioni ereditarie; 3. danni; 4. espropriazioni totali 5. ecc. ecc.

Estimo: il valore di costo E’ la sommatoria delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore puro in condizioni di ordinarietà per produrre o riprodurre un certo bene: - valore di costo - valore di ricostruzione: a nuovo o nelle condizioni reali E’ l’insieme dei costi dei fattori produttivi (valutati in base al loro V. di mercato): - i compensi per le persone economiche che partecipano alla produzione: Sa =salari, St = stipendi, Bf = beneficio fondiario, I = interesse) - la remunerazione dei servizi forniti dallo Stato e dagli altri enti pubblici: Imp = imposte, Ta = tasse e Con = contributi, nel loro complesso Tr = tributi - le Q = quote (classificate come quote di reintegrazione, assicurazione e manutenzione dei capitali fissi) e le Sv = spese varie Casi di stima: 1. Stima del costo di un intervento edilizio 2. Stima dei danni 3. Stima del costo di gestione di una macchina 4. ecc. ecc.

Estimo: il valore di trasformazione Il valore di trasformazione rappresenta il valore attribuibile ad un bene che può essere trasformato in uno o più beni. Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del/i bene/i ottenuto/i dalla trasformazione e i costi che un imprenditore puro in condizioni di ordinarietà dovrebbe sostenere per effettuare la trasformazione. Si utilizza questo aspetto economico: 1. per esprimere giudizi di convenienza 2. Stima delle aree edificabili 3. Stima degli edifici da ristrutturare, sopraelevare, demolire, 4. stima di unità immobiliari di cui si muta la destinazione 5. ecc. ecc.

Estimo: il valore complementare Il valore complementare si utilizza quando da un bene viene staccata una porzione ed il bene residuo subisce una diminuzione di valore più che proporzionale alla “dimensione” della porzione tolta. Tale aspetto economico è applicabile anche nel caso opposto, cioè quando una porzione di bene viene aggiunta ad un altro bene. In valore complementare rappresenta la differenza tra il valore di mercato del bene nel suo complesso e il valore di mercato del bene residuo (od originario). Perché lo si possa applicare, occorre che esistano le seguenti ipotesi: esistano rapporti di complementarietà tra la parte e il tutto, la parte staccata non sia reintegrabile ed abbia ancora un mercato. Si utilizza nel caso di stime relative a: 1. espropri parziali; 2. danni; 3. servitù; 4. relitti d’area 5. ecc. ecc.

Estimo: il valore di surrogazione Il valore di surrogazione si utilizza per stimare beni che non abbiano mercato o che vi vengano trattati molto raramente. Pertanto, non vi sono dati sufficienti per impostare la comparazione. Quindi, li si stima in base al valore di mercato di beni che possano sostituirli, cioè abbiano la stessa equivalenza tecnica. Casi di stima: 1. alcuni prodotti di scorta delle azienda agrarie 2. foraggio dei pascoli alpini 3. ecc. ecc.

Estimo: il valore di capitalizzazione Il valore di capitalizzazione si utilizza per stimare beni che abbiano utilità ripetuta. Si tratta di attualizzare, con le note formule di matematica finanziaria, i redditi che il bene potrà fornire in futuro ad un tasso fornito nel quesito di stima. Casi di stima: 1. valutazione di una serie di redditi, 2. valutazione di un vitalizio, 3. valore attuale di un mutuo residuo, 4. ecc. ecc.

Estimo: il principio di ordinarietà Ogni elemento del bene da valutare deve essere considerato come normale e continuativo (cioè medio) e non si devono adottare quelli frutto di condizioni eccezionali. Ad esempio il reddito di un immobile deve essere quello normalmente ottenibile e non quello frutto di condizioni particolari. Nel procedimento di stima si deve determinare inizialmente il valore normale del bene, considerato in condizioni ordinarie, cioè il suo valore medio di mercato e, poi, valutarne il valore reale che considera le sue condizioni particolari o transitorie. Questo si realizza individuando le eventuali: - aggiunte = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno aumentare il valore medio di mercato - detrazioni = caratteristiche monetizzabili del bene che ne fanno diminuire il valore medio di mercato Il Valore reale del bene sarà quindi: Valore reale = Valore medio di mercato + Aggiunte – Detrazioni

Estimo: aggiunte e detrazioni Le principali aggiunte: 1. Aumenti temporanei di reddito 2. Esenzione fiscale temporanea 3. Presenza di mobilio, arredamento 4. Impianti eccedenti la normalità 5. Scorte aziendali 6. ecc. ecc. Le principali detrazioni: 1. Diminuzione temporanea di reddito; 2. Usufrutto e vitalizio; 3. Spese straordinarie (per riportare l’immobile in condizioni ordinarie); 4. Mutui ipotecari residui 5. ecc. ecc.

Estimo: il metodo di stima Il metodo di stima è il processo logico che si segue per arrivare ad esprimere il giudizio di stima. Il metodo di stima è concettualmente unico: è basato sul confronto tra il bene da valutare e altri che sono stati oggetto di recente contrattazione. Condizioni favorevoli per la comparazione: omogeneità dei beni e mercato attivo. Condizioni sfavorevoli per la comparazione: scarsità dei dati e particolarità del bene da valutare.

