IL NUOVO CONDOMINIO I profili giuridici Prof. avv. Alberto Levi Geom. Elia Pizzi IL NUOVO CONDOMINIO I profili giuridici PIACENZA 17 settembre 2014

La legge di riforma del condominio I principali nuclei tematici da affrontare. La natura giuridica del condominio La valorizzazione della qualità di dominus del singolo Il nuovo profilo dell’amministratore di condominio Il sito internet

La legge di riforma del condominio Segue: I requisiti soggettivi dell’amministratore Le modalità di funzionamento dell’assemblea Il regolamento di condominio L’unità immobiliare La mediazione

La natura giuridica del condominio La natura ibrida. Diritti di proprietà su res communes di quanti siano al contempo proprietari esclusivi di singole «unità immobiliari».

La natura giuridica del condominio La derivazione dell’istituto del condominio da quello della comunione dei diritti reali. Tre tipi di comunione: volontaria, incidentale, forzosa.

La natura giuridica del condominio La comunione, con riferimento alle parti comuni del condominio, è forzosa. Un comproprietario non può chiedere agli altri lo scioglimento della comunione. Il diritto di quota sulla cosa comune non può essere alienato separatamente dall’unità immobiliare.

La natura giuridica del condominio La centralità dell’art. 1102 del codice civile. Comma 1. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».

La natura giuridica del condominio La scelta del legislatore. A differenza di quanto avviene in altri ordinamenti giuridici, il condominio non è dotato di personalità giuridica.

La mediazione L’art. 71 quater disp. att. c.c. Il contenuto della norma. «Per controversie in materia di condominio…, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e… delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».

La mediazione L’art. 71 quater disp. att. c.c. La sentenza della Corte costituzionale del 24 ottobre 2012.

La trasversalità delle fonti del condominio Il codice civile e le disposizioni di attuazione La normativa comunitaria La normativa regionale Le fonti regolamentari

La gerarchia delle fonti del diritto Art. 1 delle disposizioni preliminari al codice civile (1942) Sono fonti del diritto: la legge i regolamenti le norme corporative gli usi

La gerarchia delle fonti Le ulteriori tappe: Costituzione Trattato di Roma

La gerarchia delle fonti Costituzione Decreti legge Decreti legislativi Leggi regionali

La gerarchia delle fonti Art. 117 Cost. Materie 1) di competenze esclusiva dello stato 2) di competenza ripartita Stato/Regioni 3) di competenza esclusiva Regioni

La gerarchia delle fonti Il principio gerarchico La fonte di grado superiore prevale sulla fonte di grado inferiore.

La gerarchia delle fonti Il principio cronologico La fonte posteriore nel tempo prevale su quella anteriore, dello stesso livello.

Le parti comuni L’art. 1117 del codice civile. Dominium pieno della singola unità immobiliare Comproprietà delle cose comuni (pro quota)

Le parti comuni L’esplicita menzione: della facciata (l’annosa questione dei balconi) delle aree destinate a parcheggio (irrilevanza della caratura millesimale) degli impianti di ricezione radiotelevisiva e di flussi telematici

Le modificazioni delle destinazioni d’uso L’art. 1117 ter del codice civile. Il limite dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell’edificio. La necessità di un’esigenza condominiale.

Le modificazioni delle destinazioni d’uso La modificazione è un concetto differente rispetto all’innovazione. Le modificazioni vietate (stabilità, sicurezza, decoro architettonico del fabbricato). Le tutele in termini di iter procedimentale.

I diritti dei partecipanti sulle parti comuni L’art. 1118 del codice civile. La conferma del criterio della proporzionalità tra il valore della singola U.I. e la partecipazione alla comunione delle cose comuni.

I diritti dei partecipanti sulle parti comuni Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento. Il limite dei notevoli squilibri di funzionamento e degli aggravi di spesa per gli altri condomini. Il concorso alle spese del condomino distaccato. Il problema dell’eventuale divieto assoluto di distacco previsto dal regolamento contrattuale.

L’indivisibilità L’art. 1119 del codice civile. La necessità della concorde volontà di tutti i condomini. La conferma del fatto che la divisione non può rendere più incomodo l’uso della cosa. La determinazione della quota in denaro, nel caso in cui vi sia un condomino non interessato.

Le innovazioni L’art. 1120 del codice civile. Il primo comma è rimasto immutato. La nuova maggioranza per le innovazioni di cui al secondo comma. Il filtro per l’eventuale pretestuosità della richiesta.

Gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni L’art. 1122 ter del codice civile. Gli impianti in questione sono considerati un’innovazione di utilità sociale. Iter procedurale di cui all’art. 1120, comma 3, del codice. I limiti del Garante della privacy.

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori L’art. 1124 del codice civile. L’espresso riferimento agli ascensori. Il criterio di ripartizione delle spese: deflazione del contenzioso.

La nomina dell’amministratore L’art. 1129 del codice civile. Si passa da 4 a 16 commi. Conferma dell’art. 1106 del codice.

La nomina dell’amministratore Obbligo di pubblicità dei dati dell’amministratore. Determinazione del compenso: essentialia negotii (comma 14).

La nomina dell’amministratore Le garanzie specifiche nei confronti dei condomini. La polizza assicurativa (commi 3 e 4). Il conto corrente condominiale e la trasparenza della relativa rendicontazione periodica (comma 7). La durata del mandato (comma 10).

La nomina dell’amministratore La revoca del mandato (comma 11). Il concetto di giusta causa. La riconsegna della documentazione.

Le attribuzioni dell’amministratore L’art. 1130 del codice civile. La novella della cadenza annuale della convocazione dell’assemblea. Gli adempimenti fiscali. L’anagrafe condominiale. I registri.

Le attribuzioni dell’assemblea L’art. 1135 del codice civile.

Attribuzioni dell’assemblea dei condomini L’art. 1135 del codice civile. Il fondo speciale. L’anticipazione delle spese da parte dell’amministratore. Il condominio e la vivibilità urbana.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere L’art. 1136 del codice civile. Prima convocazione (costituzione): due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. Seconda convocazione (costituzione): un terzo del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere L’art. 1136 del codice civile. Prima convocazione (validità delibere): almeno metà del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti. Seconda convocazione (validità delibere): almeno un terzo del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere L’art. 1136 del codice civile. Maggioranza di cui al comma 4 (validità delibere): almeno metà del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti. Maggioranza di cui al comma 5 (validità delibere): almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere Il problema della regolarità della convocazione. Il verbale: scrittura privata.

L’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea L’art. 1137 del codice civile. La legittimazione degli astenuti. La perentorietà del termine di impugnazione. Gli effetti della impugnazione sulla esecuzione della delibera.

I furti agevolati dai ponteggi Corte Cass. 28 gennaio 2013, n. 1890 Il condominio non è responsabile, né è responsabile l’impresa, quando il condomino che ha subito il furto ha partecipato alla delibera che escludeva l’impianto antifurto per ragioni di contenimento delle spese.