IL RIORDINO DEGLI ARCHIVI CATASTALI. L’ESPERIENZA DEL COMUNE DI PIOLTELLO Il comune di Pioltello in convenzione con l’Agenzia del Territorio Provinciale di Milano, nel novero delle attività per il “recupero dell’arretrato e per il riordino degli archivi catastali”, ha promosso a partire dal dicembre 2002 la revisione delle rendite catastali incongruenti presenti nel territorio comunale. Il comun denominatore di tutti i progetti oggetto di collaborazione tra Comune ed Agenzia è rappresentato dalla necessità di definire un sistema informativo integrato tra i diversi servizi dell’Ente e l’amministrazione del territorio per una gestione efficiente e perequata della fiscalità locale e per la corretta programmazione delle necessità territoriali.

Con particolare riferimento alla fiscalità locale ed alla gestione della maggiore imposta comunale, l’ICI, l’intervento ha consentito di rispondere all’esigenza di equità nell’organizzazione del prelievo tributario, particolarmente sentita dai cittadini e dall’Amministrazione, dando definitiva sistemazione a tutte le situazioni non corrette. Questa esperienza, che vado a presentare, è stata realizzata anche da altri comuni della Provincia di Milano con contenuti più o meno simili, consente a comuni di piccola e media dimensione, indicativamente fino a 40.000 abitanti, con costi relativamente contenuti di intervenire sui valori fiscali attribuiti al patrimonio immobiliare correggendo, laddove si rende necessario, i valori esistenti nelle banche dati catastali.

A parer di chi scrive questo è, ancor oggi, l’unico intervento possibile in maniera massiva per quei comuni che non possono richiedere la revisione dei classamenti prevista dal comma 335 della legge finanziaria per il 2005, né possono con contezza recuperare i dati per la rideterminazione delle rendite di cui al comma 336. La legge finanziaria ha pensato ai grandi comuni ed alle sperequazioni presenti tra centro e periferia delle grandi città ma non ai comuni più piccoli. Il Decreto del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 16 febbraio 2005, pubblicato in G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005, in linea con l’interesse per i grandi centri urbani, riduce: ai comuni con almeno tre microzone censuarie, quelle del DPR 138/98, la possibilità di richiedere la revisione delle rendite (“…affinché un comune possa procedere alla selezione dell’eventuale microzona su cui svolgere la revisione parziale del classamento, occorre che il relativo territorio sia ripartito in almeno tre microzone”);

ai comuni con un buon grado di organizzazione interno e, soprattutto, con archivi multipli aggiornati ed informatizzati la possibilità di richiedere la rideterminazione delle rendite catastali ai sensi del 336.

L’Agenzia stima che in circa 2000 microzone a livello nazionale sia possibile intervenire con il meccanismo del 335 e che in regione Lombardia solo 2 comuni siano interessati all’intervento. Mentre gli interventi sul patrimonio immobiliare previsti ai sensi del 336 che consentono l’eliminazione degli accatastamenti non più attuali (A/5) siano circa 1.500.000 con picchi in comuni “storici” . Ecco allora che le “vecchie” convenzioni per il recupero dell’arretrato, riviste alla luce della finanziaria 2005, sono ancora oggi lo strumento più efficace, e forse l’unico, per porre mano agli archivi catastali per quei comuni non rappresentati dalla finanziaria.

Quelle esperienze, per quanto possibile, consentivano di anticipare il processo di generale riforma degli estimi catastali previsto dal DPR 138/98, o almeno di preparare la strada per quella riforma che continua ad incontrare notevoli difficoltà sotto il profilo della definizione delle metodologie attuative e dell’impatto sulla popolazione e sugli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.

Come si è operato a Pioltello. 1. Creazione del modello tipologico e definizione delle caratteristiche Partendo dall’analisi dello stato di fatto dei classamenti, attribuiti ai fabbricati del territorio, è stata individuata per ogni tipologia (abitazioni, negozi, depositi etc.) la categoria e/o la classe maggiormente rappresentativa. Con riferimento alle abitazioni la scelta è caduta sulla categoria A/3 (fabbricato economico popolare) di classe 3.

Il comune di Pioltello è un comune ad alta tensione abitativa con un buon numero di fabbricati costruiti negli anni 60 e 70 con almeno sei sette piani fuori terra e con una dotazione di servizi media. Si è quindi definito, insieme ai tecnici catastali, le caratteristiche delle diverse categorie e distinto all’interno della stessa categoria gli immobili sulla base di ulteriori parametri (numero di vani, periodo di costruzione, stato di conservazione del fabbricato ecc.).

