“IL PROGETTO BOVISA “ Un parte del Progetto ancora da studiare e definire che può essere oggetto di studio per il Laboratorio: Il recupero dell’area dell’ex Gasometro Prof.Renato Pugno (Novembre 2012)

“PROGETTO BOVISA” Avete visto, nella precedente lezione, la Storia del Progetto Bovisa La Storia è sempre molto importante per capire da dove veniamo e chi siamo. Per capire dove andremo è però assolutamente necessario capire cosa c’è ( o non c’è) oggi del Progetto e cosa si può fare, come farlo e quali sono i risultati che ci si potrebbe attendere. In altre parole occorre …….progettare!

“PROGETTO BOVISA” Il Progetto Bovisa, insieme al Progetto del “Montestella” (“La montagnetta di San Siro”) è, a mio parere, il più importante e qualificante intervento pubblico, d’interesse pubblico, della storia urbanistica della città di Milano, nel dopoguerra. Partendo da questa premessa è opportuno domandarsi : cosa bisogna e si può fare per completarlo?

PROGETTO BOVISA Non c’é dubbio che dopo la realizzazione della sede staccata del Politecnico a Bovisa, il principale intervento ( da realizzare) per completare il “Progetto Bovisa” è la progettazione del riutilizzo dell’area dell’ex Gasometro di Bovisa e la sua realizzazione. Si tratta di un area di circa mq. Il terreno è di proprietà pubblica (Politecnico e AEM)e, quindi di fatto, un’area pubblica.

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO” “La Storia e l’Arte”: Sironi (1943)

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO” L’area d’intervento

L’area da riqualificare: circa m.q. Gli interventi pubblici necessari per l’acquisto dell’Area sono:  Bonifica : circa m.q.  Nuovi spazi universitari: m.q. di s.l.p  Oneri di urbanizzazione IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO” Il Progetto

L’idea è quella di riqualificare la rilevante area dell’ex Gasometro al fine di realizzare interventi di prevalente interesse pubblico. Questo utilizzando le plusvalenze realizzabili con interventi sull’area d’interesse commerciale IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO” Il Progetto

La proposta di Euromilano sembra andare in questa direzione. Le domande a cui rispondere però sono le seguenti:  La proposta risponde ad un interesse prevalentemente pubblico?  La proposta è migliorabile dal punto di vista dell’interesse pubblico?  Come è migliorabile?  Con i miglioramenti proposti rimane ancora fattibile dal punto di vista pubblico e dal punto di vista di Euromilano ? La proposta di Euromilano

Superfici terreno (m.q.)%SLP (m.q.)% 1.OPERE D'INTERESSE PUBBLICO 1.1.Direttamente Bonifica % Immobili del Politecnico150008% ,5% 1.2.Indirettamente % ,7% Incubatori103005% ,7% Abitazioni per studenti20001%200002,5% Museo %200002,5% 2.OPERE D'INTERESSE PRIVATO % ,8% 2.1.Residenze ed uffici % ,4% 2.2.Altro % ,5% 3.VERDE ED ALTRO %00,0% 4.TOTALE % %

La proposta di Euromilano In sintesi: La proposta di Euromilano prevede:  L’utilizzo del 24 % del terreno per opere d’interesse pubblico.  L’utilizzo del 28 % del terreno per interventi privati  Il restante 48 % dell’area è destinata al verde ed altro  Solo il 6 % del terreno è utilizzato per opere indirettamente d’interesse pubblico per incubatori (5 %) ed abitazioni per studenti (1 %)  Il 10 % del terreno è utilizzato per il museo

La domanda iniziale da porsi per valutare la proposta di Euromilano é la seguente: Le plusvalenze ipotizzabili, in via conservativa sono sufficienti per coprire i costi degli investimenti d’interesse pubblico necessari per rendere utilizzabile il terreno (bonifiche, edifici Politecnico ed opere di urbanizzazione)? La proposta di Euromilano