Estimo: i procedimenti di stima I procedimenti di stima rappresentano le modalità con cui il perito opera la comparazione. Essi si distinguono in: 1. procedimenti diretti o sintetici 2. procedimenti indiretti o analitici

Estimo: i procedimenti sintetici I procedimenti diretti o sintetici: 1a) stima sintetica comparativa (parametrica) 1b) stima sintetica a vista 1c) stima sintetica storica 1d) stima sintetica per valori tipici 1e) stima sintetica pluriparametrica

Estimo: s.s. comparativa Il procedimento sintetico comparativo è applicabile se risulta possibile individuare nello stesso mercato beni simili a quello oggetto di stima. Tali beni devono essere stati trattati di recente e i loro prezzi devono risultare noti. Occorre che Il mercato si presenti attivo, quindi con un elevato numero di beni trattati, e in sostanziale equilibrio tra domanda e offerta. Si devono reperire informazioni sui prezzi di beni simili ed individuare il parametro comune di raffronto. Tale parametro può essere di tipo tecnico (ad esempio la superficie commerciale) o economico (ad esempio il canone di locazione). Si imposta: Legenda: Vbs: Pbs = Vx : Px Vbs = sommatoria valore beni simili Pbs = sommatoria parametri beni simili Vbs Vx = valore bene da stimare da cui Vx = ----------- * Px Px = parametro del bene da stimare Pbs

Estimo: s.s. a vista Con il procedimento sintetico a vista, il valore del bene da stimare si forma quasi automaticamente nella mente del perito. Egli, dotato di grande esperienza e ottimo conoscitore del mercato dei beni di cui si tratta, è in grado di elaborare mentalmente i dati di cui dispone. In realtà nella sua mente combina i prezzi e i parametri dei beni che conosce, realizzando così, inconsciamente, la comparazione espressa dalla proporzione indicata precedentemente. Nella pratica professionale è poco utilizzato perché non fornisce al committente alcun tipo di dimostrazione della validità dell’ipotesi effettuata.

Estimo: s.s. storica La stima sintetica storica viene utilizzata per beni che abbiano caratteri particolari e che vengono trattati raramente sul mercato. Il giudizio di stima si basa su prezzi spuntati dal bene in compravendite del passato. Si applica con difficoltà perché: raramente il bene si mantiene inalterato nel tempo, la moneta varia il suo potere d’acquisto nel tempo, i prezzi del passato potrebbero essere stati viziati da interventi o eventi non conosciuti.

Estimo: s.s. per valori tipici La stima sintetica per valori tipici è consigliata quando: 1) si debba valutare un complesso di beni difficilmente paragonabile con altri presenti sul mercato, ma nel quale i beni costituenti siano valutabili singolarmente 2) si debbano svolgere molte stime di beni simili e ognuna di esse risulti di importanza limitata dal punto di vista economico

Estimo: s.s. multiparametrica La stima sintetica multiparametrica è utilizzabile quando dal mercato non è possibile ottenere un campione significativo di dati, cioè vengono trattati beni non omogenei tra loro e con quello da valutare. Quindi, non potendo operare con un solo parametro di stima, si cerca di individuare i principali caratteri del bene che possono influenzarne il valore, quantificandone poi l’influenza sul valore stesso tramite attribuzioni di punteggio. 1) Stima per punti di merito - confronto con il valore massimo (modello additivo) Vm = Vmax * K K = K1 + K2 + … + Kn K < = 1 perché Kmax = 1 - confronto con il valore medio (modello moltiplicativo) Vm = Vmm * Ktot Ktot = K1 * K2 * …. * Kn Ktot può essere > = < 1 2) Stima dei prezzi marginali degli elementi di comparazione

Estimo: s.s. multiparametrica Le caratteristiche di un immobile che in varia misura influenzano il suo valore sono così rappresentate: posizionali estrinseche: tipologia della zona, salubrità, disponibilità di servizi pubblici, viabilità e trasporto, servizi commerciali, densità edilizia, contesto sociale, ecc. ecc. posizionali intrinseche: panoramicità, orientamento, luminosità, prospetto, salubrità, altezza dal suolo, ecc. ecc. intrinseche o tecnologiche: livello delle finiture, ascensore, dotazioni del bagno, qualità degli infissi interni ed esterni, condizionatore, ecc. ecc. economiche: esenzioni fiscali, detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione, vincoli e limiti conseguenti la locazione, condizioni di manutenzione delle parti comuni, tipo di impianto di riscaldamento e consumi energetici

Estimo: stima analitica I procedimenti indiretti o analitici si possono utilizzare per tutti gli aspetti economici: ad esempio si compila il computo metrico estimativo per la s.a. del valore di costo. Per consuetudine, quando si parla di s.a. senza ulteriori specificazioni, si intende la s.a. del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. Il valore medio di mercato si determina attualizzando i redditi medi (annui o poliennali) che il bene potrà fornire in futuro. Ad esempio, per un bene con reddito netto medio annuo costante illimitato: Legenda: Bf Bf = beneficio fondiario Vo = -------- -> Vr = Vo + A – D Vo = valore medio di mercato rc rc = tasso di capitalizzazione A = aggiunte D = detrazioni Vr = valore reale

Estimo: le fasi della stima Le fasi di una stima 1. Formulazione del quesito di stima 2. Individuazione dello scopo della stima Con i primi due punti si individuano i rapporti economici tra il bene e i soggetti interessati 3. Scelta dell’aspetto economico 4. Individuazione del procedimento  sintetico o analitico (misto) 5. Individuazione dei dati elementari  tecnici e/o economici  certi, misurati, ipotizzati 6. Elaborazione dei dati 7. Formulazione del giudizio di stima