2. Suddivisione in microzone e individuazione nel territorio del modello tipologico. Sono stati individuati con criteri di geoposizionamento i valori immobiliari del territorio distinguendo tra zone a bassa media ed alta apprezzabilità del mercato immobiliare. L’individuazione ha rispettato il lavoro di microzonazione approvato con provvedimento del Consiglio Comunale nel 1999 e le variazioni reddituali proposte in quella sede. Le variazioni di valore tra le diverse microzone sono state attualizzate, grazie alla collaborazione fornita dalle principali Agenzie Immobiliari, alla data del secondo semestre 2003. I tecnici comunali e catastali hanno quindi individuato nel territorio i fabbricati appartenenti al modello (A/3 classe 03) ed hanno iniziato a verificare le rendite di tutti gli altri fabbricati.

3. Predisposizione di schede fabbricato e proposta di variazione classamento Per ogni fabbricato sono state predisposte delle schede contenenti l’indicazione: del periodo di costruzione, dello stato manuntentivo, dei servizi, e del numero di vani fiscali, e dell’ubicazione. Le schede sono state corredate da fotografia dell’immobile e da individuazione nel territorio mediante stralcio dell’areofotogrammetrico. Nella scheda i tecnici comunali hanno indicato per tutti i fabbricati esaminati una proposta di classamento, individuando una categoria ed una classe più alta in rapportata al modello ed hanno sottoposto ai tecnici del catasto tutte le posizioni che potevano essere oggetto di variazione.

Planimetria Catastale Rilievo fotografico

4. Inserimento in atti catastali e notifica Le proposte validate dal catasto sono state, successivamente, inserite negli archivi catastali e notificate ai proprietari o titolari di diritti sugli immobili. L'Agenzia del Territorio Provinciale ha individuato le risorse umane necessarie in relazione alla tempistica concordata.

5. Numero di uiu interessate dall’intervento L’intervento, in fase di ultimazione, ha interessato circa 11.000 u.i.u. a destinazione ordinaria di diverse categorie. Per le categorie abitazioni (categoria catastale da A1 ad A/9), autorimesse o posti auto (categoria catastale C/6), e cantine o sottotetti (categoria catastale C/2) ha riguardato 10.000 uiu su un totale di 23.000. Gli altri 1000 interventi programmati interesseranno gli immobili destinati alle attività commerciali, uffici ed opifici industriali (categoria catastali C/1, A/10, D/1, D/2, D/3, D/4, D/5, D/6, D/7, D/8).

6. Effetti sull’Entrata. Si stima un innalzamento complessivo della base imponibile del patrimonio immobiliare comunale nell’ordine del 15/18 per cento (con punte per gli immobili a cui è stata corretta categoria e classe catastale del 30 per cento). Il dato potrebbe subire una variazione in aumento nel caso di risultati particolarmente positivi nell'esame dei fabbricati a destinazione speciale in corso di svolgimento. A regime l’aumento dell’entrata ICI è calcolata, ad aliquote e detrazioni vigenti, nell’ordine di 600.000 euro pari a circa il 11 per cento dell’entrata a consuntivo per il 2004.

7. Costi dell’attività. I costi dell’intera attività non superano 200.000 euro comprensivi: del costo del personale a tempo determinato impiegato nella rilevazione del territorio, degli incentivi per il personale a tempo indeterminato e del corrispettivo a favore dell’Agenzia del Territorio.

Conviene armarsi di una buona dosa di pazienza. 8. Tempi di esecuzione dell’intervento L’intervento, dalla data di inizio delle attività previste al punto 1, si esegue in circa 10/12 mesi. Per la fase di definizione dell’intervento e di stipula della convenzione con l’Agenzia del Territorio Provinciale è necessario considerare un periodo non inferiore ai 12/16 mesi. Conviene armarsi di una buona dosa di pazienza.

Cronoprogramma di lavoro per l’analisi dei singoli edifici

9. Criticità. Per la buona riuscita del progetto è opportuno governare il consenso tra le forze politiche di maggioranza, minoranza e fra la cittadinanza e le categoria. Tutte le iniziative devono essere precedute e sostenute da una campagna di informazione ispirata alla massima trasparenza, sostenuta in prima persona dal Sindaco e dagli Assessori. La definizione degli obiettivi a cui riferire l’eventuale aumento dell’entrata o la prospettazione della riduzione delle aliquote o dell’aumento delle detrazioni possono essere di supporto alle attività.

La motivazione della revisione deve essere condivisa e conosciuta, anche, da tutti gli operatori impegnati nelle attività di rilevazione, proposta di classamento e gestione delle attività di front office (sportello informazioni o call center). Per la buona riuscita delle attività i ricorsi sulle nuove rendite non devono superare il 3/4 per cento delle rendite rideterminate.