I costi d’investimento per la bonifica, edifici del Politecnico ed oneri urbanizzazione è stato stimato dell’ordine di circa 291 milioni di € L’ammontare delle plusvalenze realizzabili con l’edilizia privata è, conservativamente, dello stesso ordine e probabilmente superiore. La proposta di Euromilano I costi d’investimento necessari per acquisire il terreno

La proposta di Euromilano I margini di utili per Euromilano Il fatturato complessivo del business si stima non inferiore a circa 580 milioni di €. Il margine di utile sul fatturato, implicito nella proposta di Euromilano, si stima dell’ordine del 26 %-32 % sul fatturato. Si tratta di un margine elevato. Esiste spazio quindi per verificare se con questi margini di profitto è possibile modificare il Progetto nelle seguenti direzioni:  Ridurre le volumetrie di edilizia privata e/o  Aumentare le volumetrie di Social Housing (abitazioni per studenti e incubatori)

La proposta di Euromilano L’impatto sul sistema di mobilità L’impatto sul sistema di mobilità attuale non sarà trascurabile considerando che l’intervento previsto comporterà un insediamento di almeno persone. L’impatto sarà sicuramente negativo e richiederà quindi, probabilmente, altri investimenti pubblici (strade e materiale rotabile) da mettere in conto nella valutazione.

BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO TOTALE COSTI INVESTIMENTI BONIFICA EDIFICI DEL POLITECNICO OPERE DI URBANIZZAZIONE INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DEL SISTEMA DELLA MOBILITA’ì EDILIZIA SOCIAL HOUSING RESIDENZIALE DI MERCATO ALTRO ESERCIZIO MANUTENZIONE EDIFICI ESERCIZIO NUOVI EDIFICI DEL POLITECNICO ESERCIZIO SOCIAL HOUSING INCREMENTO COSTI SISTEMA DI TRASPORTI

BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO TOTALE BENEFICI SOSTEGNO ALLA “MISSION” DI MILANO Creare opportunità Di lavoro Di guadagno Crescita professionale Creare livelli di eccellenza nella cultura tecnica ed economica Favorire la mobilità sociale RIDUZIONE DEI TEMPI DI SPOSTAMENTO Per i residenti nell’edilizia commerciale Per i residenti nel social housing Abitazioni per studenti Incubatori REDISTRIBUZIONE DEL REDDITO Abitazioni per studenti Incubatori BENEFICI AMBIENTALI

IDENTIFICAZIONE E QUANTIFICAZIONE DEI BENEFICI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE B E N E F I C I Rispondenti alla “Mission” di Milano Riduzione del tempo di spostamento Redistribuzione del reddito Miglioramento dell’ambiente 1.BONIFICA Crescita economica: recupero di una risorsa territoriale preziosa Riduzione dell’inquiname nto ambientale 2.IMMOBILI DEL POLITECNICO Crescita economica Sviluppo delle “eccellenze” Promozione sociale 3.EDILIZIA D’INTERESSE PUBBLICO 3.1.Abitazioni per studenti Promozione socialeCrescita economica Riduzione dei costi dell’istruzione per studenti non abbienti 3.2.Incubatori Promozione socialeCrescita economica Aumento di reddito per i giovani occupati 3.3.Altro Da definire 4.EDILIZIA PRIVATA Crescita economica

PIANO FINANZIARIO DI REALIZZAZIONE DEL PROGETTO Il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR) dovrà rispondere alle seguenti domande:  I proventi dalle plusvalenze immobiliari, dagli affitti/tariffe dell’edilizia social housing, una parte dei proventi derivanti dalle attività didattiche, la vendita degli immobili destinati all’edilizia privata,sono sufficienti a coprire tutti i costi (d’investimento e di gestione)?  A quanto ammonta il contributo finanziario che dovrà essere richiesto al Politecnico?  Tale ammontare è compatibile con il Bilancio del Politecnico?  Quale è la redditività finanziaria dell’investimento?  Quale è il capitale di rischio necessario?  Quale è l’ammontare dei prestiti bancari necessari?  In altre parole : quali sono le condizioni di “bancabilità” del Progetto?

PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO ERP (m.q.) di Superficie Lorda Pavimentata (SLP) % utili su fatturato 1.PROPOSTA DI EUROMILANO %-33 % 2.IPOTESI DI MIGLIORAMENTO 2.1.Riduzione del % della volumetria prevista per l’Edilizia Residenziale Privata (ERP) % 2.2.Riduzione del % della volumetria prevista per l’Edilizia Residenziale Privata (ERP) %

La riduzione ipotizzata delle volumetrie della ERP ridurrà, probabilmente, in modo significativo l’impatto negativo sul sistema della mobilità attuale. Si tratta però dell’approccio classico italiano : meno volumetrie e più verde. Questo,però è un approccio primitivo, sbagliato economicamente e soprattutto “passivo”. PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

L’approccio,invece, dovrebbe essere quello di valutare se le volumetrie richieste sono compatibili con il sistema di mobilità attuale e, in caso negativo,  quali sono gli interventi da realizzare contemporaneamente all’insediamento.  Quali sono i costi addizionali, come verranno coperti e da chi.  Con gli interventi previsti si ottiene un Bilancio Benefici/Costi positivo? E, in tal caso,  Quale è il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR)?  Quale è l’affidabilità bancaria del PFR? PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

URBANISTICA: APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”? Un approccio “difensivo (o passivo)” è la risposta pubblica ad ua proposta privata di uso delle risorse pubbliche. In genere si traduce in una richiesta di meno volumetrie e più verde. “Un approccio offensivo ( o attivo)” è quello in cui il soggetto pubblico proprietario di risorse pubbliche (terreni, immobili e plusvalenze) propone e negozia con un soggetto privato un “progetto”

In Italia non esistono casi significativi di un approccio “offensivo/attivo”. All’estero, invece, soprattutto per grandi operazioni urbanistiche ( e quella dell’area dell’ex Gasometro potrebbe essere considerata “grande”) vi sono esempi significativi di approcci urbanistici “offensivi/attivi) Si pensi ai casi di Semavip a Parigi, dei Docklands di Londra ed il Progetto Hudsnon di New York. Ricercando e studiando bene quasi sicuramente si potrà trovare altri casi significativi URBANISTICA: APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”?

Il principale motivo del ritardo in Italia di approcci urbanistici “offensivi/attivi” è da ricercarsi alla bassa qualità del soggetto pubblico ( ma anche in buona parte d parte di soggetti privati) nel campo del “Project &.Construction Management (P&CM) e, più in generale nelle capacità imprenditoriali. URBANISTICA: PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI

In questo contesto negativo il ruolo dell’Università non è secondario ma, a mio parere, determinante. Basti pensare che la materia del P&CM nelle Università italiane non considerata degna di dignità accademica! I risultati di questo sbagliato approccio culturale ed amministrativo sono in Italia devastanti. Basti pensare a:  Gli enormi costi e tempi nella realizzazione delle opere pubbliche.  L’inefficienza della realizzazione di grandi interventi urbanistici  La sostanziale incapacità da parte della Amministrazione Pubblica a recuperare in modo significativo una grande risorsa indirettamente pubblica quali sono le plusvalenze immobiliari per finanziare in modo efficiente ed efficace gli interventi infrastrutturali e di servizio richiesti dalle grande operazioni urbanistiche PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI

PROGETTO RIQUALIFICAZIONE DELL’AREA DELL’EX GASOMETRO DI BOVISA Conclusioni a)Le analisi preliminari fatte indicano che ci possono essere fondati ed attendibili argomenti per riqualificare l’area dell’ex Gasometro. b)La proposta di Euromilano può sicuramente essere migliorata nell’ambito dell’interesse pubblico. c)Il Progetto, a mio parere, merita di essere studiato nell’ambito del Laboratori. Questo significa in pratica: Sviluppare un Progetto Preliminare Valutare la Domanda di mercato di tali interventi Analizzare gli effetti sul sistema della mobilità Valutare come gli interventi proposti si collocano sul mercato Definire un Bilancio Benefici/Costi del Progetto Definire un Piano Finanziario di Realizzazione